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撰文/高天

随着各大商业地产企业中期业绩报逐渐披露，又到了battle的时候。

营收、租金、规模...各项指标明面摊开后，谁又更胜一筹？聚焦疫情稳定及消费向好的内地市场，观察下恒隆、太古、新鸿基、九龙仓、瑞安、嘉里建设等主要港企2021年上半年内地商场的租金收入情况及未来动向。

联商网零售研究中心统计，2021年上半年六大港企内地投资物业租金收入同比去年均呈上涨，且涨幅最低的嘉里建设也至20%；商场租金方面，在已公开的企业中，恒隆内地商场租金收入涨幅38%，嘉里建设和太古地产涨幅均为40%。

一般而言，港企拥有成熟的商业开发和运营经验，且定位偏向高端，能吸引承租能力较高的奢侈品品牌，拉动租金收入。加上2020年受疫情影响多数商场在上半年停摆，而今年情况稳定，同比涨幅偏高。此外，2020年新项目的开业，也带来了不少租金收入。

一、太古地产

内地商场租金情况

今年上半年，太古地产内地应占零售销售额上涨77%。除未披露的广州汇坊项目外，其余五个零售物业零售销售额均上涨。其中北京三里屯太古里上涨85%、广州太古汇上涨88%、成都远洋太古里上涨66%、上海兴业太古汇上涨83%、北京颐堤港上涨6%。

租金收入上，上半年内地零售物业租金收入15.38亿港币，同比上涨40%，若撇除支援摊销和人民币升值的影响，租金收入总额上涨25%。

内地零售物业计划

北京三里屯太古里西区：作为三里屯太古里的延部分，面积2.8万方，项目已经于2021年6月竣工，预计在年内开业。

上海前滩太古里：前滩太古里9月30日将正式开业，项目总建筑面积约12万㎡，地下三层、地上四层（局部为六层）设计，由分布于南区、北区的建筑及中央公园组成，汇聚高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等逾200家商铺，以及体现Wellness主题的体验式店铺空间。

北京颐堤港二期：颐堤港二期总建筑面积45万方左右，是太古与远洋共同发展的一个以办公楼为主的综合体发展项目。项目计划分2025年和2027年两个阶段落成。

二、恒隆地产

内地商场租金情况

上半年，恒隆内地商场组合租金收入22.32亿元，同比上增38%，其中高端商场收入显著上涨了46%，次高端商场上涨3%。

次高端商场的温和增长主要因当地疫情零星确诊个案的影响，而且由客流量所带动的消费增长相对缓慢。

上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场依旧是恒隆在内地最赚钱的商场，两家商场合力贡献了14亿多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市场的繁荣，恒隆在内地的高端商场大多录得双位数的收入增长，平均增幅达到了46%，增幅最高为昆明恒隆广场72%。

内地零售物业计划

大连恒隆广场正转型成为云集奢侈品牌的地区购物商场，自2020年第三季度起陆续吸纳阵容鼎盛的顶级奢侈品牌进驻，如BURBERRY、BALENCIAGA、DIOR将于2021年下半年开业；LOUIS VUITTON将在年底开业，GUCCI将在明年开出。

开业于今年3月份的武汉恒隆广场，下半年也将迎来更多奢侈品牌的开业，以此为恒隆在内地的高端商场带来可观的业务增长。会员计划〝恒隆会〞和一系列商户合作计划也将有助于带动内地商场的销售业绩。

无锡恒隆广场二期包括可销售的服务式公寓、精品酒店，总建筑面积10.9万方，预计2023年起完工。

昆明恒隆广场发展项目的剩余部分包括一座五星级酒店、豪华级寓所，预计2023年竣工，酒店预计2023年下半年开幕。

沈阳市府恒隆广场剩余工程涵办公楼、沈阳恒隆府及购物中心，预计2025年分阶段完成。

同时，建设中的杭州恒隆广场的工程进度也得以曝光，项目正在进行打桩工程，进度良好。目前已引入杭州首家文华东方酒店。杭州恒隆广场整体预期于 2024 年起分阶段落成，首阶段以零售体验及办公楼为主，酒店及综合体的其余部分则预计于2025年竣工。

三、九龙仓集团

内地商场租金情况

内地投资物业收入主要在国际金融中心商场的带动下，收入增加45%至港币26.77亿元，营业盈利增加50%至港币17.8亿元。零售销售增长势头持续向好，主要受奢侈品分部带动。

长沙国金中心是华中地区的娱乐、餐饮、时尚生活、零售及文化潮流先驱。营业第三年，收入同比上涨90 %、营业盈利同比上涨122%。长沙IFS面积达24.6万平方米的大型购物中心一直是零售商争相进驻的商场，目前有超过370个品牌租户，出租率达99%，几近全部租出。

成都IFS收入同比上涨45%，营业盈利同比上涨54%。项目因网络顶级品牌和将潮流趋势融合文化创新而闻名，跻身内地十大最高销售商场行列，出租率96%。

内地零售物业计划

长沙国金中心包括写字楼和酒店（1号楼尼依格罗酒店已开业），2号楼由高级公寓和酒店组成，预计2022年下半年开幕。

四、新鸿基地产

内地商场租金情况

今年上半年，新鸿基地产内地投资物业租金收入达51.99亿元，同比增长25%，主要得益于内地零售市场强势复苏，尤其是高级消费品给集团的零售物业带来了巨大贡献。

新鸿基地产在内地商场位置优越、市场定位清晰、商户组合合理，加上市场推广活动能有效吸引消费者。

内地零售物业计划

未来，新鸿基将继续采取选择性及专注的策略，在内地主要城市物色商机。除了已经开业的购物中心外，新鸿基目前在内地的主要商业体有成都环贸广场、上海徐家汇ITC综合体项目、南京国金中心、苏州环贸广场、和2019年敲定的杭州江河汇项目、广州南沙庆盛综合体。

上海徐家汇ITC综合体项目：220米的甲级写字楼和370米的摩天大楼均将安LEED铂金级认证的标准进行设计，目前正在施工，其中220米的甲级写字楼预计2022年年中竣工。27.8万方规模的商场预计在2023年底前完成。

南京国金中心：南京国金中心一期和二期的写字楼物业均已启用，一期出租率已过80 %。据悉，南京国金中心的商场面积超11万方，预计2022年起分期开业。该项目还有五星级酒店南京安仕达酒店。

杭州江河汇项目：杭州江河汇项目将分期建设为包含办公楼、商场、住宅及酒店的杭州新地标，目前规划工作正在进行中。

广州南沙庆盛综合体：广州南沙庆盛综合体将采取“东商务、西交通”的总体布局，打造成集办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公共交通设施等一体大型综合项目。项目规划总建筑面积约58万㎡，预计于2025年起分阶段落成。

五、嘉里建设

内地商场租金情况

今年上半年，嘉里建设内地已落成投资物业组合录得收入19.9亿港元，同比增长增加20%；内地零售物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为5.9亿港元，同比增长40%。

主要商场出租率按年录得增长，其中静安家里中心高达96%、浦东嘉里城高达99%、北京嘉里中心95%、杭州嘉里中心94%。

内地零售物业计划

未来，嘉里建设将在内地主要城市商业中心建地标式综合用途物业，为租赁资产组合注入新的项目，比如沈阳和前海的发展中物业。同时在优质投资资产基础上，中国物业部将进一步稳固在内地市场的地位，提升经常性租赁收入。

目前，嘉里建设在杭州、南昌、郑州、济南、昆明、南京、宁波、莆田、上海、长沙及营口等地均有规划或在建项目。

深圳前海嘉里中心项目共三期，用于商场、办公、公寓、酒店等综合使用，一期已于2020年落成开业，是嘉里建设在前海项目唯一全资拥有的部分，二期持股25％，三期持股70％。

其他项目，沈阳嘉里中心项目一期已经完成开业，二期部分完成，三期正在兴建；天津嘉里中心二期还有待审批；郑州的商住综合体物业预计从2023年起分阶段落成。

2019年嘉里建设在杭州拿了一宗商住地，建设成集办公、商业、住宅一体的综合体，将是嘉里建设继嘉里中心后在杭州的第二个项目。

2021年2月，嘉里建设联合GIC拿下浦东商住办地块，按照该地块的土地规划，其地上商业建筑面积为14.4万方，地下商业用途建筑面积为4万方。

六、瑞安房地产

内地商场租金情况

上半年，瑞安房地产内地商业物业组合租金收入增长强劲。合营公司及联营公司上半年租金及相关收入总额15.7亿元，同比上涨32%，其中上海是主要贡献，73%的租金来自上海物业。

这其中，上海太平桥的表现最为抢眼，租金收入达3.59亿元，同比上涨44，因客流量和零售额的上涨，加上新天地时尚Ⅰ完成资产提升计划和重新定位后的重新开业。Butterful&Creamorous、Qeelin、Le Templer等新品牌的引入也刺激了消费。

内地零售物业计划

瑞安在未来会继续专注商业地产，在上海的布局将继续深耕，并围绕上海为核心向全国扩散的战略。

原淮海路太平洋百货重新改造，将以上海太平洋新天地的身份重新亮相，这个项目的商业面积10万方左右，已经于2019年9月开始建设，购物中心部分预计在2023年竣工。

上海鸿寿坊项目建筑工程已经于2020年下半年展开，预计2022年竣工。

上海瑞虹新城项目，9月19日，商场太阳宫正式开业。 太阳宫坐拥18万方的超大商业体量，集结了一众首店及特色业态，汇聚30%比例的上海首店、40%北上海首店、70%虹口首店。在社交场景中融合美食、运动、宠物、亲子的多元社群体验，既满足中高端客群不断升级的消费需求，也承接跨区域客群不断外溢的消费探索欲。

南京百子亭是轻资产项目，建筑面积4.8万方，以零售和文化设施为主。