四、SWOT分析与关键问题分析

1．机会

（1）巨大的“银色市场”

目前我国社区中的诊所, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；保健指导, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务；定期体检, 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务；应急服务, 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。

（2）政府的关注与支持　

随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。本养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。    

（3）GDP的保障

随着经济持续发展，乌鲁木齐市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2007年1－3季度，乌鲁木齐市城市居民人均可支配收入为8701元，居西部10个省会城市中的第7位；居民人均可支配收入增长幅度为12.25%，位居第8位，但乌鲁木齐市农牧民人均现金收入为7824元，增幅31.43%，在西部10个省会城市居首位。    2008年一季度，新疆城镇居民人均可支配收入2981．90元，同比增长6．7％。其中，人均工资性收入2332．09元，下降4．1％（下降原因是2006年工资调整后的补发工资主要集中于2007年一季度发放，造成同期基数较高）；经营性收入306．70元，增长70．9％。而另一方面，我市社会保障制度逐步完善，人均转移性收入（离退休金、价格补贴、出售财物收入等）1616.5元，同比增长4.6%。

    有了经济的保障，才能保证服务的实现。

2．威胁

（1）观念落后, 意识不足

由于民办养老机构只是在近些年才在我区出现，发展历史较短，各地对民办养老机构的扶持不够，没有制定具体的优惠政策。在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。

（2）竞争者带来的压力

有商机必然有商家，虽然目前我市的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。

（3）运营成本决定了目标消费群体的特定范围。

远离配套完善，响应及时的市区，必须建设相应的辅助功能设施，在投入方面成本较高，因此面临着价格偏高从而减少消费群选择的难题。

3．优势

（1）对于目标市场较为了解

现有经营中民政局养老院的入住对于养老服务延伸，在硬件、软件方面的经验支持，积累一定量的市场经验和顾客资源。

（2）优越的地理环境

项目所处环境非常适合休闲旅游、度假客流，如在配套方面进一步完善，实现冬季的正常运行应该也能有很好保障。

（3）季节性客流的支持

作为国家3A景区的苜蓿台，是市民消夏旅游的去所，这部分客流能够有效支撑项目的利润。

（4）职能部门的支持

2007年，首府出台《乌鲁木齐市关于鼓励和促进社会力量兴办养老福利机构的若干意见》，《意见》规定，经市民政部门批准设置的养老福利机构可以享受政府补贴，补贴资金包括开办经费和运营经费两部分。

目前，首府有养老福利机构22家，此次符合申报条件的21家，其中14家获得了运营补贴，21家老年公寓发放开办补贴，两项共计补贴174530元。按照规定，开办经费补贴款项要专款用于购买炊具、健康器材、文娱器材等养老服务设施。

4．劣势

（1）管理团队

在旅游区附近开办养老公寓不同于单纯意义上的老年公寓或度假村，它是一个商业复合体，既要保证作为运行主体的养老公寓能够实现功能完善、运行有序、反应及时等，同时，作为提升项目价值的旅游度假的理念、操作等都应了然于心。因此管理团队的经营思路和执行能力非常重要。

（2）相关人才

涵盖基本的护理、物业保障、后勤支持、医护、紧急处理、园林绿化、安保等，涉及营养、心理抚慰等。这方面需要自行配置，或者与相关实力机构进行充分合作，否则，难以提升本项目的价值含量。

（3）价格 

本项目的运行价格必然将在一定程度上高于其他养老机构，如果单单从价格一个指标衡量，“秋丽”的价格竞争优势将相对较弱。所以，应做到物有所值，甚至是物超所值，就应练好内功，增加项目功能等附加值。