出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

南京商业格局正经历新一轮洗牌，新老势力博弈将推动城市商业生态重构。以下从竞争格局、消费趋势、品牌战略、空间演变四个维度解析变化与趋势：

一、竞争格局重构：从单极到多极化发展

1、高端市场"去德基化"加速

南京IFC依托新鸿基港资背景走高奢路线，引入168个国际高端品牌，填补河西商圈重奢商业空白，金陵中环（JLC）引入香港置地"中环系"运营基因，走年轻潮奢路线，将打破德基在顶奢领域的垄断地位。

三大高端项目角逐南京，迫使德基从硬件改造和二期扩建、会员体系升级、餐饮升级到品牌首发策略（如国内首家LV智能店）全面迭代。

略微看一下南京IFC，给南京带来哪些高线品牌及首店资源。

首先是新鸿基给南京带来的顶奢品牌矩阵：

南京IFC打破德基对重奢的垄断统治，引进顶级重奢品牌矩阵，包括香奈儿（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、迪奥（Dior）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）等，并且基本为高级别店。重奢旗舰店包括香奈儿全亚洲唯一拥有户外空间的双层旗舰店、路易威登全国双层旗舰店、迪奥全球首家钻石概念外立面旗舰店、蒂芙尼全国旗舰店、梵克雅宝全国最大旗舰店等。其他国际品牌，包括古驰（Gucci）、普拉达（Prada）、芬迪（Fendi）、华伦天奴（Valentino）、卡地亚（Cartier）、江诗丹顿（Vacheron Constantin）等，覆盖服饰、珠宝、腕表全品类。

其次是首进品牌与特色业态：

南京首店超过50个品牌首次进入南京，包括百丽宫影城、city'super高端超市、Golden Goose、Leica相机、珍宝海鲜、飨泰泰国料理、Chic 1699远洋私厨等。餐饮方面，引进不少米其林和黑珍珠餐厅，如包括宁波菜甬府尊鲜，新京菜柿合缘，淮扬菜茶文化餐厅逸道，高端私房菜Chic1699远洋私厨、莆田等，均为米其林或黑珍珠入榜品牌，给南京消费者带来更高端餐饮体验。

还有不少高端生活方式品牌：无印良品中国首家宠物概念店、% Arabica咖啡、Butterful & Creamorous网红面包店、tea'stone新中式茶饮等。

图源/微博

二、IFC推动商圈重构：元通商圈跃升为城市级商圈

南京IFC作为南京第二家重奢商业综合体，自2024年7月26日正式开业以来，对南京的商业格局、消费市场及城市能级产生了深远影响。以下是其带来的主要变化及核心价值分析：

1、品牌升级：国际高端品牌集聚，首店经济效应显著

首店引入成为IFC的核心策略，例如新加坡珍宝海鲜、米其林餐厅甬府尊鲜等餐饮品牌首次进驻南京。2024年上半年，南京市共引进197家首店，IFC的贡献显著，通过差异化品牌布局吸引消费者，推动“千店一面”向个性化消费转型。

2、商圈重构：提升元通商圈能级

南京IFC所在的元通商圈被纳入南京市一级商圈规划，与新街口并列，定位为“都市圈中心商圈”。IFC的开业补齐了元通商圈的高端消费拼图，与华采天地周边商业等形成互补，推动商圈客流同比增长38%、销售额增长52%。未来，随着德基世贸中心的开业，元通有望与新街口形成“双核驱动”格局。

同时，凭借地铁2号线、10号线枢纽优势，IFC吸引了大量苏皖都市圈消费者，打破区域消费壁垒，提升了南京作为长三角消费中心的辐射能力。

3、消费变革：高端消费场景与体验升级

IFC通过高端品牌和首店经济，推动南京消费向国际化、多元化发展。例如，其“星级美食节”等活动结合艺术展览、科技互动，打造沉浸式消费场景，满足高净值人群和时尚达人的需求，推动高端消费场景升级。

截至2024年三季度，建邺区实现社会消费品零售总额407.37亿元，同比增长3.9%。根据行业分析推测，南京IFC在2024年的销售额约为30亿元（非官方数据）。IFC所在的元通商圈五一期间销售额近亿元，成为南京消费增长的重要引擎。

4、核心价值：推动城市能级与国际化进程

南京IFC是全国第三座IFC项目（继香港、上海之后），其落地标志着南京在长三角一体化中的战略地位，成为新鸿基地产布局长三角的重要里程碑。

IFC通过引入国际品牌、提升消费品质，成为南京建设国际消费中心城市的关键载体。南京市商务局将其视为“补齐高端消费短板”的重要举措，推动南京与上海、杭州等城市的商业竞争力对标，助力南京建设国际消费中心城市。

三、新街口补位：JLC金陵中環潮奢矩阵，创新补位？

JLC金陵中環项目位居新街口核心商圈，是亚太第四座中環系精奢作品，集成香港置地成功经验、香港置地“中環系”顶奢综合体打造能力和中環系商业成功运营经验，为新街口打造高端精品商业、高端酒店式公寓、甲级商务写字楼等多业态综合体，多维度提升国际品质新体验，为新街口商圈添加新的活力。

1、高线品牌与首店资源：

据相关信息，JLC金陵中環引进的潮奢旗舰店，包括I·T全新形象店、JORDAN旗舰店、lululemon概念店等，强化高端零售业态。

首进品牌：

全国首店：云麻铜锅油焖鸡（云南特色餐饮）、潮界（潮汕文化餐饮）；

江苏首店：小乔回转寿司、苏宴（高端餐饮）、金泰兰（泰式料理）；

南京首店：方所书店（文化复合空间）、Ole精品超市（华润旗下高端超市）、芸山季（野生菌火锅）、DRUNK BAKER（网红烘焙）等。

引入的Ole精品超市和方所书店，填补了新街口高端生活方式类商业的空白。

2、特色业态与文化融合：

文化旗舰店--方所书店将艺术展览、时尚零售与书籍结合，打造南京文化新地标。

生活方式创新--屋顶花园设计、非遗体验空间，以及融合明朝文化的“金陵宫演艺空间”，强化沉浸式消费场景。通过修复历史建筑（如徐悲鸿故居）与商业体结合，打造“艺术中心”和“非遗百工”体验区，增强城市文化符号的商业转化能力。

3、JLC金陵中環落户南京，对南京商业具有以下价值和作用：

引入高端商业，促进新街口商圈升级，提升商业格局。

作为香港置地“中環系”高端商业在南京的首秀，JLC金陵中環（即JLC金陵中环）定位次高端，聚焦轻奢、潮流与生活方式品牌，为新街口商圈带来全新的商业定位和品牌组合，提升区域商业档次。JLC金陵中環的开业使新街口商圈迎来继德基广场、河西IFC之后的第三座高端商业综合体，推动商圈扩容升级，进一步巩固新街口“中华第一商圈”的地位。

引入首店品牌矩阵，多远业态融合，丰富消费体验。

项目已引进20余家首店餐饮品牌及众多潮流品牌与人气首店，满足消费者追求新鲜、独特的需求，激发消费活力。同时集高端商业、甲级写字楼、酒店式公寓于一体，打造开放、社交化的消费场景，提供一站式购物、餐饮、娱乐、办公等体验，满足消费者多元化需求。

带动区域发展，提升区域价值。

JLC金陵中環位于新街口核心商圈，其高端商业综合体的落户提升了区域商业价值和吸引力，带动周边商业、地产等产业的发展。同时超甲级写字楼以国际化高标准配置，吸引众多优质企业入驻，促进区域经济繁荣和产业升级。

在德基的强大虹吸效应下，以及在德基和IFC的强大奢侈品阵容对抗下，金陵中環另辟蹊径走精奢路线，通过多元业态和产品，打造潮奢和潮流聚集地，与德基互补，与新街口商圈相融合。

四、万象城后来居上：能否跻身三甲？

华润万象生活在南京已开业4个项目，两个万象天地+两个万象汇，其中桥北万象汇已经关闭。并且在德基、金鹰、万达等老牌商业盘踞之下，华润万象生活并未获得相关优势地块项目，有点后劲不足的感觉。能否将M1级万象城引入南京，重塑口碑，可能得依托南部新城的金陵万象城了。

南京金陵万象城，占地27万方，链接地铁5、10号线，实现交通建筑无缝衔接、无障碍出行。采用创新的街区+MALL+特色街巷的设计理念，通过跑道公园、别具一格的街巷以及慢行系统，巧妙地将区域内各种业态串联在一起，与东侧的南京博物院故宫馆相得益彰，共同打造出一个集购物、休闲、文化于一体的商业新天地。

1、打造标杆，有赖于高量级品牌引入。

金陵万象城作为华润旗下最高端的商业产品线，定位为“引领高品质风尚标杆”，计划引入国际奢侈品牌如 LV、Gucci、Hermès、PRADA、miumiu、BURBERRY 等，并涵盖购物、餐饮、亲子、美妆、娱乐、健身、艺术等全业态品牌，预计入驻商铺约600家。此外，项目还规划了特色街巷、开放式文创街区及下沉式广场，结合南京历史文化元素（如古城墙砖、剪纸、折扇等设计），打造沉浸式消费体验。根据官方信息，金陵万象城已于2024年8月主体封顶，预计2027年正式开业 。

2、IFC或万象城，谁可以与德基分庭抗礼？

·德基广场，南京现存的顶级奢侈品商场，是现象级存在，并且通过不断扩展规模和更新顶级品牌矩阵，提升高奢部分的垄断能力。

·河西IFC，定位为国际级重奢综合体，引入爱马仕、香奈儿等顶级品牌，填补河西高端商业空白。可能会分流德基在河西、甚至滁州、马鞍山等周边的高线消费群体。

·金陵万象城，作为华润最高端商业体，其品牌矩阵将更注重“重奢+文化融合”，其顶奢品牌组合决定其能否获得将来的市场地位，有机会但是难度较大。

·JLC金陵中環：可能聚焦于潮奢和高品质餐饮，金陵中環选择“次高端”定位，引入首店餐饮、生活方式品牌及轻奢零售，避开与德基正面交锋，互补实现商圈共赢。

写在最后

面对245亿销售规模的德基强势阵营（一期、二期以及未来三期），已开业的南京IFC，以及即将入市的JLC金陵中環和金陵万象城，其核心价值在于通过高端品牌集聚、商圈能级提升和消费场景创新，推动南京高端商业从单一商圈（新街口商圈）向多极格局（新街口+元通+南部新城三大商圈）转型，强化其作为长三角消费中心的辐射力，助力南京建设国际消费城市。

奢侈品商业方面，虽然目前德基仍一家独大，但是随着新鸿基IFC、香港置地JLC和华润万象城等高线品牌和优质服务介入，消费者可以得到更多选项和更丰富体验。至于谁能笑到最后，就看其自身进化能力和市场最终选择。