商业地产选址的“四项基本原则” 

（金沐/文）

（接上期）

二、两个基本点：交通便利、人气聚集

在进行“五行空间规划”分析之前，需要跟大家明确一个概念——“商圈”。

“商圈”（zone）本为零售学名词，意指商业圈或商势圈，即在一定时间内达到某一商业物业吸引交易的范围以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径。或者是以某商业物业为圆心，划定的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。

简单地说，商圈就是来店顾客所居住活动的地理范围。

商圈一般按层次分为核心商圈（primary tread zone）、次级商圈（secondary tread zone）、边缘或辐射商圈（tertiary tread zone）。

（1）核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规模单体店集群商业区，其辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生活消费将在商业区内实现。这一商圈很少同其他距离较远的商业商圈发生重叠。

（2）次级商圈：是位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。

（3）辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

不同的建筑类型、业态业种以及不同的商业集聚度都会影响到特定商业所辐射的商圈。一般通过对项目所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条件等因素来确定商圈的范围。商业的商圈愈大，表示该商业的辐射范围愈大，商业影响力愈强。

言归正传，两个基本点的解读如下：

1、“交通便利”：“生意兴隆通四海，财源茂盛达三江”，生意的辐射需要交通网络的支撑，只有交通便利顾客才容易接近门店，交通便利除了道路类别外还要考虑道路是否有障碍物，以及车辆行驶过程中乘客的视角是否有障碍物，比如交通栏隔或斑马线、红绿灯，道路是否平整，道路的性质以及大型建筑物的遮拦作用。同时，交通便利还有一个基本的结果导向，就是商场配套的停车场是否停车方便，金沐曾在多篇有关商业地产空间规划的文章中提到过，停车场是一个建筑物的“明堂”，只有明堂开阔，进出便利，企业的发展前景才会光明，潜力才会巨大。

2、“人气聚集”：晋代堪舆家郭璞言“气乘风则散，界水则止”，就像一个团队，只有拥有强大的凝聚力才可以取得好的业绩，个人也是如此，只有集中精力才可有所作为，商业地产的气场必须强大，以吸引和聚集更多的顾客，才可以持续盈利。人气，就是商业地产的兴盛的灵魂。同时，商业有集聚效应，当周边商业形成一定规模、业态和知名度时，新入市的商业就会有产生同类经营的趋势，形成自发的专业街，比如北京的王府井、西单、武汉的汉正街，上海的南京路。如果商业处于餐饮、娱乐的行业集中的地区，由于餐饮、娱乐有利于带来滚滚人流，因此新建商业物业可以寻找市场空白点，以共同培育市场、培育商圈，形成一个互惠互利商业格局。这也就商业地产的“马太效应”。

由此可见，交通便利和人气聚集是商业地产选址的两个基本点。

三、商业地产选址的四项基本原则：

1）楼外环境和谐: 在确定特定商业物业商圈之前，首先应对项目周边核心区域的商业整体环境做一个观察，以判断商圈之特性。一般来说，常将商圈环境分成住宅型、科教型、办公型、商业型、休闲娱乐型和混合型六大类。同时，尤其要注意建筑物四周(前、后、左、右)(即所谓古之定义风水区之范围为100步之内)对本主体建筑所产生之影响。比如：楼前有河水流过、楼前有反弓路、楼后有路冲、楼附近有坟堆、前身为殡仪馆、楼周围有破空屋………等等，这是五行空间规划所需要特别注意的环境因素。

简而言之，环境和谐就是阴阳平衡，五行稳定。

2）楼体情况良好:即楼本身的状况，如形状、屋龄、大小、动静等等。单从形状而言，一般而言，建筑物四角完整并以“直、大、方、正”为最佳形状。传统观点还认为“子午长，卯酉短”，也就是南北长、东西短的建筑物聚财，或者是四四方方的建筑物聚财，因为五行空间规划学将四面八方分别于八卦五行对应，就像人体一样，完整才是吉祥的，否则就是残疾。

比如传统观念认为“有钱难买东南缺”，这样的观点来自于“四合院文化”，因为东南是巽卦，代表风，此处开门正是引财入室，所以传统民居会将大门开在东南方，但是财进来后如何留下？不漏财？于是在大门内侧加一个“照北”（照壁），既能留住财运，又可保护隐私。那么商业建筑是否可以借鉴呢？答案是肯定的，但必须要由专业的五行空间规划师使用“罗盘”进行定位测量确定开门方位，同时东南方是不能一直缺的，因为东南代表家中的“长女”，也就是大女儿，如果东南缺，就意味着“长女”不健全，空间方位会影响一个人的心理（比如有一把刀整天指着你的头，你肯定会不舒服）也就是会从心理上影响大女儿的心情，进而影响身体健康，这是需要避免的。

3）楼铺结构合理:即指建筑物内部之隔间与陈设问题。大门之位置、商铺之动线位置、商品之摆设、收银台地点、内部办公室布局规划等等。此项将在以后篇章中详细论述。

4）楼主命理相合：八字学所指命中适合的坐向。即指企业负责人生辰八字换算为五行，根据平衡原则，确定所需要增减的五行，再根据这些五行换算为方向，也就是平时所说的“幸运方位”，从而最终确定合适的的坐向。八宅学所指的“东四命、西四命”之问题（后续会详解）。这是五行空间规划的最高境界，也即为不同的客户提供个性化、定制性的解决方案。

关于商铺选址，其实外资企业严谨的思维模式和丰富的选址工具是值得我们学习和借鉴的，以家乐福为例，众所周知，家乐福的成功在于精细、科学的管理，主要表现在６个方面：选址的科学化，强大的商品管理机构，强大的电脑支持功能，简洁的组织结构、经营理念及高效现场管理，完整的企业文化和强烈的防损意识。作为卖场经营成败的第一步“选址”，家乐福给了大卖场同行较好的参考标准：

（1）地理位置要求：开在十字路口。Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是１９６３年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；

（2）建筑要求：占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6；

（3）3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力；

（4）灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势；

（5）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年－30年）；

（6）外聘公司进行市场调查：一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学和准确性；

（7）转租租户由家乐福负责管理。

（未完待续）