王国平

王国平

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资深购物中心操盘手,对于商业领域各业态有深入研究。
擅长于以财经视角,揭示商业零售行业缤纷复杂背后的本质。以观点独到,穿透力强,引领市场对行业发展的认知。

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看到那么多商场快倒了是不是觉得特别兴奋

2016年06月14日

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阿K说他们公司很多品牌都在撤场,感觉快倒了。招商招不进来,已经入驻的商家赚不到钱,整天抱怨,感觉天都快黑了。想想也是,现在半死不活的商场多得去了,多少商场只是在死撑,指望会有所谓的行业反转。或等待商圈成熟,或等待实体突然繁荣……。问题是,就算反转跟你们有半毛钱关系。不过,半死不活也挺好的,省得竞争对手那么多。

这几年商场开始出现局部过剩的局面。由于供给端大跃进、需求端增速放缓以及网购持续分流,各地开始出现租户降租的呼声此起彼伏,性急的租户甚至攻占了物业公司。搞得租户与物业关系相当紧张,居委会大妈都不得不前来调戏一下,以安抚那些骚动的心。

北京、上海、深圳等一线城市尚能以适当降租保证出租率稳定,二三线城市租金下滑的同时空置率亦显著上升。

都这么惨了,商业地产仍供应不断,搞得很多人忧国忧民,再增加供量实体就要崩盘了。然并卵,该拿地的照样拿地,该招商的照样招商,该开业的照样开业。中国真的商业过剩吗?问题是中国人均购物面积为0.2,仅美国的一个零头,离过剩还远着呢?看看万达2016年又要开50几家店,哪里有过剩的迹象。这就是别人家的商场。

中国购物中心可谓发展潜力巨大,但模式单一,基本都是复制美式购物中心模式。美式购物中心确实不错,问题是很多人复制得不伦不类,也有美式购物中心模式下沉会存在较大的障碍。于是被打得不要不要的就很多了。

我们来看下近期网红恒隆地产大佬陈启宗对于商业地产的阶段性看法:

2009年几乎所有地产商都是狂热的开始,2011年恒隆开始意识到购物中心井喷可能造成的市场影响,2016年恒隆觉得像样的竞争对手几乎没有,都是乌合之众。

量与质的不平衡成为现阶段的主要矛盾,随便招个商就能开业赚钱的时代过去了,对于购物中心的运营能力开始有了点小小的要求。以往随便招个应届生都能当主管,一个月给个一两千了事,还是美名其曰培养新人。要知道大部分应届生连营业员都镇不住,还想管理好商场。像新华都,后来很多主管干脆跳槽到乙方去当营业员、当店长,赚得都比主管多,搞得新华都出来的人都有点抬不起头来做人了。最近,听说新华都主管年薪终于涨到10万+了,外界以为新华都换老板了,惊讶不已,想不到野百合也有春天,开始跟行业薪资接轨了。

最近4年不同营运能力购物中心租金水平差异情况来看,核心商圈有经验运营商租金呈现高举高打现象,非核心商圈有经验运营商租金则远超核心商圈非有经验运营商,甚至超过核心商圈有经验运营商。租金收益由地段决定的时代已经逐步过时,运营驱动成为主旋律。

国内购物中心运营人员很多都是由招商人员转换过来,招商人员的特点在于吹牛,要熟知各品牌发展史以及掌握哪些绝技,才能吹得如沐春风。但对于这些品牌如何炼成神功的却不需要掌握。招商人员转营运后就坐着指望着品牌商带来人流,但实际上很多品牌商却没有能力为商场带来足够的人流,还一直喊着要降租等各种优惠条件。要知道当初招这些品牌过来已经给了装补跟拓展的回扣,结果全部打水漂了,还搞得自己不是人。心是满满的伤,泪是默默的流……

招转营的弊端在相当多的购物中心出现,不是招商人员不行,是做事的方法跟思路完全不同。运营人员是要把购物中心打造成一个品牌,而不是指望品牌商给予施舍来维持购物中心强势。用人不当不仅是对招商人员的不负责,更是对商场的不负责,当然最终结果也只能由资方来承担。至于指望打造招营合一的人才,我想大部分人是没这个能力打造的,或者说是美好的愿景,让专业的人来做专业的事会更现实些。

今年倒闭、撤场的现象仍在不断蔓延,看着那么多竞争对手自己倒下,省心多了。狼多肉少的年代,挤出来的苍蝇也是肉,看到那么多商场快倒了,大伙是不是觉得特别兴奋!


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