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史博文：
30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
微信公众号：史博文新零售时空
文集
《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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2021年03月22日
北京王府井银泰：“想说爱你不容易”……！史博文原著按语2020年立冬时节，我考察北京市场，再一次走进了王府井银泰，当我看到银泰目前的经营状况，不由想起了10年前，乐天银泰百货开业时，我做的「案例诊断：乐天银泰百货：王府井深处，揭开时尚的面纱……」当时对乐天银泰百货的趋势判断，与今天的经营状况高度相似。十年漫漫路，上下而求索。我希望能把王府井银泰“10前和10后”两个案例加以对比，理性复盘、探寻因果、格物致知……以期对行业发展有所启迪。10年前：案例一期诊断时点：2008年8月1日开业乐天银泰百货：王府井深处，揭开..
2013年07月14日
每个“城市商圈”至少由一个商业中心所组成，而每个商业中心都会形成一个“口岸”。「口岸」（port）也称“市口”。是城市商圈中，商店或商店群的集中地；也是城市的“各类商业中心”——口岸是城市商圈的“核”。口岸的范围，是“2公里左右”范围内的商业聚集区域，即人们在“口岸”内以“步行方式”能够到达各主要商店。口岸的“辐射范围”，也是其所在的“城市商圈”的覆盖范围。
2013年05月07日
“时尚卖场”按规模可分为“四个等级”：百货店（多品类、多品牌）；主题商场（部分品类、多品牌）；集合店（部分品类、部分品牌）；专营店（部分品类、单一品牌）。等级越高，商品宽度越大；等级越低，商品宽度越小。等级不同，目标群体不同…不能简单地说“谁将取代谁”！“集合店”能否取代“百货店”，要结合“城市级别、项目位置、商圈特性、竞争态势、规模大小、土地成本、经营业态、运营主体（地产商、零售商）、招商状况、运营阶段”等诸多因素综合考量。不能..
2013年04月14日
「商圈」（tradingarea）主要是指“商业中心”或“经营卖场”，有效地吸引消费群的地域范围。其包含以下层面的含义：商圈可以是“商业中心”形成的“城市商圈”，也可以是“经营卖场”形成的“项目商圈”。“有效地”吸引消费群，是指“商业中心”或“经营卖场”的销售业绩，有“一定的比例”是通过“商圈内消费群”实现的；而很偶然的消费行为，不能算作商圈的范畴。如“北京店”偶尔..
2013年02月24日
商业地产项目的选址，也可以借势现有的各类商业中心；诸如：城市商业中心、城区商业中心、社区商业中心；抑或CBD、RBD（经济学概念-附）等。利用现有商业中心的稳定客流，可以有效地提升卖场的销售额，从而减少项目营业后的“市场风险”；但同时也要面临较为激烈的“竞争风险”，不但要面临“老对手的竞争”，也要面临“潜在进入者”的竞争。
另外，现有商业中心的土地稀缺，可能会造成土地成本的增加，无形中会加大投资额度，放大“投资风险”；因此，商业中心的选址也是需要谨慎的。
八、谨慎开创全新的口岸
开创“全新的商业口岸”，“机遇与挑战”并存。运营得好
2013年02月19日
五、依赖良好的交通环境
1、交通的“易达性”
良好的“公路及交通网络”，不仅要便于“小汽车”的通行，更要考虑“公共交通”（巴士、地铁等）到达项目的便利程度。如，北京“燕莎OUTLETS”与“北京美罗城”的选项，都是考虑了东四环的交通便捷性；但“公共交通”尚不够发达，只能寄希望于“未来的发展”。
2、项目的“可接近性”
要使“双向到达”的车辆有“进入项目”的入口，而不会因为道路的“封闭护栏”等因素受到阻隔；“公共交通”在项目附近设有“停车站点”；“步行者”有到达商场的“过街通道”或“过街天桥”等。
3、停车场的
2013年01月28日
如何按“生活方式”对“商业地产”进行市场细分？
就是按消费者不同的“生活方式”进行市场细分。所谓“生活方式”（Lifestyle）是指人们“怎样来生活”，持什么样的人生态度，从事哪些社会活动，如何花钱和消磨时间，消费内容、消费偏好、消费习惯和消费品位如何等等。在实际生活中，人们的生活方式并不一定是单一的，它可能是“几种生活方式”的综合体现。
生活方式通常是由人的观念、兴趣等“心理因素”决定的，但也会表现出各种各样的“行为特征”；因此，“生活方式”也属于“心理因素细分”和“行为特征细分”的范畴。
“生活方式细分”的变量包括：职业状态（事业至上型、工作为主型、职业休闲型，操持家务型，坐享
2013年01月27日
如何按“社会阶层”对“商业地产”进行市场细分？
相同的社会阶层，在消费模式上会有许多相似之处。虽然各阶层的“社会地位”在法律上是平等的，但这并不能弥补“消费差距”的鸿沟。
“社会阶层细分”的变量包括：高层市场（高级官员、国有大企业老总、民营大企业家、影视歌明星、高等法官、高级军官、著名医生、名牌大学教授、社会名流、企业金领，“官二代”、“富二代”...）；中层市场（中低级官员、法官、医生、律师、警察、军官、教师、个体工商业主、农村产业主、企业白领、蓝领工人、风尘女子，“官二代”、“富二代”...）；下层市场〔普通公务员、工人、士兵、小市
2013年01月20日
如何按“消费类别”对“商业地产”进行市场细分？
就是按消费者不同的“消费类别”进行市场细分。“消费类别细分”在商业地产的“业态确定”上应用得较为广泛。
“消费类别细分”的变量包括：日用品消费（蔬果、食品，洗涤品、护理品...）；生活时尚品消费（化妆品、珠宝、服装、家纺...）；专用品消费（家居、家电...）；综合与休闲消费（购物、餐饮、文化、娱乐...）等。
对于商业地产而言，“消费类别细分”涉及到“开发业态、功能规划、功能区划分、商品组合、营销策略”等几个方面。例如，按“日用品消费”变量细分，可以开设“超级市场”的业态；按“日用品消费-护理品”变量细分，可以进行
2013年01月20日
如何按“行为特征”对“商业地产”进行市场细分？
就是按消费者不同的“行为特征”进行市场细分。消费行为不仅是“购物”，也包括“餐饮、文化、娱乐、休闲”等多种形式。
“行为特征细分”的变量包括：购买方式（网店、实体店）；购买数量（大、中、小）；消费时间（季节、节日，白天、夜晚）；消费经历（长久消费者、短暂消费者、初次消费者、潜在消费者）；消费频率（高、中、低）；消费习惯-忠诚度（单一品牌消费者、多种品牌消费者、无品牌嗜好者）；消费所得（求得品牌、求得质量、求得优惠、求得满足...）等。
对于商业地产而言，“行为特征细分”涉及到“开发业态、卖场布局、商品组合、营销策略
2013年01月13日
如何按“地域条件”对“商业地产”进行市场细分？
就是按消费者所处的“地域条件”进行市场细分。处于不同地域条件中的消费者，往往会有不同的需求和偏好，并且对广告营销策略的反应也有所不同。
“地域条件细分”的变量包括：国家；地区（沿海、内地，东部、西部...）；城区（一线、二线、三线城市，城市都心、城市非都心，郊区，社区...）；乡镇；农村（富裕、小康、贫困...）；地形（山区、水乡，盆地、高原...）；气候（寒带、温带、热带，潮湿、干燥，多雨、干旱...）等。
对于商业地产而言，“地域条件细分”涉及到“项目选址、物业规模、开发业态、经营定位、商品组合、营销策略”等几
2013年01月13日
如何按“心理因素”对“商业地产”进行市场细分？
就是按消费者不同的“心理因素”进行市场细分。随着经济的发展，生活方式的多样化，越来越多的人们注重心理需求的满足，并希望充分展现自己的个性。
“心理因素细分”的变量包括：个性（内向、外向，活泼、稳重，文雅、粗俗，独立、顺从...）；观念（传统、新潮）；态度（积极、中立、消极）；兴趣；偏好；感受；情感；动机（求实、求利、求廉、求新、求美、求名...）等。
对商业地产而言，“心理因素细分”涉及到“开发业态、主题规划、商品组合、营销策略”等几个方面。例如，按“观念”变量细分，体现在商品组合上，可以将服装分成“传统”和“新潮”
2013年01月13日
如何按“人口统计”对“商业地产”进行市场细分？
就是按“人口统计指标”对消费者进行市场细分。“人口统计指标”不同，所形成的市场需求也明显不同。由于“人口统计指标”更容易测量，数据也容易获得，因此，在市场细分上应用得也相当广泛。
“人口统计细分”的变量包括：性别；年龄；代群（出生代群、年龄代群）；职业；收入（2万以下/年、2-4万/年、4-6万/年、6-12万/年、12-36万/年、36万以上/年...）；家庭人口（1人、2人、3-4人、5-6人、6人以上...）；家庭生活周期（单身未婚、已婚无子女、已婚有子女...）；教育（初等教育、中等教育、高等教育，国内教育、国外教育
2012年11月21日
三、十字路口“金角胜银边”
“十字路口”也称“街心”，是两条道路的交汇处，当项目处在十字路口时，十字路口的“角”所形成的“两条边”，可汇聚“四个方向”的人流与车流，从而形成人流与车流对项目“交汇而入”的态势；因此，“金角银边”这一围棋术语，在商业地产项目的选点上也是适用的。如图表5-04所示。
四、项目一定要临街
商业地产项目一定要临街，临街项目不仅“可视性”较好，而且客流也更容易到达；因为，“看得见的项目”比“看不见的项目”更有吸引力。
而有些开发商鉴于口岸比较繁荣，甚至将项目建在临街物业的背后（“四面”均不临街），结果造成经营上的被动与风险；尤其是在商