出品/联商网

撰文/牧之

“金九”之后，却无“银十”。

在9月迎来近百项目扎堆入市的盛况之后，10月的商业地产市场则过于冷清，犹如烟花绚烂之后的意兴阑珊。

据联商网零售研究中心统计，2023年10月全国新开业的商业项目数量仅为10个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业建筑面积53.4万㎡，平均单体建筑面积约5.3万㎡。

开业数量同比、环比皆大降

10月份，全国仅新开10座购物中心，与9月份的89家相比，环比下降89%；与2022年同期的29家相比，同比下降66%。从近五年数据来看，今年10月开业项目数量创造了新低。

之所以出现这种现象，《联商网》认为，一方面，许多购物中心已经抢工期于9月底开业，借势十一黄金周客流以提振业绩；另一方面，受困于经济大环境及地产行业拖累，加之商业地产开发的复杂性影响，一些项目延期到明年也实属正常，而即便今年能开业，也索性赶元旦这一节点了。

从区域来看，10个项目分布在三个大区，分别是华南5个、华东4个、西南1个，华北、华中、东北、西北等四个大区均交白卷。四个大区全部挂零，如此情况近年来实属罕见。

从商业体量看，规模在2至5万㎡(含2万㎡，不含5万㎡)有5个商业项目，占比约50%；5至10万㎡(含5万㎡，不含10万㎡)有4个商业项目，占比40%；10至15万㎡(含10万㎡，不含15万㎡)有1个商业项目，占比10%；没有15万㎡及以上的项目。可以看出，体量小、内容更聚焦的区域性商业和社区商业正在成为热点。

虽然整体开业数量少，但是百联集团、王府井集团、宝龙商业、龙湖、天河城等知名商业地产开发商均有项目入市。

存量商业、非标商业增多

供给端趋于饱和已成为不争的事实，存量时代已然来临。尤其在一二线城市，商业地产的主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换。

10月份，有两个存量改造项目，分别是百联西郊购物中心和海口王府井海垦广场，占比达20%。而在9月份，全国有25个存量改造和调改焕新项目开业，占比近三成。

大多数存量项目，在商业空间上都存在“硬伤”，即便升级改造也难以消除。这也更加考验项目招商能力和运营管理水平。而从各方面资源和实力来说，头部知名商管公司接管不失为存量项目的最佳归宿。比如百联西郊购物中心、海口王府井海垦广场以及9月份开业的北京五棵松万达广场、广州天河领展广场、沈阳中街吾悦广场、徐州和信宝龙广场等等。

▲海口王府井海垦广场

不过，在激烈的市场竞争面前，存量商业改造几乎不存在投机取巧的弯道超车，仍需回归商业调改的底层逻辑，从动线调优、场景打造、品牌招商到运营管理各个环节的精雕细琢，才能找到机会的突破点。

在供求失衡之下，竞争更加激烈，唯有创新才能活。于是，“非标商业”“网红商业”“主理人商业”的说法走红。而这些概念的底层逻辑是以消费为中心对商业项目的深度创新，重构消费内容和消费场景达到消费体验的升华。

联商网专栏作者方湖认为，商业过度供给，尤其是连锁化复制，带来较大的审美疲劳和体验疲劳。标准商业发展已经遭遇瓶颈。与此同时，Z世代崛起，消费群体在变化，年轻一代消费者追求个性化体验。体验经济盛行，消费个性化是大势所趋。而通过不同维度个性化、差异化，商业可以在更高维度建立竞争优势。不破不立，创新求变，寻找差异化竞争力，也是当前激烈的商业竞争下的必然结果。

今年下半年以来，上海海梦一方、龙华会、鸿寿坊、北京檀谷TANKO慢闪广场、杭州绿城吉祥里等等众多非标商业亮相。而在更早之前，代表项目有上海的前滩太古里、蟠龙天地、TX淮海以及杭州的天目里、成都的麓湖天府美食岛等等。

▲上海龙华会

按照方湖的定义，“非标商业”从建筑结构、外部空间与商业关系、空间场景、逛游动线、业态布局、建筑与品牌组合等多方面重构人货场之间的关系，以求建筑、空间、自然和品牌的有机融合，并结合人文和科技，打造沉浸式的消费体验。

其实，“非标商业”之所以没有标准，只是因为超过七成的商业是没有选择，因为旧建筑改建、厂区改造、面积小、形状不整，无法满足品牌商需求等，也无法复制商业集团的「标准」。

“非标商业”比标准商业更难，各方面都要求极高，需要更长的培育期，运营难度更大。正如方湖所言，非标商业做得好与坏，深刻考验着操盘团队的眼界、能力和资源。

附：2023年10月全国新开购物中心统计表