商业地产运营的误区
2011年11月10日
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国内许多商业地产运营商缺乏现代商业地产经营运营理念，他们依然沿袭住宅的模式，往往只重选址和租售（招商），轻视定位与商业规划布局、后期开业运营，依旧套用房地产开发的思路开发商业地产，以物管方式（虽然已注册商管公司）管理商业或MALL，尽管在商业地产项目的选址阶段下了不少功夫，租售业绩喜人，招商火爆、炒作可谓轰动全城，在后期运营中一败涂地，殊不知商业地产项目的整体规划布局事关项目运营成败，商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局，此等案例在各城市各地区如北京的典型案例‘巨库’等，从而导致整个商业地产项目归于失败。。。。。。
l 重选址招商，轻规划布局
由于对大型商业地产的运营一知半解，国内许多房企缺乏现代商业地产的经营实践，有一个值得注意的现象是，如今某些商业地产企业，由于仍难改原住宅的开发模式，往往是由国内住宅类的规划设计公司来负责整个商业地产的设计，或甚至委托国际知名设计大师设计出来的作品，由于缺乏对当地人文、历史，尤其是对国内宏观商业地产与当地微观的商业发展趋势有一个全面的了解，其结果往往中看不中用！最终变成“死场”一个，导致后续无法经营。据笔者了解，目前国内约有70％的商业地产项目就是因为整体商业规划布局先天不足造成失败的，整体规划布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、
l 认为招商成功项目就成功
据笔者了解，现国内不少商业地产的开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商！因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局等由于赶工等很多工作能省则省，更遑论详细论证分析。这样的后果是一味只重招商，对招商、对高级招商经理不可谓不寄予厚望，不惜百万重金礼聘，其主要原于虚幻的完全不切实际的寄希望于业内所谓名企的招商高管来实现，厚望甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带病招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
当然，客观来说由于国内适合大型商业地产项目内的主力店、次主力店行、中小品牌连锁店偏少，如今国内商业地产遍地开花，许多国际或国内品牌的可供选择的商业逐年增多，因此，近几年出现的“招商难”已是业内不争的事实！商业项目的商家本是天然的利益共同体需要相互依存、相互合作、相互带动才能得到发展，倘若商家不愿进驻，其结论起码是商家对项目的依存度不够高。于是，招商便成了最难跨越的一道坎！
笔者也看到，在国内某些占据着城市黄金地段与核心区位的商业地产项目也出现招商难，其根本原因当并非承租商资源少，而在于招商、营销、定位、业态组合与规划布局等工作缺乏针对性与说服力，缺乏对各品牌商家的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的招商运营举措。而且，需要辩证地看待招商对商业项目成败的作用，笔者认为，其实并不局限于开业前招商这一个阶段或环节，而是贯穿商业地产的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面，都要结合各目标商家的角度来换位思考，从承租商的角度发现、分析和解决问题，这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同，从而在根本上解决招商难的问题。
笔者个人认为，商业地产开发应以整体运营的效益论成败！比如说开业前期阶段的招商顺利并不代表项目开业后的运营一切都顺利！更有甚者只要有商家愿意租铺，不考虑定位是否匹配，主要能满足其租赁条件就签订合作合同，套用房地产模式搞商业地产招商，如此种种，势必会为后期的运营埋下一颗重磅炸弹。
于2011/11/09
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