出品/联商专栏

撰文/联商网高级顾问团成员 郭歆晔

最近一年是港资商业地产项目大爆发的一年。港资巨头对上海市场雄心百丈，在魔都落子飞快，光最近半年便有香港新世界、太古、瑞安、嘉里、领展五大集团在上海投下重资，不仅核心商务区南京西路与淮海中路跟周边成为港资争相扩张的战略重地，中外环附近的金桥、七宝等居民区同样备受关注。

据联商网上海商业情报专栏、中商数据和Mall星人统计，瑞安旗下瑞虹天地太阳宫、太古旗下前滩太古里、利福崇光旗下大宁久光、天安旗下天安千树、长江实业旗下LOVE大都会、恒基兆业旗下星扬西岸中心六大港资购物中心将陆续在今年年内开幕或试营业。

明年，上海将迎来瑞安旗下上海第五代天地综合体——蟠龙天地、中山公园华美达广场等港资项目开幕。

根据目前的在建信息，2023年起的几年内，太平洋新天地商业中心、新鸿基在沪最大投资案徐家汇中心ITC主地块与莘庄天荟、崇邦四川北路滨港商业中心及嘉亭荟2期、香港置地鑫耀中城、九龙仓参股的南站徐汇万科中心等项目也将陆续竣工启用。

此外，规划中的金陵东路豫园站、南京东路北京东路周边开发案，未来不排除继续引入商业实力强劲的港资集团。

港资上海购物中心四大发展趋势

——更快更大更强更团结

1、新项目数量越来越多，且近年步伐不断加快。

太古、香港置地、新鸿基、嘉里、崇邦在上海的商业项目已分别达到3、3、4、4、6个。「上海姑爷」瑞安在魔都的项目更是超过了10个（含在建项目），其中包括太平桥与瑞虹新城两大超大盘商业项目。

2、偏爱巨型购物中心，新项目单体规模越来越大。

嘉里金桥、新鸿基ITC、香港置地徐汇西岸商业部分均超过20万平方米（不含停车场与办公楼），比大更大YYDS。

3、无惧「自相竞争」，在原有项目周边持续扩张，赢取规模优势。

太古南京西路太古汇地铁廊叠加张园太古里，香港新世界两大K11扎堆淮海中路，崇邦集团嘉亭荟1-2期合集近14万平方米纯商业面积，新鸿基徐家汇ITC1-3期商业总面积30万平方米，瑞安集团太平桥新天地（含新天地南北里、新天地时尚、新天地广场、企业天地及湖滨道等）和瑞虹天地（含瑞虹坊、星星堂、月亮湾与太阳宫等）各自的商业设施总量都将超越30万平方米。

4、倾向引入多方合作伙伴，优势互补，强强联手。

例如，嘉里金桥联手新加坡GIC，瑞安联袂永业与太平洋保险，太古联合静安置业与陆家嘴集团，香港置地徐汇西岸引入股权合作方。

上海成港资巨头落地商业项目最多的内地城市

且规模开始反超香港

太古、香港置地、嘉里、利福久光、恒隆、南丰等港资巨头在上海购物中心的面积规模已超过香港，瑞安和崇邦更是在上海白手起家并获得巨大成功。

在香港拥有24家在营的不同类型购物中心及西九龙等多家在建项目的新鸿基地产，在上海虽然仅有IFC、iapm、ITC及参股莘庄 TODTOWN天荟四个购物中心，但论高端购物中心项目数量，新鸿基在上海的投入也已不输香港。

无论目前还是从未来的角度看，港资项目都已占上海头部购物中心的大半壁江山。

▲ 港资上海商业项目落点图，含已开业、在建及规划中

部分近期官宣港资商业项目介绍

1、香港新世界上海第二座K11奠基

香港新世界集团于去年8月以41.11亿元摘得的黄浦区淮海社区地块，即上海第二个K11购物艺术中心7月30日正式动工。项目占地面积约1.7万平方米，地上地下总开发面积约为12.87万平方米，项目毗邻地铁1号线和在建的14号线黄陂南路换乘站，将重组和整合区内人文、历史、地理肌理，重现老上海霞飞路风情与人文精神，打造一个艺术性与现代感兼具的高端商业综合体。

项目集结全球顶尖设计团队的创意力量，包括以极强的创新性著称的丹麦设计公司Bjarke Ingels Group（BIG), 屡获殊荣的国际建筑工作室 Lead8，历史悠久的国际知名建筑师事务所 Leigh & Orange，以及培养过多名院士及国家设计大师的华东建筑设计研究院和众多顶级品牌首选设计公司P Landscape Co. Ltd等知名机构。

设计团队将在历史建筑调研、文化建筑与景观设计等多个领域深入合作，修缮地块内的历史建筑，实现保护与活化，充分发挥文化传承价值。

项目将秉持K11“艺术·人文·自然” 的核心理念，结合淮海路百年风华的独特魅力，将艺术与商业融合，深化K11“文化零售”精髓，激发新世代的灵感，积极推动创意、文化和创新力量。

例如，引入亚洲首个专注于保护与传承中国传统工艺的文化创意平台——K11 Craft & Guild Foundation（KCG），与国际及本地艺术家合作，举办多项艺术文化活动，引导公众融入项目周边的历史氛围，助力本地文化传承发展，丰富大众的日常生活。

此外，项目采用开放式商业街区形态，通过花园广场、垂直绿化、景观庭院，将项目规划与淮海公园的自然景观有机结合，打造城市中的花园绿洲，为市民提供高品质的休闲空间，打造可持续的健康生活模式。

上海第二座K11加上不远处的上海首座K11，新世界系在淮海中路东段的商业面积合计将接近10万平方米。

2、瑞安官宣太平桥122地块开发

7月22日，瑞安房地产发布公告，宣布其达成合营安排以开发上海太平桥项目，即太平洋新天地板块122地块。

太平洋新天地板块122地块占地2.4万平方米，由3个子地块构成（包括部分历史保护建筑），其中122-1规划为地上商业4.06万平方米，122-2为2.39万平方米住宅，122-3规划为商业文化用途3.5万平方米，另开发3层地下空间并将与老西门地铁站实现连通，预计地上地下商业总面积可达10万平方米左右。

尤其值得一提的是，新天地122老西门站上盖地块商业未来将联袂毗邻在建的同集团旗下39万平方米超级综合体太平洋新天地中心的8.8万平方米，在东台路西藏南路沿线构成18万平方米+的超级商业空间，瑞安集团整个太平桥新天地的商业设施总量更将超越30万平方米。

6500平方米的超维度全景天幕将覆盖太平洋新天地商业中心裙房商业及东台路顶部，在确保日常自然光照的情况下，尽可能降低开放式项目因天气因素的受限，突破室内外的界限。

3、太古上海第三个项目签约

7月21日，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司签订静安张园项目管理公司合资协议。双方将分别持有张园项目管理公司40%及60%的权益，以管理合作的方式共同参与张园的保护性开发项目。签约完毕之后，张园正式成为太古地产在上海的第三个项目，预计项目为继前滩太古里之后上海第二个太古里。

太古地产参与开发的5幅地块，总占地面积46,232平方米，地上总建筑面积约6.2万平方米，打造包括国际级创新文化场所、高端办公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人惊喜的零售和餐饮选择。

其中地上商业总面积约4万平方米，有12-20米限高。另有约7万余平方米的地下商业及公共空间将实现南京西路地铁站（2号线、12号线和13号线）的交通换乘以及与周边社区的互联互通。地上地下商业面积合计预计近8万平方米。太古汇在全球范围内首次近距离叠加太古汇，外加兴业太古汇运营管理的南京西路站“地铁廊”，三者合计商业面积逼近19万平方米，成为南京西路势力最大的发展商。

假设太古未来如果能联手接管同为静安置业旗下的丰盛里，乃至长租约即将到期的梅龙镇广场，则太古南京西路站周边商业面积可达27万平方米，并在南京西路站形成口字型商业群落，那无疑将极具想象空间。

4、太古上海第四个洽商项目浮出水面

太古与陆家嘴集团合作的前滩太古里进展顺利，按围挡信息来看，已是上海屈指可数的顶奢购物中心。故陆家嘴筹备中的陆家嘴北滨江综合体，网传或有望再度携手太古，成为太古上海第四个商业项目。

基于前滩太古里的合作基础，陆家嘴集团筹备中的陆家嘴北滨江综合体，再度携手太古，成为太古上海第四个商业项目浦东太古汇，也并非空穴来风。

陆家嘴北滨江项目总用地面积约15.24万平方米，地上总开发量约36.8万平方米，其中包括住宅建筑面积约13.3万平方米，商业建筑面积约11.4万平方米，办公建筑面积约9.2万平方米，文化建筑面积约2.9万平方米。

种种迹象显示，太古商业重心已由香港转向上海，如北滨江项目未来签约成功，太古上海项目数量与规模（兴业太古汇、前滩太古里、张园太古里与待定的北滨江太古汇）将大大超过香港（金钟太古广场、太古城、东荟城与已退出的又一城）。

5、香港领展收购七宝万科广场五成权益

2月24日，领展房产基金拟27.723亿元收购七宝地标购物中心七宝万科广场50%权益。

6、嘉里建设联合新加坡GIC拿下金桥综合体项目

2月23日 ，嘉里建设&新加坡GIC联合体拿下浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，成交价60.14亿元。该地块位于浦东金桥板块张杨北路巨峰路交叉口，为12号线6号线巨峰路换乘站上盖枢纽。综合体总体规划面积39万平方米，根据嘉里建设官网最新消息，其中购物中心规模由最初的18.4万平方米扩大至21.9万平方米（不含9.8万平方米停车场），为浦东单体规模最大的MEGA级购物中心。

7、崇邦集团嘉亭荟二期正式「落地」

开业8年后，上海嘉亭荟城市生活广场在2020年4月底终于传出二期项目的新动态。嘉亭荟二期项目集合了商务办公、购物餐饮、剧场影院、休闲娱乐等多重业态模式，将在物理空间、功能布局、招商定位方面，与一期进行有效资源整合。二期项目预计2023年投入试运营，届时一、二期纯商业面积近14万平方米，成为国际汽车城商业配套升级的有力支撑和补充。

嘉亭荟城市生活广场是香港崇邦集团在上海的第四个商业项目，位于嘉定安亭镇墨玉路与曹安公路交叉口，轨交11号线安亭站南侧，总建筑面积约为19.5万平方米，功能业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、教育、办公、居住等。这是香港崇邦集团开发运营的第一个涵盖了住宅业态的城市综合体项目，在此之前，崇邦集团打造了大宁国际、金桥国际两大综合性社区。

8、香港置地竟得徐汇滨江综合体地块

2020年2月20日，香港置地联合体竞得上海徐汇滨江综合体地块由，成交价310.5亿。

徐汇滨江西岸金融港地块临黄浦江，包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元28个地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路。

徐汇滨江西岸金融港地块由五个街坊、28个地块组成，总占地面积约23公顷，规划计容地上建筑面积约109万方，规划写字楼约66万平方米，商业约21万平方米，高端住宅约17万平方米，五星级酒店约5.5万方，另规划有会展中心约3万平方米及约1万平方米的体育设施。另有地下商业面积6万平方米，以及65万平方米地下停车场面积。