苏州阳澄食街案例分析

一直以来好奇于阳澄食街的在苏州商业地产界的传奇，也纠结于阳澄食街运营失败的原因，趁五一假期特地去现场考察了一番，初步得到一点点的感触，下面把笔者的一点薄见写下来，以便能够更好地与行业同仁进行交流，为以后运营同类项目的开发商和运营商们提供一点启发。

一、项目简介

    阳澄食街项目位于阳澄半岛莲花支路东南侧，临湖而筑，占地面积82500平方米，规划总建筑面积4万平方米，其中一期占地面积为40000平方米，建筑面积1.83万平方米，一期工程总投资1.1亿元，于2007年9月竣工。该工程由苏州圆融发展集团有限公司投资兴建，英国阿特金斯顾问公司设计，上海兴宇建筑安装工程有限公司总承包施工。

二、项目招商情况

自2008年起，项目共引进万家灯火、苏州人家、城市之光大酒楼、阳澄半岛花园酒店、阳澄紫阳大酒店、阳澄水岸度假酒店等6家大型客户，其中两家度假酒店，其余的商铺到目前为止仍然是毛坯空铺。

三、项目运营现状

目前除了两家度假酒店还微弱有零星客人之外，其余的餐饮已经全部停业至少两年

四、项目运营分析

笔者认为、该项目运营的失败有多方面的原因，笔者准备有以下几点;

1、项目的盲目开发，阳澄半岛范围内开发的酒店不下10家，加上度假村和农家乐园等旅游休闲项目等过度的开发导致政府无力管辖和支持。

2、阳澄半岛的配套服务没有跟上、旅游类项目的开发必将伴随着大量的旅游团或是自驾游的营销理念的支持，而在这方面，阳澄半岛甚至都没有走出苏州工业园区，何况是针对整个苏州甚至辐射长三角了

3、阳澄旅游概念太短，红遍全国的阳澄湖大闸蟹其正常旺季10-1月，一年的四分之一而已，一年当中四分之三的时间几乎是空置，那么对于推出阳澄旅游这个概念，将是最为知名的缺陷。

五、项目运营的出路

  笔者认为、现阶段阳澄食街要想盘活，政府和企业都不要好高骛远，应该从以下几个方面进行探索和常识。

一、缩小概念，将项目辐射全国改为辐射工业园区，凭借约3万方的体量，工业园区的消费力足以支撑项目的消化

二、可以在阳澄湖钓鱼及相关产业链上做点文章，钓鱼可以贯穿四季、通过钓鱼活动来撬动项目的运作

三、项目的目标客群调整为短途和周末游的家庭游。

以上是笔者的一点凌乱的想法，见诸文章，希望行业同仁给予指点和批判。