国内社区商业存在的问题

　　定位问题

　　问题一：规模定位上，逢街划铺，空置率严重

　　由于商铺销售价值高，其价格往往是住宅的3-5倍，因此开发商为追求利益最大化，逢街划铺，导致很多社区商业体量过大，空置率非常严重。

　　问题二：业种重复度高，业态种类过少，提供服务不够丰富

　　一些散售的，缺少统一经营管理的商业街，小业主为了追逐租金收益最大化，纷纷选择租赁给承租能力较强的地产中介、药店等业态，因此出现了一些业态如中介、药店等在社区商业中心扎堆经营的怪现象，如深圳多个社区商业中心都出现了中介一条街。这些单一的业态过于集中，不利于社区的商业配套服务的完善。  

　　问题三：社区商业经营无序，严重影响社区品质 

　　多数社区商业街采用店铺出售方式，购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。

　　问题四：社区餐饮消费需求量大与餐饮污染矛盾突出。

在社区商业中，餐饮消费需求量相当大，占社区商业较大比例，各类餐饮也纷纷抢驻社区商业中心，但餐饮尤其是中餐，也给社区生活带来诸多负面影响。

社区餐饮对社区的负面影响，首当其冲是给社区带来各种污染，主要包括：含油、洗涤废弃水等对水体的污染；厨房油烟、发电机废气、热气等对空气的污染；抽风机、发电机、炒菜声、空调及其它高噪声设备产生的噪声污染。这些污染影响了社区居民正常生活，给社区居民带来诸多不便。

社区餐饮还存在着消防隐患。餐饮店、酒楼经常堆有为数不少的煤气瓶罐，同时油烟等排放出大量的热量，一旦发生火灾，后果将不堪设想。

由此可见，社区餐饮需求与抵制餐饮进社区之间出现两难矛盾。一方面居民担心酒肆茶楼离居住区太近而严重干扰生活，另一方面居民又抱怨社区内没有餐饮店而给生活带来不便。如福田某社区想引进一家面点王，业主得知后纷纷在网上发表反对意见，但面点王进驻后却大受欢迎，给业主的生活带来方便。

　　规划问题

　　问题一：社区商业规划了过多的内街，生意冷淡。

　　社区商业提供的主要是便利性服务，方便居民顺便购买，因此需要很好的展示面为商铺和商品进行展示，通常都是规划在人流较旺盛的主干道或者是社区的出入口处，这些业态的主题性、吸引力并不强，而一些社区商业街规划了多条通道，必然导致了内其街经营冷淡的局面，如深圳的格兰郡，内街门可罗雀。

问题二：强调住宅设计，导致底商骑楼柱子过 大，商铺内部柱网过密、柱体过大、形成死角。 

很多开发商过于重视住宅的价值，而大大忽视了社区底商的价值，在规划的过程中，只考虑到了住宅的户型设计，而没有兼顾底商的柱网等问题，导致了商铺价值的大大降低。

如深圳宝安中央大街，其社区熙龙湾是宝安中心区的豪宅，整体的风格是欧式风格，要体现的恢弘大气，因此其柱体巨大无比，最大的柱子宽达1.2米，骑楼的连廊只剩下0.6米的狭窄的通道，严重影响了人流过往和商铺的展示。 

　　装饰问题

　　问题一：广告位乱，对住宅小区的档次带来了负面的影响。 

　　广告位的杂乱设置，不仅会影响社区商业的氛围，而且较大程度的影响住宅小区的品质和档次。

　　问题二：外墙装饰简单延续住宅的风格，缺少商业氛围及亲和力

　　很多社区商业外墙装饰，开发商一方面为简单省事，不对商业部分外墙进行单独设计，另一方面也想保持住宅整体风格，因此简单的延续住宅小区的风格。 

　　配套问题

问题一：社区烟道、上下水、环保、卫生、消防等配套不完善影响商铺租售。

目前有很多社区商业都做错了程序，就是先建设再规划再策划，而建筑设计单位大都以住宅经验为主，对商业部分重视不够，甚至严重缺乏商业项目设计经验，而发展商往往希望得到“通用版”的规划设计方案，其结果可想而知，导致很多工程条件无法满足商家对物业的要求，如缺少了烟道、上下水等配套设施，导致了餐饮、美容美发等业态不能引入，社区商业的完整性不够，无法满足社区居民消费需求。 

问题二：社区商业的广场过于简陋，无法为居民提供休闲购物的环境，更无法提供居民对情感交流场所的要求。

多数社区商业的广场仅仅是一个单纯的露天广场，甚至连绿化都没有，更不用说喷泉、休闲座椅和游乐设施，无法达到为社区居民提供良好的购物环境，从而缩短了消费者在社区商业广场逗留的时间，也降低了消费的欲望，更无法满足居民对情感交流场所的需求。 

　　经营管理问题

　　问题一：经营中的安全隐患

目前，一些社区商业尚处于传统开发期，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些社区商业与居民居住区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪声等问题严重影响了居民生活，造成大量的治安和环境隐患，严重破坏了社区环境。 

问题二：后期经营管理比较混乱 

商户各自为政，社区商业的商铺分割销售后，很多都是由业主自行招商，对业态定位没有统一要求，哪个商家愿意租就租给谁，经营管理比较混乱，而开发商又没有专门对其进行统一管理。 

问题三：只有物业管理，没有经营推广，甚至没有物业管理 

部分社区商业由于铺位出售之后，经营管理公司基本只负责物业管理，基本没有进行后期的经营活动推广，经营管理严重缺失，导致社区商业基本处于放任自流，任其自生自灭。有些社区的物业管理公司，甚至连最基本的物业清洁、修理的等日常工作都做得不到位。