出品/联商专栏

撰文/联商网高级顾问团成员 联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

太古在上海落地商业地产项目的步伐，正在加速。

除了2016年开业的兴业太古汇，确定今年9月30日开业的前滩太古里，7月21日刚刚签约的张园太古里之外，日前有消息称浦东第二个太古商业项目正前期洽商中。

据倒图利青年发布的浦东北滨江太古汇效果图，第四个项目位于杨浦大桥西侧位置。

我们按图索骥，搜索了浦东北滨江由船厂1862保利广场以东，杨浦大桥民生滨江文化城以西的各个地块，发现滨江大道民生路昌邑路民生支路围合的地块，最有可能是北滨江太古汇所在地。

不过，即使如此，也必须指出，第四个项目尚处于前期洽谈阶段，尚未正式签约。但话又说回来，该地块就算最后没有花落太古，也是做商业的良地。所以，无论怎样，北滨江这个综合体都是一个期待的项目。

两个月后，前滩太古里即将开业。这是太古与陆家嘴集团合作的项目。按已公布的品牌、围挡等信息来看，肯定会跻身上海屈指可数的顶奢购物中心。

基于前滩太古里的合作基础，陆家嘴集团筹备中的陆家嘴北滨江综合体，再度携手太古，成为太古上海第四个商业项目浦东太古汇，也并非空穴来风。

今年3月，上海浦东新区人民政府在官网发布，浦东新区黄浦江0C00-0201、0Y00-1001单元E13-1和E13-3地块、黄浦江沿岸E10单元E08-4、E10-2、E12-1地块和民生支路地下空间历史保护项目实施主体候选人遴选结果。

根据公告披露的信息，上海东袤置业有限公司拟定为该项目实施主体候选人。而企业数据显示，上海东袤置业有限公司为陆家嘴集团旗下控股公司。

根据观点地产网的报道，该项目由5宗经营性地块组成，位于陆家嘴金融城内北侧滨江区域，坐拥黄浦江核心段岸线接近1.5公里，俗称「陆家嘴北滨江」。

项目总用地面积约15.24万平方米，地上总开发量约36.8万平方米，其中包括住宅建筑面积约13.3万平方米，商业建筑面积约11.4万平方米，办公建筑面积约9.2万平方米，文化建筑面积约2.9万平方米。

这11.4万平方米的商业部分，可能就是太古在上海的第四个商业项目——北滨江太古汇。

根据Mall星人实地探访，陆家嘴北滨江项目将与一街之隔的万科滨江光合星座商场及民生滨江文化城园区、浦开集团昌邑路站凌联新村TOD综合体以及绿地集团星弘项目（原海事大学地块），共同构成全新商圈，而即将通车的轨交昌邑路14/18号线换乘站将助力新商圈的形成。

还值得一提的是，陆家嘴北滨江项目对岸为杨浦东外滩的东方渔人码头，以及新近拿地备受瞩目的B站与美团总部综合体地块，还有规划中的滨江合生汇与杨树浦电厂改造项目。而18号线将连接起东方渔人码头与北滨江项目。

下面我们再从历史流转的角度，谈一谈北滨江太古汇的可能性。

1902年，英商太古洋行投资的太古轮船公司组建了蓝烟囱轮船公司。公司成立后不久，就在现浦东洋泾港与民生路之间的江边购置土地，着手兴建码头。

蓝烟囱码头1、2泊位建于1908年，3、4泊位于1924年建成，当时称为远东最先进的码头。由于该公司船队的烟囱统一漆成蓝色，“蓝烟囱”不仅作为公司的名称，也作为兴建的码头的名称。

码头建成后被公认为上海地区规模最大、设备最先进的码头，也被称为远东首屈一指的新型码头。

其闻名于世，主要是因为，一是规模大，码头长750米，可同时停万吨级远洋船4艘；二是结构先进，全部是钢筋混凝土固定结构，不设栈桥，前后连成一片；三是仓库设施先进，用英国进口的钢筋、水泥建造的11座仓库中有2座为四层仓库，配有上海最早使用的仓库升降机、以及先进的防火防爆设施。

新中国成立后，蓝烟囱码头由上海仓库公司接管，1953年3月移交给了上海港务局二区的民生装卸公司。

很长一段时期内，上海地区需要的煤炭、粮食装卸，主要在浦东的码头，其中散粮、散糖，就在民生码头。

为了上海市场的需要，上海市政府对民生码头进行了全面改造，建造了30个高达48米的筒仓组合，容量达8万吨的筒仓。

2013年，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司着手将曾是亚洲最大容量散粮筒仓的八万吨筒仓改建为「民生滨江文化城园区」，并被评定为现代服务业集聚区即微型CBD。

园内历史建筑在修葺过程中采用修旧如旧的方法，确保历史风味的保存。园区以苗圃路为界，分为东区、西区。西区为「演艺天地」，东区为「创意空间」。

继民生路东侧码头已先行打造为民生滨江文化城园区之后，民生路西侧地块日前也已由陆家嘴集团主导正式启动开发，也就是上述浦东新区黄浦江0C00-0201、0Y00-1001单元E13-1和E13-3地块、黄浦江沿岸E10单元E08-4、E10-2、E12-1地块和民生支路地下空间历史保护项目。

鉴于项目地块与太古颇有历史渊源，加之陆家嘴集团与太古在前滩项目合作顺利，Mall星人预计该项目或为网传前期洽商中的浦东北滨江综合体，也即北滨江太古汇。

一旦双方正式签约，想必届时一定会公开消息。

最后聊一下，官方已公布消息的太古上海第三个商业项目。

7月21日，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司签订静安张园项目管理公司合资协议。双方将分别持有张园项目管理公司40%及60%的权益，以管理合作的方式共同参与张园的保护性开发项目。

签约完毕之后，张园正式成为太古地产在上海的第三个项目，预计项目为继前滩太古里之后上海第二个太古里。

太古地产参与开发的5幅地块（02，03，06，08，10），总占地面积46,232平方米，地上总建筑面积约6.2万平方米，打造包括国际级创新文化场所、高端办公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人惊喜的零售和餐饮选择。

其中地上商业总面积约4万平方米，有12-20米限高。另有约7万余平方米的地下商业及公共空间将实现南京西路地铁站（2号线、12号线和13号线）的交通换乘以及与周边社区的互联互通。地上地下商业面积合计预计近8万平方米。

张园太古里建设的敲定，可以实现在全球范围内首次近距离叠加太古汇，外加兴业太古汇运营管理的南京西路站「地铁廊」，三者合计商业面积逼近19万平方米，成为南京西路势力最大的发展商。如果未来能联手同为静安置业旗下的丰盛里，则太古南京西路站周边商业面积可达21万平方米。

从趋势来看，太古商业重心已由香港转向上海，如北滨江项目未来签约成功，太古上海项目数量与规模（兴业太古汇、前滩太古里、张园太古里与待定的北滨江太古汇）将大大超过香港（金钟太古广场、太古城、东荟城与已退出的又一城）。【Tips】新加坡丰树产业于2011年以188亿港元整体收购了太古又一城。

▲目前太古已开业项目一览| 来源：太古2020年年报