当谈论存量商业改造时，我们常常会被不确定性所困扰。不确定的市场趋势、不确定的竞争格局、不确定的消费者需求……似乎无处不在。然而，正是在这些表面上的不确定性之下，隐藏着一种确定性的力量，这种力量可以帮助商业项目在改造的过程中取得成功。   

在商业改造中，不确定性不仅是常态，还是必然的一部分。市场的动态性意味着竞争者、技术、政策和消费者行为都在不断变化，从而使未来变得难以预测。然而，正是这种不确定性推动了实体商业不断寻找创新和机会，以适应新的现实。

在回顾过去几年小众品牌、主理人品牌崛起以及生活方式的演变时，我们看到了一个引人注目的趋势。趋势的核心是客户群体的明显变化，尤其是在最近几年的疫情影响下，人们对周围环境和氛围的感知更加敏感和强烈。

而这个趋势也引发了一个关键问题：如何确保自己的项目在竞争激烈的市场中具备竞争力？对于一个商业项目，无论是百货店、购物中心还是商业街区，项目的竞争力可以归纳为六个关键因素，其中不确定性因素在核心竞争力中扮演着重要角色。

首先，服务力是一个关键因素，比如火遍大江南北的胖东来与信誉楼，这是商业项目中有关服务力的绝佳案例，它们均因为服务力而为人熟知，被人喜爱。服务力也被认为是商业领域中最具技术含量的要素之一。

商品力是另一个重要因素，在这一要素中，包括了品牌和商品自身的品质以及它们与目标市场的契合程度，商品力也在商业项目竞争力构成中占据核心地位。

运营力必须被纳入考虑，未来的购物中心或商业项目的竞争将越来越依赖于卓越的运营策略，这将减弱地理位置的重要性，强化运营的竞争优势。

第四、营销力，当商业项目的产品、运营和服务都达到了高水平后，吸引顾客和区别于竞争对手的关键是如何进行有效的营销。

第五、品牌力，像万象城、SKP和太古里这样的实力品牌自身就已具备了一定的吸引力和竞争优势，他们会更容易影响消费者，因此品牌力也是商业项目竞争力的核心组成部分。

最后，是非常重要的审美力因素，这涉及到商业建筑设计、商业环境设计、商业氛围营造、景观设计和商业照明设计等因素。现代消费者，尤其是年轻一代，越来越注重购物环境和氛围，因此审美力在吸引顾客方面具有重要意义。

然而，这些竞争力因素都受到不确定性的影响。例如，服务质量可能会受到团队变动或公司理念的影响，商品力可能会受到品牌调整或渠道影响的波动性变化。运营、营销和品牌力等方面都可能面临不确定性，因此在商业决策中需要仔细研究和管理这些因素。

但相对而言，环境力是一个更为确定的因素，因为它涉及到商场的硬件条件和审美设计，这些则可以在项目的早期确定。在当今时代，环境力实际上等同于审美力。当一个项目已经掌握了商品和服务时，我们可以认为它已经是一家优秀的项目；项目如果同时具备商品、服务、营销和品牌力，那它就已经胜过了国内约70%的项目；当一个项目还具备审美力时，这在国内可能只有五六家左右。因此，环境力可以视为审美力的等同。

未来的商业项目将受到审美力的趋势影响。基于近两年的观察与研判，可以看到两个趋势：松弛感和高级感。通过商业研究和与新一代消费者的调查问卷得知，Z世代人群在逛商场时关注的是舒适度，他们不希望购物变得过于有压力、有紧迫感。因此，松弛感的设计理念需要满足这种需求，包括动线规划、环境打造以及业态规划。

松弛感项目注重轻度加工，避免追求过度复杂和明显过时的场景和元素。他们的营销通常低调，可以称之为静态营销，这意味着松弛感项目不会过于强调营销，而是通过审美和商品组合悄然影响消费者，更注重真实感和简洁流程。

松弛感的另一个特点是真实感，即接受自己的不完美，因为过于完美的项目通常会令人缺乏舒适感。

最后一个特点是简洁的流程，松弛感项目的消费流程通常会更加简洁，反映了新一代消费者对商场和消费方式的理解和变化。

另一方面，高级感可以理解为一种有仪式感的购物体验，从建筑外观到进店、服务流程、购物和其他方面，都要强调一种仪式感。这与太古里和SKP等商业项目传递的理念是一致的。

第二个特点是隐性营销，与松弛感中的静态营销有所不同，高级感项目的营销手段通常更加低调，更不明显。

另一个特点是低调感，高级感项目的造型、材料和整体空间感通常更加内敛，不会过于夸张。

最重要的是，高级感项目必须具有统一的价值观，这个价值观贯穿从建筑设计到景观打造、动线规划和品牌战略等所有方面。这个价值观可以是一个Slogan，代表一种生活方式的倡导。项目的所有元素都应该延续并体现这一价值观，否则高级感将受到影响。

总之，未来商业领域将松弛感和高级感作为重要的审美趋势，项目设计和营销策略需要根据这些趋势做出相应调整，以满足新一代消费者的需求。

案例分享：

北京团结新里·together，位于北京东三环的团结湖地铁站附近。是由和桥机构参与改造设计的商业街区项目，遵循了名为“相对整形化”的核心价值观。

项目的背景和定位分析

首先，我们深入探讨一下北京团结新里·together项目的背景和定位。项目坐落于北京市，最初是北京供销社集团的老旧仓库，建于1960年。在1980年，它经过改造，演变成了天宇市场，以古玩和渔具销售而闻名。然而，随着时间的推移，天宇市场逐渐式微。

该项目的地理位置非常独特，位于团结湖公园和朝阳公园之间。周边环绕着团结湖社区、老国营宿舍、人民日报社家属楼、纺织部和外交部宿舍，还有一系列高档住宅区，如国贸CBD和朝阳公园周边的豪宅区。因此，项目地处城市中的一块“岛屿”，被老社区环绕，但又毗邻高端区域，形成了极为独特的地理位置。

在改造前期，项目进行了周边调研，将项目的目标群体分为三大类：

第一类：是“热情洋溢的朝阳土著”。这一群体代表了朝阳区的居民，他们热情好客、素质较高，包括一些退休的人民日报社员工和各部委的老员工。在周边工作的许多年轻人也涵盖其中，可以将他们称之为新北京人或高知人群。因为他们居住在附近，所以都是项目的核心客户群体，也是主要的潜在顾客。

第二类：是“扎根北京的外国朋友”。包括那些在北京生活多年、认同中国文化和北京生活方式的外国人。他们对中国有一定的了解，懂一些中文，拥有当地社交圈子。

第三类：是“卷在国贸的精致白领”。这一群体是在项目周边工作的中层白领们，相对来说他们的社交和休闲需求开始增多。因此，项目的规划将围绕着满足这一客群的需求展开。

此外，项目周边还有一些重要的环境因素，如朝阳公园、体育馆、传统社区、妇产医院，它们都对项目的吸引力和潜在客群产生影响。

从这些目标群体和环境因素出发，项目的氛围定位应以松弛感、整洁和宁静为核心。它不追求高端奢华，也不拥抱时尚潮流，而是创造一个宜人的休闲氛围。项目面对的人群多样化，包括各行各业的精致年轻人、新中产家庭以及年龄跨度较大的居民，这意味着项目需要提供多样化的服务和活动，以满足不同人群的需求。

最后，交通便捷性对于项目的成功也至关重要，在停车位有限的情况下，项目更应该吸引那些地铁站附近的客户。因此，团结新里·together定位为一个小而美的场所，以吸引多元化的客户群体，并提供满足他们需求的休闲和社交体验。

如何体现松弛感？

在讨论北京团结新里·together的构建方式时，关键词包括社区亲和性、长期吸引力、区域延伸、多元沟通、连接、新颖创新、再生性。这些关键词是项目的核心理念，也是项目成功的关键要素之一。

首要目标是将团结新里·together打造成一个开放的街角公园，旨在创造一种自然而无拘束的氛围，而不是被特意设计或庞大入口所制约。这种特色使项目与周边区域延伸和融合，成为城市中多元化社区的一部分。

多元沟通和连接是项目中的关键概念。项目引入了多个艺术空间，以确保多元文化和社区成员之间的沟通和交流。艺术展览易于理解，这有助于各种背景的人们之间建立联系。同时，鼓励各种适合散步的市集和社区活动，以促进社区内部的互动。

项目的定位侧重于多元化与松弛感，而不是局限于上流或潮流。这一定位注重了空间的松弛氛围，避免刻意追求潮流感，以吸引年龄层更广泛的受众。

项目还积极关注宠物友好、自由职业者友好和居民友好的概念。提供宠物友好环境，共享办公区域以支持自由职业者，并确保适合当地社区居民。

最后，要避免过度使用LED照明和过多的技术元素。这一点也符合项目做减法的设计理念，去除不必要的繁杂元素，避免过分夸张的视觉效果。

项目的Logo基础图形灵感来自水形态和气泡，反映了项目的多元融合、新旧共存的理念，致力于满足各种生活方式，而不过于强调具体的特别风格。

创新业态规划与空间优化策略

在业态规划方面，核心业态可以总结为三个关键词：精致的餐饮、有趣的零售和新生活方式的体验。项目将这个概念称为“皮囊可托，灵魂可安”，旨在将形式与内容融为一体。这一新的生活方式涵盖了轻松感、活力体验和社交属性等方面。

项目总共有三个楼层，下挖十字街区，引入双首层概念，给人一种改造规模巨大的感觉。虽然在改造前只有12,000平方米的面积。在进行了重大的地下改造后，挖出地下十字街区。原项目由几个独立建筑组成，都有地下空间，但之前的地下空间基本没得到有效利用。通过挖掘地下十字街区，项目将地下的这些空间充分利用并展示出来，还进行了一些改造，包括挡土墙和建筑结构的调整。改造完成后，经营面积扩大到大约18000平方米，增加了超过5,000平方米的可用空间。

负一层的定位主要是提供餐饮体验，注重活力、夜生活和娱乐。包括主题音乐餐吧、瑜伽健身等业态，并创建了文创商品市集和设计师品牌等。在这个最大的独栋室内，项目打造了开放式的天窗，引入自然光线，形成了一个开放式的室内艺廊，用于展示易于理解的艺术展览。

考虑到周边地区居民的需求，还规划了街邻中心，这是项目的核心组成部分，旨在提供社区商业服务。它能与音乐餐厅、公共舞台等相结合，形成一个完整的场景。白天可用于下棋、遛狗等休闲活动，而晚上则变成音乐和展览的场所，包括户外演出等。这种自然的商业场景和社区场景的融合是负一层整体规划的特点，强调了社交性质。

一层的定位是零售、娱乐以及一些高级餐厅。因此，一层的氛围与负一层不同，整体更具高级感。在这里能找到商务正餐、世界餐饮、潮流餐饮和主题民宿等业态。

同时，在主入口附近还规划了艺术商业区，包括文创、集市、设计师品牌，新增了两个钢结构建筑，用于早晚餐厅和咖啡店等品类，还有手办潮玩、家居生活及书店业态。因此，一层店铺的整体规模较大，氛围更加高级，与负一层在空间氛围上有明显的区别。

项目的二层主要以高级餐饮为主，包括商务正餐、西餐。在这一区域，还规划了屋顶露营主题、户外主题的餐饮区域，以及体验业态、配套设施等。

项目的创新业态规划和空间优化策略将为不同人群提供丰富多彩的体验选择，汇聚了多种生活方式，让人们有更多可选余地。

环境设计与策略

团结新里·together的环境设计和策略可分为三个关键方面。项目着眼于有效组织流线，鉴于旧改项目的特性，顾客游逛、后勤区域及消费路线均存在问题，因此，首要任务是重新规划整个流线。这一举措涵盖了从地下十字街区的挖掘到现有结构的改造，以创造更为流畅的工作环境。

其次，采用分区域重点打造的策略，特别强调商业区和关键节点的发展。这种分区域策略确保了项目的多功能性和吸引力，以满足不同需求的人群。同时，为了降低成本并提升其外观，项目进行了景观软化的工作，包括气雾降温等技术的应用。

此外，项目还重点关注与城市交通的连接，通过增加步行梯和直梯，使人们更便捷地从各个入口进入。另通过增加天井将自然光引入地下一层，提高了该区域的可用性。卫生间的重新设计则通过弱化入口的存在感，结合景观和城市交通元素，提升了使用体验。此外，外摆区和水景造型的布局调整以及地下商业展示区的创造也为项目增色不少。

这些策略和设计元素将为团结新里·together带来独特的城市体验，将其打造成一个多功能、吸引人的城市中心，汇聚了多种生活方式，为城市带来了新的生活方式选择。这个项目朝着共同欢聚的社区理念而成长，不刻意追求特定的风格，而是追求满足每一种生活方式，吸引不同背景和兴趣的人群，同时保持项目的自然、轻松和开放氛围，成为一个独特、具有吸引力的社区，满足各种需求，同时保持其自然和创新的氛围，为城市带来新生活方式的选择。

该项目已进入招商阶段，如有意向，可联系李晨晨18600805730（即微信）洽谈。