出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

根据相关数据，华润万象生活、万达商管、万科印力、新城控股（吾悦广场）、龙湖商业、宝龙商业等头部企业在近三年（2022-2024年）的商业项目开业数量、总规模及行业排名的对比如下：

一、关键数据解析

1、万达商管：

2022年开业量达55个，但2023年因战略调整（转向质量优先）大幅下降至27个，仍居行业首位；2024年新开25个万达广场，重心转向三四线城市及轻资产项目。覆盖228个城市，产品线（MAX、PRO、CITY、LIFE）多层次性适应不同层级市场。

2、万科印力：

2023年万科印力全年新开业商业项目 12个，2024年新开14个商业项目。项目类型覆盖TOD综合体、城市更新、文旅商业等多元业态，例如深圳湾睿印RAIL IN（TOD标杆）和上海龙华会（历史街区焕新）。

3、新城控股：

2023年开业量同比翻倍至24个，西北市场（如乌鲁木齐）表现突出；2024年新开15个吾悦广场，继续深耕下沉市场。

4、华润万象生活：

2023年新开18个项目，包括万象城、万象天地等高端产品线，累计在营项目达101个；2024年开业20个项目，涉及奥莱、非标商业等新业态。

5、宝龙商业：

2023年新开8个项目，2024年实际开业5个，重点布局社区商业和特色项目。

6、龙湖商业：

2023年新开13个项目，轻资产占比提升（6个为轻资产）；2024年开业超10个项目，强化“天街”品牌在一二线城市的布局。TOD模式和珑珠会员体系成为两大特色。

二、行业正在发生什么？

1、头部企业集中度提升，分化加剧

市场格局：尽管全国购物中心数量超27万家，但头部企业通过规模化和品牌化占据优势，而中小企业在存量竞争下逐渐退出。据悉，2023年头部企业管理的购物中心占市场总规模的50%以上。万达、华润万象生活、万科等头部企业凭借资金实力、品牌资源和运营经验，持续占据主导地位。

如珠海万达商管在PAG为首的资本成为大股东后，从万达集团剥离出来独立运营，业务发展更加稳健；万科在深铁集团支持下“瘦身健体”，推动万科守住主业，保障了万科商业的高质量发展；华润万象生活更是依托华润置地的资金和资源支持，获取城市核心地块和TOD项目，保障商业高质量落地。

集中度提升动因：头部企业通过轻资产输出（如华润万象生活签约11个轻资产项目）和区域深耕（如新城控股聚焦长三角）快速扩大市场份额。

2、新兴商业差异化竞争，非标商业崛起

标准商业难以满足年轻化消费者的好奇心，在存量供给的市场，通过个性化、生态化等多文化融合的非标商业受到年轻人的青睐。部分新兴非标商业通过特色化定位成功吸引消费者，抢占细分市场。

例如，深圳嘉乐道kaledo，定位都市自然主义剧场式街区，设立5000平米的骑行公园和宠物友好设施，引入多家首店和独立门店，通过举办环球街角咖啡节和街角骑行生活节等文化活动和社群活动，打造具有文化氛围和社交属性的开放商业。

华润推出的绍兴天地，就是结合水乡文化打造沉浸式消费场景，植入非遗体验、文创市集等业态，活化老厂房开出的街区商业。

印力集团打造的上海龙华会，是以“属地文化赋能商业”为核心的非标商业项目，通过融合千年古刹龙华寺的历史底蕴与当代潮流文化，打造出开放式低密街区，将传统庙会、戏曲艺术、非遗技艺与现代首店经济、主理人品牌及社群运营相结合，形成兼具东方美学与青年活力的城市文化新地标。

与此同时，行业业态创新也在持续。头部企业通过主题化（如啤酒文化、二次元商场）、场景化（如生态公园型商业）、标签化（如电竞主题）吸引年轻客群，提升客流量和提袋率。

3、城市商业分化，区域布局调整

一二线城市饱和：上海、北京等一线城市新开项目以旧改为主（如北京超极合生汇改造自永旺商城），商业转向存量优化（如数字化转型、场景改造）。

三四线城市成新增长点：头部企业从一线城市向三四线城市下沉，万达70%项目位于三四线城市，新城控股在江苏布局近40家购物中心，瞄准下沉市场的消费升级需求。同时低线城市消费升级推动了新项目入市，政策也在支持县域商业发展。 

三、变化的底层逻辑

1、消费需求转型

体验经济崛起：消费者从“购物”转向“社交+娱乐+文化”复合需求，头部企业加速引入沉浸式业态（如剧场、艺术展览）。

数字化驱动效率：大数据分析、智能停车系统等技术提升运营效率，头部企业通过会员系统实现精准营销。

2、政策与资本推动

REITs与资本退出：头部企业通过资产证券化（如REITs）实现资金回笼，推动轻资产模式扩张。

3、疫情后复苏与风险

延期开业常态化：据相关数据2023年实际开业率仅54%，项目延期导致运营成本上升，中小型企业资金链承压。

头部抗风险优势：资金雄厚的头部企业通过并购整合弱势项目，进一步扩大市场份额。

四、头部企业的核心竞争力

1、规模效应和品牌影响力

华润万象生活：通过万象城、万象天地和万象汇三大核心产品线，在一二线称呼四核心地段具备强品牌溢价，年销售额超过100亿的项目也不少见。其资产扩张模式也能够快速渗透到三四线城市，签约超过50个轻资产项目。

珠海万达商管：管理超过500个项目，覆盖全国所有省份228个城市，深度整合市场资源。其多产品定位（万达广场MAX、PRO、CITY、LIFE）确保适应不同层次消费市场，以及跌代推出第四代+项目汉街万达广场。

2、运营管理与技术创新

龙湖商业：凭借“天街系”产品线聚焦一二线城市交通枢纽，打造TOD模式超级商业体，并依托“珑珠”会员体系形成跨业态流量转化。

万达商管：通过模块化建设缩短开发周期，单项目成本低于同行10-15%，其优势在于产品标准化，更好满足下沉市场尤其县级市场消费升级需求。

3、资本实力与战略布局

万科印力：通过3+X业务模式优化资源配置，提升吸纳灌木开发速度与产品质量。其文件的财务表现和多元化的融资渠道确保了在复杂市场环境下的持续投资能力。

新城控股：通过吾悦广场在三四线城市快速扩张，累计开业及在建项目已达到199座，展现出强大的战略布局能力。

4、差异化定位与内容创新

北京SKP-S：以未来感场景融合奢侈品零售，坪效超全球同类项目30%。高净值可取按粘性强，持续吸引国际品牌首发入驻。

上海前滩太古里：开放式街区+绿色空间的设计，引入亚洲首店和运动体验店，差异化明显，提升了客户体验和品牌吸引力。

五、商业地产行业趋势总结

1、头部企业分化

万达、华润凭借规模优势持续领跑，新城通过下沉策略快速扩张，而碧桂园等新晋企业通过轻资产模式加速布局。

2、轻资产扩张

在万达大规模轻资产之后，龙湖、碧桂园等企业通过轻资产模式实现低成本扩张。

3、存量改造与城市更新

华润、万科印力等企业通过非标商业（如历史文化街区、公园式商业）提升竞争力。

一线城市核心区域的新增供应趋缓，老旧物业改造将成为重点方向。通过存量改造和城市更新，商业地产将重新焕发活力，提升物业价值。

4、轻量化社交与沉浸式体验

随着生活节奏的加快，消费者既渴望能在繁忙生活中轻松地进行社交互动，又追求沉浸式的独特消费体验。购物中心正积极顺应这一需求变化，重塑自身定位与运营模式，例如，前海壹方城的宝可梦卡牌道馆通过营造特定的场景氛围，让消费者深度融入其中，获得情感共鸣与记忆点。

5、非标化与主题化

商业地产逐渐从“大而全”转向“小而美”，通过文化、艺术、IP等主题实现差异化竞争。例如，南京秦淮·戏院里打造的沉浸式文旅综合体将主题景观、演艺内容、商户业态等有机融合在一起，搭建具有强烈穿越感的奇幻大戏。

6、情绪价值与体验式商业

消费者需求的日益多元化和个性化，体验式商业的持续升级是当前商业地产发展的重要趋势。商业地产项目将不再仅仅是购物的场所，而是集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术、体育等多种功能于一体的综合性体验空间。

7、科技赋能与智能化

AI、物联网等技术的应用将推动商业地产的智能化转型。通过智能化管理系统，提升运营效率和服务质量。利用大数据、VR/AR等技术提升交互体验。智慧停车、无感支付等技术可提高运营效率，降低人力成本。例如，京东MALL通过全息投影、智能机器人等科技装置，将线上便捷性与线下体验相结合。

写在最后

近三年购物中心头部企业的开业数量排名，反映了行业分化加剧、政策导向强化、消费需求升级等多重逻辑叠加。国企央企凭借资金优势主导扩张，民企转向轻资产和下沉市场，而全渠道融合与业态创新成为竞争关键。未来，行业将加速向高效运营、技术驱动和区域平衡方向发展。