出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2025年的南京商业，正站在新旧动能转换的十字路口。一方面，消费降级与市场收缩的阴影仍未消散，传统商业形态加速衰退；另一方面，高端商业扩容、非标创新迭起、品牌首店引进，为城市商业注入新活力。这种“冰与火”的交织，既是挑战，更是机遇。

随着香港新鸿基旗下南京IFC商场的正式开业，以及香港置地金陵中环JLC亮相新街口，南京商业版图在高端扩容、商圈博弈与场景创新的碰撞中，展现出全新的竞争生态。

德基广场更是以245亿年销售额(2024年)登顶全国新“店王”，万象系商业在地化重构商业，南京正以国际消费中心城市之姿，开启商业新阶段。

目前来看，南京商业新格局呈现三大趋势：高端扩容、商圈重构与非标化创新。

01

高端扩容：消费扩容，层级分化

南京高端商业正从“单极垄断”走向“多极共生”。

1、德基启动双引擎模式

2024年，德基广场凭借245亿元的总销售额，不仅刷新自身纪录，更超越北京SKP成为全国新“店王”。在2024年全国奢侈品市场下滑18%~20%的背景下，德基的突围本质是“高端定位+大众流量”双引擎模式的成功：

以顶奢守住基本盘，以艺术与场景创新向下兼容扩大流量基数；借都市圈人口红利与政策红利，将商场转化为城市公共生活空间。其模式预示中国高端商业正从单一奢侈品依赖转向文化、科技与消费融合的新生态，为新一线城市商业升级提供范本。

德基广场的护城河在于立足中华第一商圈新街口，强势辐射苏皖区域，并将“艺术x商业x科技”深度融合——德基艺术博物馆以《金陵图》数字长卷与“夜间开放”模式吸引文旅消费，54家年度首店，更新率达30%，以及强大垄断性的高奢品牌组合，构建了难以复制的品牌矩阵。

2、IFC坚持高奢定位瓜分高奢蛋糕

新鸿基地产落子河西的IFC，则填补了南京西部顶奢空白，打破德基多年高奢垄断局面。以全球旗舰店设计+首店餐饮构建稀缺性壁垒，迫使顶奢品牌打破“一城一店”思维。南京IFC项目引入168个高端品牌，其中超30%为南京首店，香奈儿亚洲唯一拥有户外空间的双层旗舰店、蒂芙尼全国旗舰店、梵克雅宝全国最大旗舰店、卡地亚江苏省最大旗舰店等顶奢阵容，沿街280米精美外立面形成一条“高奢风景线”。

南京IFC的成功并非简单“分蛋糕”，而是通过顶奢旗舰差异化+河西区位垄断+港资运营基因三大杠杆，将南京高端消费市场从239亿(德基2023年业绩)共同做大蛋糕至275亿(2024年德基245亿+IFC30亿)。

3、金陵中环JLC采取差异化策略

同在新街口商圈的金陵中环JLC，面对德基的重奢压制，主动“由重转轻”，定位“轻潮奢”，聚焦年轻客群。虽未引入传统奢侈品牌，但通过30%南京首店率(如AJ双层旗舰店、lululemon双层旗舰店、方所书店)及屋顶花园餐饮场景，开辟新街口“年轻力中心”新赛道，构建了新街口高密度商圈中的松弛感商业。

金陵中环JLC汇聚众多时尚品牌和首店矩阵，通过高品质物业、生态化空间场景、更加丰富化的餐饮体验打造年轻化的消费聚场，成为新街口新的年轻力中心，与德基和周边百货形成有效补充。

02

商圈重构：去德基化，多中心化

南京商圈正经历结构性重构，从“一超多强”向“多核竞合”转变，新街口、元通、百家湖等主流商圈呈现差异化发展态势。

1、新街口：高端引领，场景革新

作为“中华第一商圈”，新街口通过业态升级巩固核心地位。德基广场持续以首店经济(如VALENTINO美妆全球首店)和艺术场景(德基艺术博物馆)吸引高端客群，同时推动“24小时商业”模式延长消费时段。其他商业体如中央商场、新百等加速改造，引入智慧零售、屋顶花园等体验空间，形成“高端+品牌潮流”的立体矩阵。

2025年金陵中环开业，虽略有降级，定位潮奢年轻力中心，通过引入方所书店、Olé超市等20余家首店和屋顶花园、空中花园等生态场景创新，进一步丰富年轻消费场景，推动商圈从购物目的地向生活方式体验场转型，填补轻奢与生活方式空白。

未来德基三期的建设将强化新街口的高端消费集聚效应，但多商业体协同发展已成为趋势，“去德基化”更体现为商圈生态的多元化而非德基地位的削弱。

2、元通：破局重奢，能级跃升

依托河西金融商务中心的区位优势，元通商圈正以高端商业综合体和酒店集群重塑南京商业版图。南京国金中心(IFC)2024年开业，引入LV、DIOR等国际大牌及黑珍珠餐厅，与华采天地形成互补，2024年华采天地营业额同比增长23.3%。区域内集聚10家五星级酒店和8家10万平方米以上商业综合体，构建“商务+休闲”消费生态圈。未来地铁元通站改造将优化地下商业动线。

德基世茂中心等项目的落地，将进一步强化其与新街口错位竞争的高端定位，成为南京都市圈消费新枢纽，不仅满足河西客群消费，更能辐射滁州、马鞍山、芜湖等周边城市。

3、百家湖：区域中心，场景突围

作为江宁核心商圈，百家湖以首店经济和业态互补快速崛起。2024年新增125家各级首店，景枫KINGMO全年客流量达2960万人次，销售额增长15.5%。江宁金鹰聚焦年轻客群，引入全国首店Funnyfable、Ruafriends等潮牌，通过“治愈系”消费场景吸引家庭客群。

商圈内金鹰、景枫、1912街区等综合体形成闭合业态链，儿童娱乐、餐饮夜经济与零售有机融合，叠加地铁1+3号线的交通优势，成为辐射南京南部的主力商圈。未来随着江宁人口持续流入和消费力提升，百家湖将进一步巩固区域消费中心地位。

4、多中心化趋势下的竞合逻辑

南京商业版图的重构本质是核心极化与圈层扩散的平衡。新街口通过高端化与国际化保持标杆地位，元通、百家湖、桥北、仙林等新兴商圈则依托产业人口和政策红利，以差异化定位分流消费需求。《南京市商业网点规划》明确构建“一核多心”格局，未来各商圈将形成：新街口引领高端、元通辐射商务、百家湖服务区域的协同发展模式，共同推动南京向国际消费中心城市迈进。

03

非标化创新：从空间革命到运营升维

当硬件与品牌日趋同质化，南京头部商业以“非标化创新”构建差异化竞争力。

空间叙事重构：德基将千万级投入转向“网红卫生间”与艺术博物馆，使功能性空间成为流量入口；万象天地则以“THE SHAKE ROUND”策略串联云章公所、黑簪巷、梧桐广场三大文化空间，通过蓝色巨人艺术装置等主题场景，实现“场所IP化”。

时间维度突破：德基推出“24h模式”，将艺术展延至凌晨三点，激活夜间经济；万象天地借播客《Let’s Shake南京》深化在地文化对话，从空间运营升级为“内容生产体”。

技术赋能体验：IFC设置互动电子导览与LEED认证绿色空间；金陵中环JLC以空中花园生态场景实现“闹市中造景”，呼应Z世代自然疗愈需求，繁华中心营造松弛感。

德基的艺术卫生间与IFC的香奈儿花园，看似迥异，却共享同一逻辑：当商业进入新阶段，胜负手已非货架陈列，而在于空间能否成为情感载体。金陵中环JLC的空中绿洲与万象天地的黑簪巷酒馆，正用场景重新定义“人货场”。

写在最后

随着新鸿基IFC和金陵中环JLC开业，以及未来金陵万象城的入市，传统豪强德基也在摩拳擦掌，德基三期和河西德基也紧锣密鼓筹备当中，南京商业格局正在快速迭代创新，基本呈现三大趋势：高端扩容——德基和IFC双雄称霸，商圈重构——元通跃升为与新街口同等的城市级商圈，非标化创新——场景创新、时间创新和科技赋能。