出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员 潘玉明

编辑/娜娜

2024年北京主管机构统计的商圈有60多个，客流量26.7亿人次，同比增长10.7%，呈现四环以内原有商圈持续升级、多元新城项目创新亮眼的新气象。

一、北京商圈的演变

很多年前，北京号称有三大商圈，即王府井、前门、西单。如果将这个称呼作为第一阶段，那么1990年代以后沿着三、四环集中崛起的十几个活跃商圈，比如2008年北京奥运会前期开业的世纪金源超大单体商业设施，可以称作是第二阶段。到了2010年以后，出现了更多的细分商圈和外围新城区域商圈，为北京商业添上了现代性缤纷色彩。

如今，很多人是将商业项目、风俗文化、传承旅游、现代教育因素综合起来思考，将部分商圈称之为核心商圈，例如将国贸一带的CBD商圈、王府井商圈、三里屯商圈、西单商圈、中关村商圈并称为五大商圈。

按行业的说法，商圈是商店或者商街吸引前来消费的顾客所在的主要区域。按照静态理解，衡量商圈的指标有距离和到达时间两个变量，隐含区域居住人口和目标客群，由此推算出商圈的需求容量，以目标客群为基准比较商圈大小，用于项目前期规划预判。

实际运营中，运营商要考虑的两个重要因素，一是竞争项目组合的聚集吸引力，或者叫主动吸引顾客的能力，二是目标客群光顾的比例和频次，以及由此演化出的转化消费比例和复购的频次。通过商业项目热力图，可以追踪光顾频次和复购频次，反映顾客在商圈项目之间行走、流动的物理轨迹，揭示项目之间的联动性或者共享性，这是运营商们梦寐以求的成长性指标，也可以说是商圈活力的本质。

按照这样的思路讨论商圈，很多所谓商圈定义是不确切的，两三个互不相干的商业设施散落在邻近街道三、四公里的区位，各行其事，所谓商圈只是一个形象描述。也有比较理想的商圈图景，比如，三里屯商圈就是值得深度挖掘的标杆。一是项目之间协同联动友好，光顾频度高，二是项目特性互补，消费转化率均较高，三是文化口碑持久不衰，影响力超出地域范畴。

所以，以行业眼光看商圈，第一指标是光顾频度，在此前提下，深度挖掘消费转化率和联动消费是重要的运营考核指标。毕竟，光顾率大幅下降，商圈将会荒芜；仅有光顾，消费转化率很低，商业项目生存便难以为继。

二、传统商圈持续调改升级

1990年代建设开业的一批商业设施，多数集中于四环路以内，加上周边的相关商业设施，形成大大小小街区印象商圈。其中有：1990年国贸商城开业，1992年燕莎商城、赛特购物中心开业，1995年当代商城开业，1997年翠微大厦开业，成为第一批中高端百货代表。 买购网发布2022年北京主要10大商圈，包括：国贸CBD、王府井、三里屯、西单、崇文门、中关村、长阳、前门、亚奥、金融街，除了长阳、亚奥两个相距中心区域较远以外，其它8个都在四环以内。经过30年演变，原有商圈出现两极分化。

一是养成国际化商圈。CBD商圈的国贸商城兼容高端和亲民功能价值，SKP精心打造重奢百货店角色价值，2011年以来持续占据全国百货店业绩首位， 2023年销售额达到246亿元高居亚洲店王。CBD商圈经过几次升级扩建、项目更新，已经养成国际化商圈口碑。

二是部分传统商业消沉。以百货店为代表的部分传统商业老化、沉寂，比如到2024年底，赛特、贵友完全改变百货店印记，新街口新华百货迟迟无法正常运营，西单商场、当代商城已经拆除，等待重建。还有一些商场在苦苦支撑，连带所在商圈逐级退化。

面对市场压力，在多层级主管机构的指导下，原有商圈改造工程一直在持续推进。比如，2024年北京市商务局印发《关于征集2024年支持商圈品质提升项目的通知》，引导各商圈商业主体加快升级改造，还编制《北京市传统商业设施更新导则》，明确商业更新路径。

王府井商圈，作为地标设施，北京市百货大楼开业于1955年9月。经过多次改造扩建，目前营业面积已达到10万m2。东方新天地/apm拥有典型百货店特征。2017年开业的王府中环购物中心成为新的标签。王府井大街在2019年开始新一轮改造，从原来约1000米街区，向北延伸约350米，经过整肃、清理，部分小门小店被清除，多个大型项目完成升级，东安市场升级的东安睿锦集结600多个品牌，王府井喜悦目标定向是Z时代客群。在2022年发布的《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》报告中，王府井被列为千亿级国际消费体验区，期待这条商业金街引来国际八方贵客，焕发新的活力。 

三里屯商圈，是时尚潮流的代表，三里屯太古里、三里屯SOHO是主要时尚聚客热点。2022年以来，一批时尚品牌退出该商圈。2023年，三里屯太古里推出新口号“Let's Fashion Forward潮不停流”，引入Louis Vuitton男装旗舰店、Gentle Monster等品牌，推进“漫享街区”建设。同年，属地主管机构启动大规模改造工程，涉及新工体周边沿街景观提升、重点商圈广场景观提升、绿化隔离带改造提升、老旧社区外围景观提升等4个方面，推进国际消费中心城市主承载区建设，打造“CBD×三里屯国际消费体验区”，到2025年1月份已经完成相关改造项目。辖区内的商业设施不断向高端转型，有网友调侃，北区正在变成“普通人逛不起”的样子。

中关村商圈，拥有典型的商业、科技、文教、旅游融合特点，虽然聚集客流很大，但是购买率很低，过去的说法是看的多、买的少，如今零售商业比重明显下降。大家习惯称呼的中关村西区即核心区，原有家乐福、食宝街已经关闭，海龙大厦等科技类商业设施人气日渐冷落，主要活力商业设施为新中关、领展两个中小型购物中心。在两家商场向北相距百米的原来家乐福项目位置，全新建设了ART PARK大融城项目，预计2025年5月1日开业。中关村大街南部的当代商城在2024年拆除，期待3年后重新亮相，双安商场在2024年大幅度改造，品类结构、外立面形象都有很大提升，有望在2025年5月重张。沿着北三环向东的蓝景丽家大型家居广场已经拆除外迁，项目功能转为商业科技用途。

引人关注的大融城项目分为东、西两个区域，综合经营面积约为20万m2，聚焦餐饮、时尚轻奢零售经营项目，大幅升级时尚购物档次，填补区域中高端消费空白，连同2万m2的公园广场，以公园人文交流为核心驱动力，将商业、文化、生态元素交叠融合，打造城区少见的开放式综合商业体。文化打卡点包括：双螺旋雕塑、关帝庙、中关（中官）传说等。原来的家乐福经营区将更新为精品超市。

包括上述商圈改造项目，2024年北京市共完成15个商圈改造提升任务。王府井、CBD、燕莎蓝港等8个商圈被评为“2024年商文旅体融合发展示范商圈”，房山区的熙悦天街·熙悦荟项目获2024年度城市更新最佳实践项目，王府井喜悦购物中心、DT51购物中心、赛特购物中心、五棵松万达广场项目被评为2024年度城市更新优秀项目。

三、新城商圈不断拓展创新

近三年来，北京涌现出一批商业设施运营的佼佼者，其运营聚焦个性化、多元化的高价值项目，以不断创新模式和项目组合的姿态，带动商圈和北京商业升级。

其一、品牌购物中心引领增长

在相关机构统计的2024年全国销售额前10名商场中，SKP据第二位，客流量1650万人，销售额220亿元，国贸商城据第四位，客流量2590万人，销售额191亿元，两家商场联手将CBD商圈推到全国商业一线高地。北京市2月份20家人气热点商场，全部为新型综合购物中心，包括朝阳合生汇、西红门荟聚、世纪金源MALL、五棵松万达、华熙LIVE、三里屯太古里、西单大悦城、通州万达、超极合生汇、颐堤港等，其中万达、大悦城、万象汇、合生汇、龙湖天街等品牌化购物中心实力凸起，以购物为主打的传统百货店已经退出市场一线。

优质标志性的商业项目促进北京商业经济持续增长，比如2024年“十一”假期，朝阳区4个重点商圈客流量超过500万人次，同比增长18%；东城区重点商圈客流量超过700万人次，同比增长26%，显示出中、东部核心商圈超强的聚客力。

其二、新城区商圈敢于创新

随着城市化改造的持续推进，北京五环外新兴商圈逐渐崛起，成为新晋商业追逐目标。北京市在2023至2024年新增商业项目中，80%位于通州、丰台、海淀等新兴区域，如西三旗万象汇、西北旺万象汇、海淀大悦城，通州首开万象汇、昌平万达、平谷万达等项目均属于填补区域商业空白。这些项目有两个共同点，一是购物中心业态为主导，租赁商户中，餐饮、娱乐等新兴业态项目占比提升至45%，百货店业态消失无踪；二是规划布局更趋合理，营销操作空间相对城区项目更大，健康、休闲等综合生活性服务功能完备。

在城区部分原有商业设施渴望客流的映衬下，新兴区域的部分商业设施客流爆棚。据中国商业联合会发布数据，2024年国庆节期间长阳首创奥莱7天销售额1.6亿元，客流近40万人次，25家品牌销售额获全国第一。与其有同样接待压力的是八达岭奥莱，健康休闲郊游加目的性购物，成为城区家庭休闲消费的重要目的地。

位于顺义的祥云小镇商街，不断夯实“京城微度假胜地”标签，营销话题不断更新。2024年“五一”假日销售额达2800万元，同比2023年增长32%。客流达到32万人次，同比增长29.6%，全年客流突破1500万人次，成为新城区域典型综合商业体。

新城区、新商圈的商业设施集文商旅于一体，覆盖购物、休闲、餐饮、娱乐等多项功能，不仅在外部新城区霸气立足，而且成功挑战城区单一功能的商圈地位。比如西单文化广场、D.P.ONE源·心项目，均融入新兴商业元素，不同于单纯购物功能的老旧商业设施。

跨年时节，华熙LIVE·五棵松连开四场刀郎演唱会，借势全国各地文旅官媒和大众平台叠加热度声浪，如同一股清流引发传统文化和时尚媒介的交响。该项目属地尊贵，独享式的户外开放烟火气商业景观，俨然成为京西首屈一指的“文体、时尚、多元生活会场”。

餐饮，是商圈聚客的第一由头。新商业设施中，餐饮业态占比在30%至40%。过去北京商圈餐饮口碑归簋街，如今有朝阳合生汇。朝阳合生汇的“21block” 将特色美食、创新手工艺品、动漫元素、港风元素、复古街头文化及潮流装饰融为一体，独特的夜间市集一度引领市级夜经济话题，成为了京城乃至全国时尚消费者到京的首选打卡地。

图源：朝阳合生汇官微

据北京市商务局统计，2024年，北京新开大型商业设施17家，新开商业面积超150万m2，商圈建设成果有，持续强化王府井-西单-前门、CBD-三里屯、环球影城-大运河、丽泽-首都商务新区4个国际消费体验区建设，不同程度地培育三里屯新区、西北旺、生命科学园等16个商圈新项目。其中，昌平超极合生汇、西北旺万象汇、副中心万象汇、海淀大悦城等项目开业，补充了京北、京西、京东南和副中心商业设施不足，全市的商业消费空间布局更趋平衡。

四、社区小商圈品质提升促繁荣

北京商圈规划建设在注重宏观增量发展的同时，更加注重与社区和属地文化的结合，比如三里屯商圈改造通过慢行系统和开放式街区设计，共设置13家外摆商经营场景，“三里屯路咖啡驿站”已经亮相，商场内的咖啡品牌可以在沿线以“限时店”的形式营业，在街区美化、亮化方面都有明显改进，着力突出“社区化社交中心”的氛围。王府井大街改造时保留历史街区特色元素，引入百货大楼裸眼3D屏幕及其它相关文创、AI智能化体验项目，链接传统商圈与时尚文化需求。

在推进大型综合商圈的同时，北京市有序改善社区居民日常生活所在的小商圈。根据2021年商务部等12部门联合启动的城市一刻钟便民生活圈建设意见，在步行15分钟（约1公里）为半径的范围内，加快配齐购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务网点。“补”来的新商户，就是新增市场主体，秉承“一圈一策”原则，“问需于民”，突出刚需、高频特点，将居民的“需求清单”转化为“项目清单”，营造多层次社区消费补给站。

2024年，北京已有海淀、东城、西城、朝阳、大兴等14个区入选商务部全国便民生活圈建设试点，建成便民生活圈333个，有效提升了居民生活福祉。以海淀区为例，区委区政府高度重视便民服务生活圈的建设与发展，立足社区小商圈服务生态，围绕小修小补、菜篮子、便利店、理发店、洗衣店、养老、幼托、咖啡、宠物、健身等46个基本保障及品质提升业态，打造出一批如卫星厂、砖窑里等极具特色和品质的新型生活圈试点。

其次，海淀充分发挥区社区商业协会的作用，以“请过来，走进去”的模式，邀请外阜标杆企业来京分享研讨，同时对便民生活圈的重点企业进行走访指导，不断对标先进，匹配资源互通，有效促进了社区商圈的发展。此外，海淀积极呼应社区居民的需求，聚焦品质、便利、多元文化和传统特色，以“品质生活节”系列活动为引领，引导优质品牌企业走进社区、园区、公园和商街，成为推动海淀商圈繁荣的重要力量。

图源：海淀区社区商业服务协会

回望2024年，北京的商圈建设呈现“存量焕新、多元扩张、文旅融合、政策驱动”四维交汇的特点，据北京商报的《2024北京商业发展蓝皮书》显示，2024年北京核心商圈及新城商圈的变革发展，展现出对多元消费需求的有效应答机制和服务能力。

2025年，北京商圈建设作业菜单已经出台，新开商业面积超过100万m2，除了前文所述项目外，还有东城区的隆福寺商业街；海淀区的五棵松万达广场室内极限运动项目；西城区的地安门外商业街；朝阳区的望京万象汇；昌平的超极合生汇西区；门头沟河滩商圈的华远坊；通州新城家园中心；延庆区的冰雪小镇等一大批新商业入市。

五、仍需努力：直面三大挑战

一是挑战同质化竞争。近些年，大量同质化商业设施入市，比如，万象汇连续两年在海淀北部开设西三旗、西北旺两家大型店铺，加上已有的清河万象汇，难免遭遇同门同质化运营压力。同质化叠加消费降级打击，消费转化率降低，品牌赢利难度陡增。戴德梁行提供的数据显示，2024年监测的核心商圈租金同比增长3%至5%，项目空置率环比提升，部分高端品牌闭店收缩，剔除新开项目增量业绩和部分亮点项目增值，多数存量项目运营成长性风险并未减少，如果考虑国际商业环境巨变，各类商圈增长的挑战或将进一步加大。

二是部分商圈升级难。部分原有商圈规划、商业项目本身存在一定局限性，加上功能规划、管理机制、运营能力等因素，整体升级难度很大。以公主坟商圈为例，在新商圈崛起、本区域项目运营内生力退化等因素作用下，曾经响彻全国的京西第一商圈的热浪已经消失不再。早在2019年，市主管机构制定了《北京市商业服务业商圈改造提升行动计划（2019-2021）》，拟用3年时间对王府井、前门、公主坟等22个商圈升级改造。

时至今日，商圈20多万㎡的商业总量还是以局部微调、缝缝补补为主导，调改升级目标仍在路上。

三是国际化旗舰项目不足。北京打造国际化消费中心的说法，需要落在具体商圈日常运营中，首先要有国际消费客群接待机制和引导转化等软环境，其次要有国际时尚度的消费场景及旗舰型消费项目，在传统项目之上应有最新的国际顶级引流项目，再次还要有国际化会员客群沟通、维护手段，包括预期约定、后服务营销咨询、跨境定制配送服务等。日本某些百货企业近几年快速发展海外客户，维护的数万名海外高级会员中，相当一部分是中国大陆游客转化而来，与之对比，北京大小商圈的商业体，还有很大的提升空间。