二、          市场现状分析

（一）项目的市场需求旺盛

目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人。

收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理的老人，住普通房间，月收费1700元。

（二）相关政策

2006年10月，自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》，通知指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时，要积极探索适应养老服务业发展的新思路，鼓励全社会力量发展养老服务业

（三）项目所处环境

乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处，地处山前缓坡地段，西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界，东同天山牧场草场、戈壁相连，北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米，属温带大陆性气候，冬季漫长，夏季凉爽，年平均气温11℃，1月平均气温一19℃，7月平均气温21℃。年均降水量200毫米，年均无霜期150天，最大风力6级，风向以东北为主。该乡以牧业为主，是乌鲁木齐县的主要牧区之一，有298平方米的卫生院l所，土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。

乡上有医院，五十城，羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社，文化站，广播室。

托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米，每逢夏季，这里草地肥沃，牛羊遍野，草场中鲜花遍地，山上林荫蔽日，山坡古木参天。由于地势较高，也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”，蒙古语意为“镜子”。

苜蓿台景区位于南郊托里乡境内，距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米，面积3平方公里，是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立，错落有致，神秘而富有诗情画意，是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区，2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元

（四）南山正成为不少人退休后养老首选地。

这里因为空气质量高，日照充分，特别是夏季凉爽，因此，近年来，各旅游区附近的别墅群增加很快，各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房，将老人送至此处养老，每周探望。但由于是个人行为，管理设施和医疗设施的相对滞后，这里更多是作为季节性消夏的场所。

（五）外地人养老需求

据相关资料显示，乌鲁木齐市商品房市场中，外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快，近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应，更倾向于在乌市置业，进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。

以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。

<市场结论>

通过以上分析,我们可以看出,乌鲁木齐对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在我市现有的25万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设5个本项目这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。

三．主要竞争情况分析

经过详细的市场调查，我们发现目前的乌鲁木齐市场尚无同类型专门的养老服务社区，在本区域内也没有以老年人为主要消费对象的度假场所。也就是说，对于即将开发的本项目而言，行业竞争度较低。

但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足“银发市场”的需求。

目前，全市共有20多家养老机构，其中公办养老机构两家，公办民营养老机构４家，其余为民办养老机构。从入住情况来看，公办养老机构设施好，但没有出现入住火爆的现象，平均入住率93%；由于个别民办机构设施条件简陋，卫生状况和伙食差，平均入住率62%；而公办民营养老机构接近100%，仍有许多老人等待床位。                  

据了解，合格的16家养老机构有：新城老年康乐苑、新疆民政老年公寓、仁和老年公寓、乌市养老福利院、东山区爱心公寓、老年偏瘫护理中心、锦绣老年公寓、建工师老年公寓、爱德老年公寓、绿色家园老年公寓、市爱民老年公寓白石桥老年公寓、怡苑爱心老年公寓、幸福老年公寓、龙颜老年公寓、爱里福老年公寓、哈克老年公寓。

但同时他们普遍存在以下问题：

（1）医护人员数量少，队伍不稳定。由于入住养老机构的对象多为高龄、生活自理能力差、体弱多病的老年人，与其他年龄段入住对象相比，这些人员对医护人员和护理人员依赖程度要高得多。目前，全区养老机构中的医护人员和护理人员数量严重不足，人均拥有量低，平均每100名入住老人拥有医护人员仅为1.6人,拥有护理人员4.5人。有些养老机构由于受到条件的限制，工作人员只能既当管理人员又当护理人员，身兼数职，劳动强度大、工资待遇低、工作环境差，社会上还存在着对养老服务人员的偏见，导致养老机构工作人员队伍不稳定。虽然国家《社会福利机构管理暂行办法》规定社会福利机构中不具备上岗资格的护理人员、管理人员应当接受岗前培训，考核合格后才能够持证上岗。但在现实中，由于工作队伍不稳定，工作人员流动性大，培训机构的数量少，很多养老机构的工作人员并没有做到先培训、后上岗。

（2）个性化服务项目少，服务内容单一。目前，我区大部分国有养老机构属于社会福利型养老机构，主要接收“三无”、“五保”对象等特殊群体。虽然目前也开始接收自费住养老年人，但因其机构本身的性质定位和软硬件所限，大多数只能给入住老人提供最基本的养老服务，医疗保健、文化娱乐等其他方面的服务内容很少。而能为老年人提供照料功能的托老所，提供医疗服务的老年护理院，提供个性化、高质量生活环境的老年公寓、老年小区等功能各异、各具特色的其他类型的养老机构的数量却又很少，分布不均匀。不同条件的老年人具有不同的养老需求，这也要求社会能够相应地提供具备不同功能、不同档次的养老产品和养老服务。过于单一的模式，不能有效满足老年人的需求。