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撰文/陈宁辉

受商业更新迭代加速、企业内部架构调整、“三道红线”监管新规等因素影响，商业地产行业洗牌加剧，在核心竞争力——高管人员上，有光荣退场的，有高奏凯歌的…既是最好的安排，也是资本的角逐。

联商网零售研究中心统计了2021年上半年主要商业地产开发及运营企业的人事变动情况，从退休、离任、跳槽、新任、内部调任等多种变动情况分析此番人事换防下的背后逻辑。

数据显示，今年上半年商业地产圈内高管人事变动人数达260位（不含董事、监事职务变动，所有人事变动情况见文末表格），变动情况含内部调任、跳槽、退休、离任、新任，涉及79家企业，整体看随着市场调整需要人事变动频繁是常态。

业内资深人士表示，抛开正常的新老交替不说，企业自身业绩压力过大及行业变革升级加速同样会导致高管离职速度加快，不过良好的人事换防对行业人才竞争也有益处，尤其是对一些中小企业而言，引入大企业的操盘手或管理人员有助于自身发展。

从变动情况上看，内部调任人数最多至152位，占比达58%；离任人数至48位，占比达18%；跳槽人数至38位，占比达15%；新任人数至17位，占比达7%；退休人数至5位，占比达2%。内部调任人数最多一方面因诸如万科、新城控股、金科、中梁等企业在今年上半年进行了大规模的组织架构调整，另一方面也反映出各个企业对内部人才的重视。

从变动时间上看，1月和3月是变动人数最多的，分别有67位和60位。可见，年初和上市企业财报公示期是变动的高峰期。佐证了销售业绩与人事变动的密切联系，一般而言，销售情况不理想或与增长预期不符会导致高管离职。同时，岁末年初也是各行各业人事变动的高峰期，商业地产圈高管也不例外。

从变动的企业上看，上半年260位高管离职潮中涉及到的企业有79家，其中不乏万科、新城控股、蓝光集团、泛海控股、金科股份、中梁等出现大规模人事调整的企业。而诸如华远、大悦城控股、中国保利、福晟集团等企业涉及调整职位高至董事长。

人事换防下的资本防御

从“三道红线”到“双集中”，房地产系列重磅调控政策接踵而至，行业正式迈入管理红利时代。面对这样的外部大环境以及其他虎视眈眈的竞争对手，企业必须加速革新、优化结构、提质增效，并通过一系列人事换防来守好这场攻坚战。

今年3月和6月，万科均进行了大规模的人员内部调任。在6月份的一轮组织架构调整中，是万科为全面加速“开发与经营并重”的转型发展而启动的系列动作之一，将原有的五个区域调整为七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北区域。 随之而来的是一轮人事换防的开始。其中猛将王海武调任印力，彰显了万科加速经营性业务发展决心。而刘肖重新调回总部，是万科由地产总部向集团总部转型过程中的重要人才补充。

同样在今年上半年开展了新一轮组织架构调整的新城控股在开年的1月份就完成了13位高管人员的调动。除了住宅事业部，新城控股商业开发事业部由原来的三大区域公司调整为四大区域公司的转变。而王晓松也在5月完成了由集团公司总裁到集团公司董事长身份的转变。

其他如华润置地、龙湖、奥园、金科、龙光等企业都开展了架构调整、业务调整等动作。

业内人士表示，伴随行业环境巨变，强化精细化管理已成为商业地产企业变革的大势所趋。

老将功成身退，后浪接棒

事了拂衣去，深藏功与名。一代老将奋斗终身，到了功成身退之际，虽不舍，仍钦佩。

现年65岁的徐念沙于今年3月正式从中国保利集团董事长之职退休，与其一同因年龄从保利退休的还有副总经理宋广菊。同样退休卸任的还有平安不动产董事长兼CEO邹益民，曾任香港上市公司珠江船务发展有限公司副主席、新鸿基基建发展董事总经理、新鸿基地产（上海）董事长兼总经理、新鸿基地产（中国）董事长兼总经理。

今年3月，大悦城“周政时代”正式落幕，中粮这位28年老将，自主导地产业务开始，将中粮的地产销售规模从100亿带进了900亿，并一手主导了中粮地产与大悦城地产的重组事宜。

大悦城控股前董事长周政 来源：大悦城控股官方微信公众号

此外，凯德集团的20年老将罗臻毓也在5月份辞任了公司总裁和中国区执行总裁的职位，加入合生创展开始了新的旅程。

老将功成身退，接替者愈发年轻。比如奥园集团的联席总裁陈志斌、金科股份的董事长周达等都是80后。与此同时，一些“二代”也逐渐走上舞台。

26岁的杨武正在父亲杨铿退休后，接管了蓝光集团，虽然蓝光当下的境地并不乐观，但95后的杨武正在上任后就给出的2021年完成1158亿的销售目标也释放了些积极能量。

代际传递，是现代企业不断更新的自然规律，这些“后浪”正逐步成为公司的中坚力量。

职业经理人的“焦虑”

事实上，在架构调整、战略变更等说辞的背后，充斥的是职业经理人的焦虑。毕竟业绩达标与否，仍然是企业考量高管的重要指标。

毋庸置疑，当下整个房地产行业红利期和政策风口已过，白银时代里在“三道红线”融资新规压顶之下，游走于各大企业之间的职业经理人压力倍增。企业与职业经理人之间的选择是双向的，这些高管在跳槽时往往会比较关注企业处于何种发展阶段，一般而言会倾向于规模发展阶段的房企，这样相对来说压力会减轻不少。如果是既要规模指标又要利润指标的企业，对职业经理人来说会增加不少压力。

但现实是，能否让企业弯道超车，更多的是看市场环境和政策风口，在微红利期职业经理人越来越难做。

相对的，企业，尤其是中小企业出现增长困境的时候，往往也会想到是否在用人上出现问题，企图从大企业挖个明星职业经理人过来逆转局面，但其实也很难。

因此，对企业而言，如何在融资资源减少、拿地成本增加、人员变动较大的情况下盈利是主要问题。对职业经理人而言，选择适合自己的企业，提升价值也是重中之重。

而在企业和个人都“焦虑”的情况下，这种“铁打的营盘，流水的兵”的现象恐会越来越多。

附：2021年上半年商业地产高管变动情况统计表