宏观形势：（1）市场红利越来越少：人口红利成为过去、城镇化接近尾声或趋缓，房住不炒、商业去房地产化成为大趋势；

（2）商业供给量偏大，人均面积超过警戒线0.3平米，商业存量市场与增量市场并存装填；

（3）受全球疫情影响，集中线下消费模式成为政府管制方向，宅经济、线上消费、互联网办公等成为疫情之下最大的消费增长点，线下零售消费尤其是非刚需方面的服装业态消费，下滑势头最明显。

产业形势：（1）招商越来越难，降低租金、增加装补、联营扣点等通过降低招商门槛，然而获得满铺开业难度越来越大，甚至很多延期开业、无法开业；

（2）商业开业红利越来越少，开业即进入客流销售双低的困难场。开业蜜月期越来越短，从5年前的3个月，到2年前的1个月，在去年开业中甚至缩短至3天；

（3）竞争：存量市场越来越大、商业竞争趋向贴身肉搏、内容同质化；

（4）商家：租售比越来越高、线上替代性越来越强、开店越来越谨慎、市场倒挂成为买方市场。

一、 从行业维度来看：大者恒大，头部企业集中越来越高；

（1） 项目持有集中度：总体提高但增幅减缓

行业前三十强仍然占据半壁江山，而且以2020年开业数量来看更是遥遥领先。

数据显示，TOP15榜中的企业2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，体现行业头部企业聚集效应愈发明显。

（2）降维扩张成为领先头部企业的品牌发展策略；

主打万象城高档定位的华润集团，扩展市场份额开辟了万象汇/五彩城品牌，主打中档消费，正在加快并购和开店速度。比如已开业的北京五彩城、深圳布吉万象汇、扬州万象汇，正在筹备的南京2家万象汇。

在得到万科集团支持的印力集团，一方面发力超大规模标杆产品印象城MEGA，同步加大力度扩中档定位的印象汇系列。

(3)商业势力三分天下

专业购物中心开发商主要分为还是央企（如华润置地、大悦城地产、金茂地产）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民营巨头（如万达、印力、龙湖、新城、红星等）的天下，而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

(4)甲方转乙方，轻资产成为头部企业的扩张策略；

中国商业发展进入下半场，迈入存量和大资管时代，凯德、万达、新城、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”。进入存量时代的商业地产市场，不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式，尤其在当今去房地产化形势下，转而开始探索轻资产模式。如何有效的进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆房企未来发展战略的核心。

凯德中国：亚洲资管行业的先行者：至今，凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验，其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作”的形式。

万达商管：国内轻资产模式的践行者：万达采用“轻资产为主，轻重并举”的策略。2020年9月，万达商管集团宣布，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

二、奢侈品商业和奥莱商业逆势增长

据此前咨询公司贝恩发布的中国奢侈品市场研究报告《2020年中国奢侈品市场：势不可挡》显示，2020年全球奢侈品市场将萎缩23%，但中国境内奢侈品消费将逆势上扬48%，达到3460亿元。

（1）高端定位商业逆势增长，中端购物中心明显下滑。

奢侈品商业逆势增长，得益于疫情之下国内奢侈品消费的回归。

与2019年相比，百亿业绩俱乐部阵容依然坚挺，北京SKP以177亿蝉联内地单体商场业绩店王，南京德基广场摘得亚军，2020年总销售额超过了150亿，二者同比均实现了双位数增长，业绩也纷纷越过了150亿的分割线。

国内顶级标杆商业，北京SKP、南京德基、上海恒隆/IFC、杭州大厦、郑州丹尼斯大卫城等奢侈品商场，在2020年都在保持10%以上的逆势增长。

（2）奥莱商业崛起

根据《2020中国奥特莱斯数据排行榜单》，2020年销售额突破10亿的奥莱项目多达39家，总销售额超800亿元。2019年，这两项指标的对应数字分别为34家和700多亿元。

相比2019年，上榜项目新增了5家，分别为比斯特上海购物村、比斯特苏州购物村、砂之船（昆明）奥莱、深圳华盛奥特莱斯、广州万国奥特莱斯。

根据不同业绩水平划分的6个销售额军团中，40亿+的奥莱2家，30亿+的奥莱3家，25亿+的奥莱6家，20亿+的奥莱6家，15亿+的奥莱10家，10亿+的奥莱12家。

三、高端百货向左，连锁百货向右

（1） 定位高端的百货商场，以奢侈品主打的，在2020年逆势增长，同时走扩张之路。

北京SKP销售177，全球第一；西安SKP销售60亿，杭州大厦80亿，郑州大卫城70亿等，各地区奢侈品百货走势强劲。

（2） 连锁百货持续下滑

连锁百货规模持续下降，同时受疫情影响2020年销售百货行业营收和利润持续下降；连锁百货关店和开店同步

总体上，百货商场日渐式微，疫情只是催化剂。从今年上半年的业绩来看，52家百货上市公司中营收、净利润双线增长的仅有3家，分别为豫园股份、永旺及小商品城，而永旺在上半年亏损0.63亿元；而营收净利双下降的企业则高达41家；52家企业中有19家出现不同程度亏损。百货调整任重道远。

四、商业不再一路高歌猛进，关停并转成为新选择

（1）ZARA为首国际快时尚关闭中国门店。2020年，2020年突如其来的疫情，使整个零售时尚行业原本艰难的运营雪上加霜，作为快时尚代言人的ZARA，其母公司Inditex集团宣布了史上最大关店计划：至2021年将关闭1200家店铺，预计关闭店铺主要集中在亚欧地区的ZARA、Massimo Dutti等品牌小型门店。GAP宣布了两个重要决策：子品牌Old Navy（曾是公司的增长引擎），2020年起撤出中国市场；集团在两年内关闭230家门店。

（2）中小购物中心经营惨淡，逐步退出竞争，或被并购或加盟头部品牌合作。行情最差的时候，对头部企业也许是，最好的商机。2020年万达集团45个开业项目有37个是合作项目。

联商网口径，2021年全国拟开业的商业项目数量1479个(商业建筑面积≥2万方)，新增商业建筑面积12755.47万方。商业市场迎来新的一轮开业高峰。

2021年开局不易，好在二次疫情传播得到有效控制。美国1.9万亿刺激计划对中国有多大影响，国际和国内双循环对经济刺激有待时间检验，新一轮中国经济复苏如何推动商业发展，我们拭目以待。