商业地产的融资模式探讨
2011年11月06日
评论数（0） 众所周知国内商业地产需要大量的资金行业，而目前国内的融资渠道单一，而商业地产又离不开巨额资金开发，虽然，国内商业地产的巨擎万达集团也是几经多年的摸索，方寻找到了一条真正适合自已的融资模式，然而并非所有的商业地产企业都可效仿其模式，因此，笔者，想籍此作简要的探讨分析，希望能抛砖引玉对国内商业地产开发企业有所借鉴。
第一条融资渠道：
在商业地产开发企业应在看中地块后，往往会进行前期的研究并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，然而，在成立项目公司后应遵“订单式地产模式”原则必须先与目标主力店商户、次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，并要求其交纳保证金，这样可作为企业的融资渠道之一；
第二条融资渠道：
第二条融资渠道：
对于项目的开发周期应做好财务预算与投入产出分析，并将第一期开发商业地产项目如商铺按揭或进行抵押套现，或将开发的项目抵押贷款抑或套现进行经营的周转或接着开发第二期或三期的项目；
第三条融资渠道：商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力；
第三条融资渠道：商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力；
第四条融资渠道：
随着改革的深入，外资银行将逐渐在国内开展业务，因此，融资渠道将有所拓宽，如建筑贷款和开发贷款，这是新推行的模式，在产权方面，目前外资银行对于长期的贷款必须提供物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以；
第五条融资渠道：
根据项目的实际需要与否，可考虑与海外房产信托基金合作开发；
在这里需要特别指出的是信托公司首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司追求稳健的，安全是第一位的，其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。。。
第六条融资渠道
在这里需要特别指出的是信托公司首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司追求稳健的，安全是第一位的，其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。。。
第六条融资渠道
大型商业地产集团类的特殊融资模式：
针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，大型商业地产开发集团可视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：
第一步 首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过控股集团下属公司Ａ控制其上市公司Ｂ，当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资成立地产项目公司Ｃ。 项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的绝大部分股权；Ａ仅占小股。接下来，公司Ｃ预付土地出让金、获得“四证“（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司Ｄ。按照２００３年央行出台的１２１号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司Ｃ预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的３０％，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的１０％－３０％。
在预付了土地出让金，取得“四证“后，公司Ｄ即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司Ｃ或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的５０％。由于上市公司对Ｃ公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。
第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成２／３后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等（但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块）。在预售后不久，公司Ａ即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即Ａ以其他资金（大多是银行贷款）追加投资，取得对公司Ｃ的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司Ａ；被Ａ控制的上市公司Ｂ却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。
第三步，项目竣工，公司Ａ享有大部分收益。项目竣工后，公司Ｃ以项目总投资额３０％的投入，获得总销售额３０％的毛利或者１８％的净利润。按照对公司Ｃ的股权比例进行利润分成，Ａ获得大部分利润，上市公司Ｂ承担了初期高成本及风险（实际上这部分风险主要由银行来承担），最终却获得了小部分利润。
针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，大型商业地产开发集团可视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：
第一步 首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过控股集团下属公司Ａ控制其上市公司Ｂ，当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资成立地产项目公司Ｃ。 项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的绝大部分股权；Ａ仅占小股。接下来，公司Ｃ预付土地出让金、获得“四证“（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司Ｄ。按照２００３年央行出台的１２１号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司Ｃ预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的３０％，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的１０％－３０％。
在预付了土地出让金，取得“四证“后，公司Ｄ即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司Ｃ或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的５０％。由于上市公司对Ｃ公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。
第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成２／３后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等（但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块）。在预售后不久，公司Ａ即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即Ａ以其他资金（大多是银行贷款）追加投资，取得对公司Ｃ的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司Ａ；被Ａ控制的上市公司Ｂ却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。
第三步，项目竣工，公司Ａ享有大部分收益。项目竣工后，公司Ｃ以项目总投资额３０％的投入，获得总销售额３０％的毛利或者１８％的净利润。按照对公司Ｃ的股权比例进行利润分成，Ａ获得大部分利润，上市公司Ｂ承担了初期高成本及风险（实际上这部分风险主要由银行来承担），最终却获得了小部分利润。
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