商业地产爆发背后有隐忧
2013年02月05日
评论数（0） 2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企宣布拓展商业地产领域。数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是扩大到2倍。
两年过去，商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也引发业界对于供应过剩的担忧。
2012年以来，商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势，已达到14%上下。
品牌房企沪上首秀
自2010年本轮调控启动以来，商业地产瞬间成为规避风险的最佳选择。持有型商业物业的稳定收益，以及目前中国商业地产市场尚未发展成型，使得品牌房企对商业地产市场寄予厚望。
除了老牌商业地产开发商在急速扩张，商业地产“新势力”也在迅速崛起。万科、保利、华润、中粮等企业纷纷宣布进军商业地产，并将在未来几年内大幅提高在商业项目上的投资比例。两年时间过去，众多拓展商业地产领域的品牌房企的第一个商业项目即将逐一面市。
2012年中期，上海万科首次推出其商业品牌“万科2049”。据了解，万科2049定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队，同时由上海万科物业担纲物业管理。与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产的四大产品线，并将在全国复制。万科2049•五玠坊成为上海万科的第一个高端商业项目。
保利地产在上海唯一的商业项目保利国际中心，也于2012年4月开工。
2012年12月，龙湖地产在上海的商业地产项目虹桥天街也正式启动。
开工、推盘的同时，品牌房企储备商业地块的脚步也在加快。中国指数研究院提供的数据显示，2012年绿地、中海、龙湖在全国拿下的商业用地(不包含住宅商业综合用地)的规模分别达到285.54平方米、64.95平方米、114.47平方米(建筑面积)，分别在全年拿地建筑面积中占比23%、 12%、17%。
2012年10月，保利联合基金机构斥资45亿元拿下徐汇滨江综合地块，该地块溢价率为42.86%，成为当时的总价地王。
投资比例不断提高
国内多数大牌开发商，正在加大商业地产的投资比例。
中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，自2012年以来，商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势，已达到14%上下。
行业巨头万科主要开发住宅地产，其商业地产开发虽然一直是低调潜行，但已初具规模。据不完全统计，截至去年12月初，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。
万科对于发展商业地产的态度依然显得比较谨慎。
保利地产在公布的2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7。
2012年10月，中海地产披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。
一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调，商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%，意味着绿地战略转型重攻商业地产。
世联地产商业部总经理罗昌荣表示，未来房地产开发的业务方向，开始从以往的以住宅开发为主，逐步转向更为成熟的商业地产。
张宏伟指出，现今土地市场推出的纯住宅用地极为稀缺，一般地块普遍含有10%-20%的商业比例，如果只做住宅地产，对于大多数房企而言，难以形成规模的扩张和管理效益的提升，“住宅+商业”的双轮驱动，更有利于房企回到增长轨道上来。
警惕“井喷后遗症”
事实上，商业地产这一轮的井喷式发展，也引发业界不小的担忧。
中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示，对比数据可以发现，发达国家人均商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，不少二线城市也在快速向这一数字靠近。
某数据研究院提供的数据显示，截至去年12月31日，上海商业地产(不含办公)可售面积717.14万平方米，按照最近6个月平均销售面积，去化周期为44个月。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾在公开场合表示，商业地产既要慎提“春天论”，也要慎提“泡沫论”，因为开发商向商业地产的转型有很大部分是被动和盲动的。
《流通蓝皮书：中国商业发展报告 (2011-2012)》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。
品牌房企争相储备商业地块
品牌房企在2012年加快了涉足商业地产的步伐，在拿地比例中，商用地块占比提升，商业地块也连续打破上海总价地王纪录。房企未来发展的重心或将有所偏重于商业地产领域。
2012年底，万科联合绿地、玖致酒店和广州港捷，以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。该地块项目规划建筑面积高达49万平方米，是上海南站自规划建设以来所出让的最大一幅商业用地，项目定位为中高档的商务商贸区。
CRIC数据显示，2012年，万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万平方米，纯商业拿地约占2012年万科所拿的商业综合用地总量的11%，比2011年全年的22.54万平方米增加4倍以上。
除了万科之外，其他房企也在商业地产领域大展拳脚。