商业地产实战之业态规划
2011年10月29日
评论数（1）商业地产实战之SHOPPING MALL的业态规划
国内商业地产的第一个黄金十年内，笔者看到如今大大小小的房地产商们如同赶集般掀起了一股大干快上的热潮，如果再仔细看看各城市各地的商业地产项目的业态规划及其组合，笔者发现一个挺严重的严重的问题！那就是几乎所有的城市综合体项目或大型SHOPPING MALL的定位及其业态组合，定位都是中高档，楼层规划的业态组合鲜有亮点，如负一楼生活大卖场、一二三楼百货店、四楼以上为多厅影院与餐饮娱乐。而且，很多项目开发商都一味贪大求全，将商业地产当作“盖房子”的惯性思维，自认为我盖得真越多，自然出租的物业就多，收益自然高。殊不知商业地产项目要结合项目的定位与区位等要素，并非每一个项目都适合是全业态、全客层，丰富的业种、业态组合虽是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
笔者研判数年后，如些大批量的商业投入市场后，定位雷同、客源雷同、品牌结构与业态组合大同小异，商业地产的运营的“冬天”是否会提前到来？
大型商业地产项目在完成项目的前期综合调研分析与定位后，接下来的一个重要的工作，甚至关乎项目成败的重要工作，便是业态规划，一个科学合理的商业业态规划除了能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的商业价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基，因此，笔者，认为，国内商业地产面临同质化、业态趋同的背景下，探讨科学的业态规划与组合有着十分重要的现实意义。
l 业态规划首先应考虑的宏观因素：城市的经济发展水平
项目所在城市的经济发展水平基本决定了这个城市人口消费能力的高低，一个城市的经济发展水平、GDP、零售消费总额等也是业态规划与创新的基础。然而，笔者在实际工作中发现许多开发商不重视对此项的研究与分析，一般就全权委托顾问收集数据与分析，而自已却鲜有作深入的分析与研判顾问公司是否够深入或详细？因为，这直接与业态规划准确的定位紧密相关，由于，对上述工作的不重视，结果就造成现在许多商业地产项目盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位。
因此，一个成功的商业地产项目必须与当地城市的发展水平相匹配，贴近当地的消费习惯和消费能力，并主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务，只有这样，才不会与城市的发展脱节。未来，由于大型商业地产项目过度集中开发，笔者研判，在未来面临白热化竞争的环境下，开发的项目如不能满足当地消费群体的需求，自然会被广大的消费者所抛弃！并转而到能够满足与提供其需要的商品、价格与服务的商业项目。虽然，一个超大型的HOPPING MALL可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费水平的情况下，可保持适度超前的规划，但要注意的是不能和当地的消费水平偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致项目的经营失败。因此，笔者奉劝国内的开发商初涉者，切勿贪大求全，脱离当地实际，人为导致项目养商期无限延长。。。
其次，业态规划应考虑计划进驻的商家能否‘落地’
一个商业地产项目通常在做完前期市场调研报告后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，如国内业界常用的各业态规划黄金比例，即一个购物中心中三大主业态购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30，预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
笔者想强调的是，一个商业地产项目业态规划最终能否地成功地按其功能定位等实现业态规划与组合，在很大程度上又取决商家资源，因为，最终进驻的商家资源决定了该项目租户组合，进而影响商品组合的宽与窄，从而影响顾客选择是否光顾。因此，在进行业态规划时，我们有必要应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研与摸底，根据市场调研的结果，进行分类汇总，计并算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐、其它服务配套四大类。目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。如果整个的业态规划与项目当地市场的需求相差太远，很显然将对后期的招商无法实现，最终对项目投入运营产生重大影响。
未完待续。。。。
于2011年10月
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