项目方案

一．上海荣融投资发展有限公司简介

   上海荣融投资发展有限公司成立于2008年11月，注册资金人民币壹仟万元整，公司地址位于上海市浦东新区唐陆路3879号。公司涉及资产管理，投资咨询，商务咨询，第三方物流服务，货运代理，会务会展服务，自有机械设备租赁，五金交电、建筑材料、化工原料及产品、办公用品、日用百货销售等。是一家具有管理和实体性经营的公司。

我司具有独立的企业法人资格，公司成立以来租赁方面业务现有白领公寓租赁（现有白领公寓500多间，入住率在95%以上；张东路商业街租赁及管理，商业街约1万平方米，出租率90%以上。截至2014年底公司总资产达3亿多元。2015年1月本司与上海瑞久置业（原上海市南电力公司）签定了位于唐镇顾唐路16400平方米的商铺+地下车库6000平方米整体租赁及整体招商管理，租期为十年。此商业街业态规划为银行、超市、餐饮、办公、商务休闲、零售等。

实体经营方面公司现经营业务包括有君和仓储、浦崇果蔬专业合作社、楠云网吧、东方网点（玉兰店）等，在实体经营方面有着丰富的管理运营经验和团队；公司共有员工200多人，公司本着以人为本、以诚立信、服务为先、客户为帝的经营宗旨。经公司研究决定2015年准备向零售超市方向发展。以唐镇顾唐路创新中路商业街为基础，在此设“外高桥进口商品直销中心”。本司与时俱进、资源整合、学习进步、借势借力、变革创新，并于2015年2月与上海店长联盟协会上海优易家管理策划工作室合作。放眼未来在上终端海零售市场。本司定会有一片新天地。

二．关于自贸区经营管理

   对于自贸区，对于桥进口商品直销中心，我们的认识是国家在不断深化改革、尊重市场、与时俱进、开拓创新、关注民生方面一项重大举措；是社会发展及人民日益增长的物质要求与现实社会的发展必然；是改革开放以来我国与世界接轨并在国际舞台上有着重要地位的象征。上海作为中国的国际化大都市，在全国范围内有着带头、试验、开拓、创新的责任。在建立金融、贸易、航运这三个中心上任重而道远。自由贸易区正是应和了国家响应。也满足了广大消费者的需求。在去除那些不必要的税率，去除那些不必要的中间环节，除去那些存在假冒伪劣的顾虑，让我们的广大国内消费者不用出境也能买到低廉的、正宗的、新鲜的、优质的、新颖的他国商品。品尝他国的美食。这正是国际化，人民物质文明和精神文明的升华。故而自贸区是符合当前国情符合国人需求符合社会发展的一项重大措施。

 对于我们自贸区项目我们首批投入资金为1800万元，门店运营管理可概括为六个字：人、财、物、进、销、存。这六个方面每一个都包含很多的内容，仅人的管理就涉及员工、顾客、供应商、职能部门、小偷/抢匪、骗子、其他相关政府部门等，哪个方面有疏漏都会出问题。作为一种低技术含量的劳动密集型业态，终端零售虽看似简单，但其营运管理却是一门很深的学问。如何做好门店营运管理，特总结了十大要素：目标努力实现；规章制度健全；流程清晰简单；检查认真仔细；损耗费用严管；培训不厌其烦；绩效管理贯穿；及时指导纠偏；后备力量充足；数据管理优先。每一要素都可做长篇剖析，在此不逐一分析。做好上述营运管理十要素是做好终端零售的基础。除此之外，对于人员管理，门店形象，商品陈列，商品结构优化，价格带分析，市场定位，消费者心理等都要有颇深的掌握了解。

此项目的运营管理团队有着近10年从事连锁超市经营管理和研究的经营，优易家工作室吴总及他的团队先后从事过大润发超市、联华超市、并参与管理策划多家股份连锁超市（如乐家购物中心、一心玛特、尚优玛特、易盛客超市、家得乐生活超市、享买便利等）。

三．选址方案

我公司对直销中心的选址区域为唐镇新城（唐镇新市镇），唐镇新城位于浦东新区中心位置，紧贴外环线，内含金桥出口加工区南区，西临张江高科技园区，北接银行卡产业园区，南抵规划中的迪斯尼旅游度假区，东临上海商飞总装基地，唐镇新城是浦东新区及上海市重点建设的新市镇之一，是交通便捷、功能完善、文化浓郁、环境优美的国际化新社区，其规模将优于当前浦东联洋国际社区，届时唐镇新城社区居住人口将为30万人，辐射张江高科技园区消费人群30万人，加上吸引外来消费5-10万人，总服务人群规模将为65-70万人。

唐镇新城是浦东国际机场通往市中心的主要交通节点，龙东大道、S20外环线、华夏路高架、华东路等构成其主要交通动脉，轨道2号线在唐镇设有唐镇和创新路二个站点，这些城市主干道、快速路和轨道交通构成的主体交通网络，为唐镇新城的发展和对外辐射奠定了重要基础。

   唐镇新城居住人口的文化层次、人均收入及个人消费都比较高，因为相邻张江高科技圆区、银行卡产业园区的职员的相对消费能力较强，对消费要求也较高，为唐镇新城区内设立高档的商业网点及高档综合性卖场提供了坚实的消费人群。我公司拟设立的外高桥进口商品直销中心具体位置在顾唐路、创新路路口，是唐镇新城规划中的中心位置，位于轨道2号线创新路站旁，又是中信国际白领住宅区附近，对面14万平方米住宅区即将破土动工，中房、华夏集团1000余亩的高档住宅区也将开发建设，距直销中心300米左右一家大型慈善医院也将于今年下半年启动建造，加上唐镇新城内已建成的白金瀚宫别墅、圣马力诺桥语别墅、绿城、保利、仁恒等大型高档住宅社区，唐镇地区今后几年内将有大批人群入住，届时将促进地区的高档消费。

   唐镇新城还在规划建设中，现有的商业配套还远远跟不上社区建设发展的需求。目前只有外环线以西的张江家乐福和川杨河以南的易初莲花超市承担着唐镇地区消费人群对大型购物商场的重任，而唐镇地区内还没有一家大中型的购物商场，唐镇政府也多次表示对与在唐镇地区开设一个大中型购物场所有极大的需求和支持，因此我们在唐镇新城内设立直销中心将会给当地消费群体带来很大的便捷，也是我们选择在唐镇新城拟设立直销中心的有利依据。

我们拟开设外高桥进口商品直销中心的商业广场是一个16400平方米的中型商业广场，广场内有独立的2500-5000平米的大面积商铺适合设立直销中心，且广场基础设施完善，有地下6000多平米的地下车库，广场业态配套有餐饮、教育、休闲娱乐、金融、办公等；商业广场能适合高、中、低消费群体的各种消费需求，吸引更多的消费者，结合当地政府对在唐镇地区开设一个大中型购物场所；有极大需求和支持的指导思想，在唐镇新城地区开设直销中心是集天时、地利、人和的可行性方案。

项目图解：

注：浦东新区目前规模较大颇为成功的已有外高桥进口商品直销中心辐射浦东新区北面城镇居民；龙阳路进口商品直销中心辐射浦东新区西面及金融区域居民；惠南镇进口商品直销中心辐射浦东新区南汇区域城镇居民。本项目位于唐镇主要辐射浦东新区东面及周边城镇居民。符合战略布局

注：本项目周边的商业情况及唐镇自身的商业发展及项目规划上面介绍已提到。符合商业氛围。

注：本案的辐射消费人群主要来源唐镇、张江、川沙、蔡路、和庆、黄楼、龚路等城镇居民。有充足的消费人群。

注：本项目周边住宅及在建大型住宅。拥有大量稳定消费群。

注：本项目周边交通路线拥有S20外环高速高科路出口，地铁2号线唐镇及创新路两站，龙东大道，华夏高架路等主要交通路线。本项目且拥有约6000平方米的地下停车库。

另附：自贸区项目室内CDA区域分布及动线图。

                                                                    欢时（零售探索者）

                                                                    上海零售人  吴兴标

                                                                  上海优亿家管理策划工作室

                                                                    2015年3月8日