中国购物中心，到底有什么商业分布逻辑？

随着城镇化发展、老百姓消费水平日益提高，中国购物中心行业步入快速发展轨道，购物中心已经从黄金时代（2000-2015）步入白银时代(2016-)。也就是说购物中心总体供给过剩，从卖方市场格局进入买方市场，进入淘汰竞争阶段。

一、商业增长回归理性，高歌猛进的时代结束

据不完全统计，2019年全国开业购物中心529个，4772万平方米。数量与2018年基本上持平，体量则高于2018年，体量再创新高！（统计对象为全国范围内，商业建筑面积≥3万平方米的集中型零售物业）

从近四年的开业量看，数量、体量整体依然呈现上涨趋势，不过增速则呈现逐步下滑趋势。值得注意的是，2019年开业的存量改造项目数量超30个，合计体量超250万平方米，若剔除存量改造项目，2019年实际新增商业体量基本维持在2017年的水平，市场新增商业速度这两年逐渐回归理性。

二、探索购物中心开店分布逻辑：

从2016-2019年购物中心在全国开业情况，探寻购物中心分布逻辑，从而找到市场机会点。

1、 优先满足经济发达城市：

经济发达城市，社会消费品总额相应较高，简而言之消费需求旺盛；经济发达城市，有较强产业支撑和就业市场，人口基数和人口增量有相对优势；

城市收入排序：

（1） 人均GDP10万+城市（14）：上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、佛山、宁波；

（2）人均GDP10万-城市（5）：成都、郑州、烟台、东莞、南通；

2、 优先满足高能级城市：

A、城市能级：一线城市、新一线城市、二线城市、三四五线城市；

B、一线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳；B、新一线城市（15个）：成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥和佛山；

（3）城市级别从高到低：中心城市—区域城市--县级市；

以江苏省为例：

• 中心城市（省会、副省级城市、经济发达市）：南京、苏州；

• 区域城市（地级市、发达县级市）：

A、地级市：无锡、南通、徐州、常州、扬州、泰州、淮安、镇江、宿迁、盐城、连云港等；

B、发达县级市：昆山、太仓、张家港、常熟、江阴、句容、溧阳等；

• 县级市（一般县级市、城市远郊区、县、经济发达城镇）：扬州仪征市、泰州姜堰区、徐州睢宁县、昆山青阳/经开等。

3、 城镇化是城市商业发展的最好机会

（1）城市核心商圈形成，是长时间沉淀和时间培育的结果；

例如：以孙中山铜像为标志的新街口商圈，时间由来已久，1952年新百成立，1993年金陵饭店、1996年金鹰商城、2002年大洋百货、2006德基广场一期；南京新街口商圈是持续旺盛，由德基广场和中央百货、新百、大洋百货、东方商城、金鹰等构成号称中华第一商圈，是城市历史发展和文化沉淀的结果。

（2）城市副商圈是城镇化的结果；

例如：南京建邺副商圈，由建邺万达、金鹰世界、建邺吾悦等逐步形成江东路副商圈；2009年建邺万达广场开业，当时周边以建材市场为主，没有居民更没有商业氛围，随着河西和奥体开发和高品质客群引入，现在建邺商圈是南京富有的商圈。

4、 优先满足人口红利高的城市

人口红利，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。基于商业而言，主要体现两个方面：

（1）城市产业支撑好，人口净流入较大；

（2）人口基数大，收入水平高的，整体购买力强；

2010年--2019年59个城市常住人口增长数量排名：人口增长数量排名前20的城市中，有14个城市2019年GDP总量排名全国前20。

从数据来看，人口增量比较大的城市集中在浙江，江苏，广东这些发达地区，上海是近十年人口增量最大的地区。而东北特别是大连，长春，人口出现了负增长。

5、与交通要素结合更加紧密，形成各类复合型综合体：

（1）TOD商业：龙湖闵行中心是龙湖集团继虹桥天街、北城天街之后，在上海打造的第三座天街产品。该项目建筑面积约34.3万㎡，位于闵行区颛桥镇剑川路商务区，紧邻轨交地铁5号线剑川路站，是典型的TOD模式综合体。

（2）高铁商业：

全国首个商圈高铁TOD综合体--龙湖光年。该项目对标东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际先进的TOD模式，集城际交通、市内轨道交通、商务、商业、休闲、娱乐为一体。

龙湖重庆金沙天街所在的龙湖光年坐落在沙坪坝站铁路综合交通枢纽正上方，由6栋塔楼加底部21万方商业的裙楼构成，是国内首个商圈高铁TOD项目。

（3）机场商业

新加坡樟宜机场商业：星耀樟宜，樟宜机场在2017年的零售营业额，就突破了122亿元人民币，创下历史新高。星耀樟宜内部业态丰富，吸引超过280家店铺入驻，其中包括多家首进新加坡的国际热门品牌、家喻户晓的本土品牌及全新概念入驻的中国特色品牌等，满足旅客多元化、特色化的消费需求。（部分数据和图片引用自互联网，如需删除请告知）