自2017年开始，我国商业就已经从增量市场进入存量市场，截止2022年底，中国市场存量商业项目已经达到5685个，体量达5.03亿㎡。2022年开业的366个购物中心中，存量改造项目超40个（体量超400万㎡），占全年开业总量数据的10%。2023年全国拟开业588个商业，一季度开业38个项目（同比下跌近30.9%）中有30个集中在一月，而这30个项目中存量改造项目就有7个，占一月总数量的23%。数据统计结果表明，预计2025年购物中心存量将超过6亿平方米。

随着经济不断发展、城市更新脚步加快、00后消费群体崛起、体验型消费大行其道，消费者对于商业空间的更新要求不断升级，显而易见，未来很长一段时间内，存量市场的升级改造将是一片广袤的发展空间。

然而相比新建商业，存量项目升级改造的本质是一场挑战。存量，就意味着原本建筑本体是客观存在且形成框架式限制，已有运营现状也是升级改造构成中务必要考虑进去的重要因素。因此，如何有针对性的进行改造方案设计，打造合理的空间布局、设计科学的效能动线，营造高效能商业场所，辅助有效的运营手段来提高现有资产价值、发挥商业空间最大效能、提高空间利用就成为当下存量改造的重难点。

早前时期，我们对于存量改造的认知仍停留在形象升级、品牌更新、追赶市场热点的维度上，但随着这些年Z世代崛起、她经济、萌宠经济、地摊经济、轻度假、市集经济、AI黑科技等各种各样消费形式更新的出现，我们一时间却失去了方向，想全部抓住这些可以创造价值的热点，却又发现什么都没抓住。于是存量改造似乎进入了一个围城，让很多存量从业者头疼不已。和桥机构在过去的几年中，始终关注并参与存量商业改造的设计与执行，这期间积累了大量的存量改造成功经验，这里想给大家分享存量改造必须做到的“三看”原则，帮助存量市场里仍在迷茫的小伙伴梳理一下接下来的升级改造思路。

01

看“天”

所谓看“天”是要我们学会看“政策”。2023年开年以来，我国各地掀起优化营商环境的热潮。各地政府召开会议部署优化营商环境的工作，有些地区甚至召开民营企业座谈会、实施专项行动等方式，助力营商环境优化。

小到开放外摆、释放夜经济能量，大到推出优化税收、政务和投资环境相关举措，这些“升级版”措施促进了消费回暖，激发了企业活力，增强了中国市场的吸引力。

以北京为例，今年2月10日，北京市商务局党组书记、局长丁勇在北京市商务工作会议上指出：北京将全面落实商业消费空间布局专项规划，研究推动北京“购物之城”建设，打造时尚消费的升级版和新高地，科学构建“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构。

商圈提质上，推动各区“一圈一策”方案落地，常态化推进传统商场升级改造，用好支持政策，加快推动新项目落地。截止2022年，北京已经完成首轮22个传统商圈和22个传统商场升级改造王府井步行街获评国家级示范步行街，SKP连续两年登顶全球销售“店王”，累计竣工地标性项目71个，环球主题公园、三里屯太古里西区等热点项目开业运营。

此外，首店发展列为关注重点，给予不同等级首店不同的资金支持。北京市商务局发布《关于加快引导时尚类零售企业在京发展的指导意见》指出，力争到2025年，北京市时尚消费繁荣度显著提升，初步构建具有国际竞争力的时尚消费品牌矩阵，基本建成彰显时尚的购物之城。据统计，2022年北京共有812家品牌首店落地。其中，中国品牌714家，占比约88%，国外品牌98家，占比约12%。在2022年，北京引入了全球首店5家、亚洲首店1家、中国（内地）首店31家、北京首店775家。

除北京以外，2023年广州发布了全国首部国际消费中心城市建设专项规划----《广州市培育建设国际消费中心城市发展规划》，该规划提出了具有广州特色的消费体系与消费空间布局，持续探索国际消费中心城市建设，提升城市商业影响力。打造“核心承载区-国际商圈-城市商业中心-社区商业节点”四个维度的消费整体布局。

《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》提出要构建“多中心、多层级、网络化”的“4+x+2”新商业体系。“4”是由国际消费集聚区和国际消费窗口、市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心构成的四级商业中心体系；“x”是由特色商业街区、首发经济示范区、夜间经济集聚区、主副食品保供基础设施、交通枢纽型商业等构成的特色商业功能区；“2”是包括商贸物流体系、商业数字化体系的配套支撑系统。加快建设改造提升“一江一河”交汇处“黄金三角”功能区和“大虹桥”区域，重点打造面向全球、引领长三角的国际开放枢纽门户，构建东西两片国际级消费集聚区。大力发展社区商业，更好服务保障民生，满足居民日常生活基本消费和和品质消费，加快打造业态多元集聚的“15分钟便民生活圈”。

从以上政策及落实情况我们不难看出，各地政策对于商业整体发展有着非常大的影响和指导。而对于存量项目来说，快速准确地读懂政策，看清政策，从而学会用好政策所提供的便利则是升级改造过程中非常重要的第一步。其实不只是地方政策，既然要看“天”我们就要尽可能更广阔更高远的去看，全球经济发展、亚洲经济趋势、中国商业现状及未来规划这都是我们在整个过程中要时刻保持更新的信息来源。只有意识高于现状，认知先于市场需求才能够为存量改造提供更好的眼光和发展策略。也只有这样才能够在存量改造项目定位规划中取得先机和优势。

02

看“地”

人常说做人要脚踏实地，其实做商业也一样。我们都知道存量升级改造最终目的就是让老商业“脱胎换骨”，在充分结合自身情况后，努力迎合时代发展同时焕发自己新的活力。那么商业项目改造看“地”到底该怎么看？这就要因地制宜、量体裁衣一般有针对性的对存量商业改造方案进行设计。这其中有“大手术”也有“微整形”，具体怎么“整”就得从项目本身情况出发来做决断。

布局革命

旧改项目最头疼的就是原本建筑对于改造设计的“刚性束缚”，而一旦决定“大手术”那所需要做的准备则更加繁杂！

存量改造从本质上说就是非标准化工程，因此在升级改造空间之前我们必须要考虑几个大的方向问题：目前项目城市发展现状及规划、所在区域消费主力画像、项目自身体量、与区域内竞品差异。这四个大方向一直细细调研分析下去，我们就能看到改造项目当下适合、未来与发展。而在这基础上，对于扬长避短的空间设计就有了方向和灵感。

深圳笋岗中心·万象食家

深圳笋岗中心·万象食家位于华润置地笋岗中心，是将原本的仓储冷库改造成零售美食目的地，成为笋岗工业区转型的一个重要里程碑。项目以“万象食家，不止市集”为产品内核，以食为特色，以家为表达，打造一座集食材市场、美食体验，生活方式为一体的一站式购物中心。围绕“食”与“家”，汇集了食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、品牌餐厅、配套娱乐等200多个品牌。

深圳笋岗中心·万象食家从传统的集市广场中吸收灵感，大量公共空间、敞开式品牌店铺、三个类似集装箱快餐车的“漂浮盒子”，加上各楼层根据其主题设置的不同业态，营造出闲适又热闹的商业氛围，吸引了大量客流聚集与此。

一次空间的大革命带来了形态与功能完全刷新的商业项目，深圳笋岗中心·万象食家只是所有旧改项目中的一个缩影，它的成功就在于找到了最合适的定位，重新规划原本建筑构造，激活了旧空间的新可能，填补了区域艺术商业空白，迎合了当代年轻人个性、打卡、艺术与科技购物的体验等。

而除了这样的“大手术”以外，很多存量项目（调改部分）体量并不大，很多调改还是更侧重于轻量化的升级。这时我们更应该要注意的是，轻量化升级并不意味着只是形象升级、品牌更新、追赶市场热点维度而已，即便是轻量化调改升级也应该是在原有的建筑基础上，合理规划、打掉冷区、使得全场无界限化联动。

福州仓山爱琴海奇喵小镇

奇喵小镇就是典型的存量冷区焕新改造项目。仓山爱琴海因早期业态规划问题，在4—6层之间出现了一个大中庭，消费习惯和喜好的变化让旧业态（滑冰场）不但无法继续带动客流，还让冷区冷上加冷，于是在局部升级规划中，一个充满烟火气，主打沉浸式“美食+社交+场景”的主题街区诞生了。

从业态的确定到IP的选择，空间的规划与连接处的设计都是经过详细严谨的行业、市场分析和调研得出的结论。随着宠物经济、沉浸式和体验型经济的爆火，餐饮业态在购物场所比重持续加码的今天，利用一只大猫立于中庭挑高的小镇中央，既解决了原建筑形态里挑高跨度难施工的问题，又把宠物元素与擅长打卡的网红食街相联系！这一联系不但用美食吸引了大批消费者过来满足味蕾，一只大猫的个性与特色也让这里变成了年轻人拍照打卡的圣地。奇喵小镇的流量就是在自己的“努力”下，横扫了各大社交平台，让更多的消费者想要来到这里一睹猫主厨的风采同时也来“网红首店”满足自己的种草行为。奇喵小镇正是瞄准新时代消费者的特色与痛点，成功的将原本的“冷冰场”变成了热闹非凡的网红打卡食街，这一过程里，空间的合理设计与更新是升级过程中最终好的一环也是直接把奇喵小镇推出圈的核心。所以，不大动不等于微调，在固有建筑束缚下，一个合理的升级调整方案甚至比大动建筑框架更有难度。

无论大改还是小改，存量项目升级改造就是要通过对现存问题的梳理从而推断出清晰准确的新商业定位，以项目改造效果、成本、进度的最优化平衡，实现运营效益的提升，进而提升自身价值。所以，空间的设计和规划是基础，也是升级的关键。

走出行云流水

动线的设计一直是商业设计中关键的一环。而对于存量商业，早些年“流行”的动线设计很有可能会成为一种“拖累”。如今的商业动线更侧重于直接、简单明了，正如胖东来旗下高端商业许昌天使城，“反商业”的便民动线让消费者想去哪儿都自己做主，快速的完成游逛目的。正如胖东来一如既往的“待客”之道，天使城的这种动线不但没有降低他的坪效，反而让消费者更加爱上了这座“城”。

一个优质的动线规划应该满足商业的商品规划和空间要求，满足整个卖场各个品牌、各个业态的可见性和人流的可达性，规划动线尽量做到无死角，优化好复动线以及回游性等等。内部动线、外部的人流动线中基本上都是水平或垂直的动线，要尽可能增加消费者停留的节点，做好合理的评判和安排。同时货运动线也要做好，整个商场里的货梯、地下室的货运都要预留够。未来，商场要想提升服务、提升整体运营水平，就要更合理利用现有空间和位置。

鉴于不同商业项目本身形状和店铺、景观分配不同，我们的动线一定是要根据项目本身的情况进行设计。但上文说的一些核心关键点务必要满足，这样才能把环境和业态的作用在游逛过程中效果最大化。

台湾高雄梦公园购物中心的动线为两边设置主力店，中间环形动线，有一室外走道，另一侧是一小面积商业；杭州万象城的单层面积达24000㎡左右，但简单地动线设计让整体的规划看起来非常合理，值得大家研究学习；北京来福士也是同样的简单动线，作为时尚购物中心，其中岛设计非常有特色；北京西单大悦城由于要设置1-6楼的通天梯，所以主入口处设置一挑高大中庭，因为超高容积率，动线会稍显杂乱，但通过划铺设置主力客户的形式来规避冷区，同样值得学习。

03

看“人间”

从规划定位到空间与动线规划，我们完成了一场存量升级的基础工程，但最后一步才是真正决定它是否成功与未来能走多远的决定性一步。

当商业从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间、交互空间转变，当“国潮”文化、“宠物经济”、“颜值经济”、“悦己经济”、“单身经济”、“搭子经济”、自营、买手店等新兴文化方兴未艾，商业空间功能和经营业态的改变是持续性的。同时，“互联网+”时代到来，数字技术、AI智能在研究、描摹消费者画像、分析消费行为、智能化打通了线上线下消费链路，重新构建“人货场”的运营闭环。我们这一代商业人才真正意识到，如今存量并不是最难，改造才是挑战。

所谓看“人间”，看的就是当下的消费群体、消费观念、消费态度以及消费喜好与趋势。这些都将反作用在商业环境、运营手段以及业态革新中。

北京THE BOX

在年轻力商业场所里，现在可以说“南有TX淮海，北有朝外THE BOX”。在北京这个特殊的城市里，商业的氛围与开放程度始终是有些拘谨和保守的。但当THE BOX出现后，我们不由得感叹：WOW，COOL！

我们曾经尝试询问ChatGPT关于THE BOX，它说：你可以来这里运动、遛狗、看展、吃点喝点……THEB BOX是一个“全方位立体”的年轻力商业，在地面，每周末都可在近800年历史的古牌楼下逛“盒市吗”大街；在空中，3000㎡屋顶露天场地可开展露天瑜伽、篮球等城市运动，露天小酒吧休闲场景那更不在话下；在建筑的外立面，巨幅冰屏LED将24小时不间断呈现数字展览；在楼内，消费者可以在BADMARKET潮流市场中淘宝你的心头所好。

THE BOX是一个场所，但又不仅是一个场所，他的经营重点不在于提供场地，而是随后在场地里面开展的各种活动、为年轻人们提供社交场景，满足碎片化的运动需求。而THE BOX的周末市集，则是以规模小、充满烟火气为特色，满足年轻人逛“小街”的需求。这里的展览更像是策展型零售，整个项目可以在两天内完成场地从内到外，从地面到空中的全方位变身，让消费者在逛展中逛街，在逛街时看展，艺术与消费的距离逐渐模糊。

这，就是升级后变身年轻力的商业，是新新人类所喜欢的商业，也是存量商业向“年轻”商业变身的典型。潮流，已不再寄托在某个单品上，而是一种生活方式、一种社群生活。如今的商业环境里，只要有好内容，传统商圈的地理半径就会被突破，项目在朝阳可以辐射整个北京，甚至整个华北、整个中国。

邯郸新世纪中心

超级百货3.0是他的代名词，在新世纪中心旧改升级完成以后，我们对于百货的理解被完全颠覆了。

除了在原本空间和动线上的更新，新世纪更值得去讨论的是它打开邯郸生活新方式的大门。新世纪中心的此次升级将自己重新打造为邯郸的“潮流中心”、“美学中心”、“生活展示中心”。

在品牌升级与业态更新上，新世纪中心站在原有高端百货的定位之上，结合当下年轻消费群体消费态度更新，各种首店在新世纪中心得到亮相。从河北首店到邯郸首店，从美妆到鞋服包袋，三十多家首店都在这里落位。而作为美学中心，邯郸新世纪特有的“邻居”韩玉臣美术馆也在此次升级中变身“租客”，空间动线的全新改造让去往美术馆的路便利且直接，而美术馆本身也融进了整个商场内部。此次升级还设计了“探索河谷”主题空间，后期运营上将会从这一主题IP出发做更多美学延展，比如艺术文创品牌展览、城市生活方式展，为邯郸市民带来真正的商业化生活美学重心。

新世纪中心还充分利用盒子外的开放空间，把这里与盒子做了衔接，无论是在空间设计还是在运营管理中，室内室外形成了相互补充的作用。户外的外立面与外广场打造出了年轻化的生活氛围，这里会融入街头篮球、跑酷、涂鸦、咖啡文化市集、美食市集、生活态度站、生活充电站、节日场景活动等，打造出一个有活力有美学有烟火气的城市会客厅。

看“人间”其实就是要在环境、业态以及运营等方面去关注当下的商业环境与消费群体需求变化，如今商业空间不只是人们日常的生活的一部分，它更像是需要丰富人生的一部分。人们对新型商业的拥抱有多热烈，那么在抛弃传统商业的时候就有多坚决。这第三看是最难以周全但也是最能帮助存量商业更新焕活新生命的途径。

04

结语

无论国内国外，存量项目改造都是一个不得不面对的挑战，在国外案例中有以探索为名打造社交新风尚的曼谷Siam Discovery、老建筑中庭改造范本的玉川高岛屋、把街景搬进商场的涩谷Parco、科技购物的新加坡Funan Mall等；在国内，我们有社区商业新标杆的北京团结新里together和暖山生活、业态革新的西单更新场、潮牌集合的成都COSMO、公园+新商业的成都regular源野、武汉网红圣地潮流盒子X118、打造潮流生活方式的深圳龙岗万科广场GALA等等。这些存量商业在升级后似乎全都彻底变样，彼此之间也少有雷同，但每个项目都有了自己清晰的画像。

从这些案例中我们看到了旧改项目升级的“三看”是如何落地并影响整个改造过程的。每一个存量项目所处的城市、自身的体量、定位、周边客群都不一样，通过“三看”的逻辑我们可以量体裁衣一样把仅适合自身的定位、空间规划、动线、业态以及运营思路清晰的梳理出来。如今“以人为本”是商业经营的核心理念，在当下消费大环境中，不论是公园商业、微度假、生活方式体验场、小而美而精的社区商业、策展+的艺术空间、还是年轻力+黑科技场馆，即便各种新型消费形式和流行差异化的消费体验无时无刻不在变化着，其核心无非就是满足消费者的各种需求和极度舒适的体验感受。而存量项目先天的优势大多都是地段优势，这对于商业来说本身就是地利，那在“三看”逻辑中，抓准天时、巩固地利、分析人和，必定可以帮助一个存量项目在升级过程中最大效能的实现各种突破。本文仅是将“三看”逻辑进行一个框架式的阐述，真正的“三看”原则还需要更多的调研、更多专业知识、市场分析与了解作为基础，才能够把存量升级真正做到完美和成功。