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30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
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《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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商业地产与零售店：“要素”定成败！（原创）
2012年05月02日
评论数（0）一、商业地产的“产业要素”
商业地产简而言之，是由「人气+物业+商品+功能+管理」等“产业要素”组成的，其中：
「人气」包含：商圈口岸、市场需求、竞争分流等；
「物业」包含：项目选址、物业规划、项目规模等；
「商品」包含：经营业态、客群定位、品牌资源等；
「功能」包含：餐饮、文化、娱乐、休闲等“多功能”配置；
「管理」包含：经营理念、组织系统、运营规则等。
任何商业地产项目，都是这“五种基本要素”的组合；适应市场的“要素组合”，则会促成项目的成功；否则，则会使项目陷入困境，抑或导致项目运营的失败！
二、零售店的“要素管理”
「要素管理」（factor management）也即“精细化管理”。是指在一个充分竞争的市场环境下，零售店的开发与运营要取得成功，就要从“细节”做起——从“选项”到“经营”的每一个环节、每一个要素都要争取做好。只有当“各类要素”都做好了，才有可能在竞争中脱颖而出，才有可能在“更高的层次”上超越竞争对手。这也正是人们通常所说的——“细节决定成败！”。
零售店的“主要要素”包括：商圈、口岸、位置、交通；规模、设计、层高、柱距、载荷、中庭、电梯；业态、定位、布局、动线、功能；理念、文化（甚至是“WC文化”）、商号、形象、CIS、广告、营销、服务；主力店、次主力店、品牌（种类、档次、质量、性能、款式...）、“多功能”配置（餐饮、文化、娱乐、休闲...）；资金、商誉、领导者、团队、规制、管理；......等等。
“零售管理”已进入了“要素管理”的时代。“商品摆放要整齐、卖场不能有纸屑”......这些浅显的道理，所有的商家都知道；而“真功夫”则要体现在项目全面的“管理要素”上。
扩展阅读：
——摘自：《商业地产选项》 史博文著 中国建筑工业出版社
