近年来，随着主力消费人群更新迭代，消费方式转变，消费趋势变迁，老旧项目面临生存的考验。为获得新生，老旧商业项目不得不对自身进行转型升级，“商业存量改造”成为热词，并成为未来“新常态”，面临激烈的市场竞争。当下，我们看到许多市中心的老商场，虽然受所处区位、自身条件等具体因素的影响，选择的升级路径不同，但他们都是在继承和创新中寻求平衡，既保留项目原有的优势和客群，又增加当下先进的商业元素，赋予项目新的活力，让老项目在传承和变革中，散发出独特的魅力和价值。

《和桥视界》第45期围绕市中心存量商场的创新与升级进行了深入探讨，以下选取亮点内容做一精华解读。

向新而生——市中心存量商场的创新与升级

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《和桥视界》45期有什么？

关键词先睹为快！

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01

老商场升级改造

节选自《穿越周期，向新而生——存量时代背景下的老商场升级改造》

老商场改造需结合项目实际情况，扬长避短，选择最适合的方式。不论是对环境“换头般”的大整形或循序渐进式的“微塑形”，还是在招商运营上发力，各存量商业项目选择更迭换代的着力点不尽相同，但出发点一致，都是要找准自身定位，焕新面貌，在消费者心中占据一席之地。而如何做到，这也是所有行业人在未来持续关注和实践的课题。

重新定位 彻底焕新

面对日益被年轻商场稀释掉的用户群，以及需求愈发复杂的消费者，逐渐消失核心竞争力的老商场、老百货们意识到，存量改造绝对不能只是简单的翻新。一些老旧的商业项目要对自身进行“整容般”的大换脸改造，进行重新定位，更新目标客群，方能达到面目一新的效果。

环境升级 业态调整

老商场进行更新换代，除了在自身定位上大下功夫外，对环境和业态进行改造也是必不可少的发力点。商场需尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。

以人为本 提升运营

商业的本质是要“以人为本”，老牌商场的改造升级，不仅要赋予老商场新的功能和价值，还要提高运营水平以及自身的服务能力，展现空间的人文关怀，在给新一代消费者一个走进去的理由的同时还要提高老用户的粘性。

竞争激烈的大环境之下求生、求新、求变已成为所有行业人的日常课题。如今，国内商业零售和地产行业已进入到新的发展阶段，从增量到存量，老旧商业体要始终秉持“求变”的真理，积极快速响应瞬息万变的市场与消费者。在改造时，把握好主题空间的场景性、品牌业态的创新性、社交互动的趣味性、体验内容的完整性等等，才能在这个持续深化的商业革命进程中，站稳脚跟。

02

小而美商业

节选自《小而美的商业新风潮：小体量商业打造高品质生活场所》

随着越来越多的小体量商业崭露头角，我们发现这些小型商业空间不但经营有道，而且具有特色和个性，在为顾客带来全新的消费体验的同时，也给市场注入了新鲜血液。此外，这些商业空间也为城市的街道增色了添彩，为城市营造了一种全新的商业生态。

北京新东安市场——重塑老市场的未来主义空间

项目改造的设计主题是中式未来主义，整体氛围平和高雅。设计以“梦回盛世”为理念，将传统中式建筑与现代技术相融合，将东安历史的过去、现在、未来三个时期巧妙结合，打造出全新的美学空间。商场采用开放式陈列，不同店铺采用不同的装饰风格与陈列方式，并用不同的色彩风格进行装饰，使得空间更加开放宽敞，同时商品陈列更具艺术感和科技感。

DT51——SKP的下沉力量 社区商业新物种

DT51商场位于北京朝阳区大屯路商圈，紧邻奥林匹克中心区，地上地下交通都非常便捷。虽然周边中高端小区林立，居民消费能力较强，但商业氛围一直不够浓厚，缺乏多元消费业态和文化艺术元素。DT51商场便是针对这种背景而设立的，面向年轻时尚家庭，为辐射北京北部126万中高端社区居民提供更多元化的消费选择和更高品质的消费体验。

ZX创趣场——次元文化主题的新商业实验

百联ZX以年轻人的兴趣为导向，特别是以ACGN群体为核心受众。通过重构商业底层逻辑，百联ZX致力于创建一个内容丰富的商业生态，将新一代娱乐方式引入线下社交互动之中。“ZX”作为项目名称，取自“Z Era（Z世代）”和“X（无限可能）”两个单词的首字母缩写。而“创趣场”则代表着有趣的Z世代人聚集在一起，因共同的兴趣和热爱创造一个充满趣味的次元文化试验场。

成都regular源野——公园or商业？主打就是有趣！

项目在改造设计中，整个项目呈南北向走势，中央则是一座名为“gregarious”的公共艺术空间，并作为连接点，延伸出北、东、西三座小花园，还在周围延伸出20个店铺。整体改造均力求让每一个商户都有与各个花园直接衔接的空间过渡，让公园里再造一个公园，REGULAR的改造十分大胆及彻底。

曼谷siam discovery——以探索为名 开启社交生活新体验

Siam Discovery的改造带来了很多积极的变化，它不是一个普通的购物中心，而是一个可以带给人们不同体验的目的地。消费者可以在这里购物、参加活动、探索不同的生活方式，并结交志同道合的人。同时，Siam Discovery 还增加了一些可持续性的元素，如回收材料的使用和推广环保理念，使得消费者在享受购物的同时，也能感受到商业与社会责任的结合。

西班牙马德里WOW Concept Shop——数字化与艺术力在消费场景中的全新探索

改造后的项目总面积约为5500平方米，拥有8层楼高和完善的动线设计，为消费者打造了一个自然流畅的游览环境。其设计理念是将零售空间变成一个大型的戏剧舞台，将设计元素与数字世界融合塑造，创造出与消费者互动的购物体验。在业态设计方面，项目针对不同业态，开展了具有前瞻性和独特性的专属场景设计。每层楼都以其特有的主题和氛围吸引着顾客，为他们提供个性化和开创性的购物体验。

伦敦Livat Hammersmith——自由、多元的社区生活新体验

Livat Hammersmith项目的改造中，不仅仅是对建筑物的改造和装修，更是对商业运营模式的革新。如在项目外部修建自行车道，为消费者提供更便捷、安全、健康的出行方式，同时也符合现代人注重健康生活的需求。在中庭区域，Livat Hammersmith举办了多种文化、休闲、娱乐活动，满足消费者多元化的需求，同时也为商业运营注入了新的元素。在这个社区目的地中，消费者可以购物、休闲、学习、娱乐、社交等等，成为一种全新的生活方式。

这些小体量商业的改造给我们上了生动的一课：小而美的商业项目不再被忽视，它们以细节为切入点，可以打造出独特的商业价值。

03

商场业态创新

节选自《那些”卷王“商场都在做业态创新这件事》

购物中心的消费主力变了，购物中心运营的重心也随之变了。那些持续保持活力创新，为消费者提供优质体验的购物中心，能更多满足消费者的需求，也促使着购物中心将重心更多放在科技化、创新性、体验感的发展方向。

深耕在地文化 做“城市代言人”

近些年的商场和品牌越来越本土化，他们深知，在商业场所展示当地文化特色，不仅能吸引更多消费者前来打卡、购物，还能帮助消费者增强对本土文化的认同感，加深在地文化的传承。

突破传统场景概念 让年轻人更爱逛

当购物中心不再是单纯的购物场所，而是融入了艺术、娱乐、美食等元素的全方位消费场景，通过设计更具创意、多样性和互动性的消费体验来吸引更多年轻人，这就打破了传统场景的概念，形成新型社交方式。

探索剧场、展览新场景

体验经济时代，只有在线下空间中才能体验到的商业内容成为众多购物中心和百货商场奋力追赶的业态。而更加突破想象空间的新剧场、展览空间就是不能忽略的一个方面。

突破圈层壁垒 进入Z世代的世界

庞大的Z世代群体正在悄无声息地释放强大的消费力，为了进入Z世代的世界，购物中心需打破圈层壁垒，与这一年龄段的消费者进行深度共鸣。如引入Z世代喜爱的品牌：汉服、JK洛丽塔、手办、剧本杀、潮鞋、中古和脱口秀等，并建立相关社群和圈层；或利用文化、活动、艺术等方式，打造更加符合Z世代需求的消费环境，使他们感到受欢迎和被关注，同时也能够获得更高的价值体验。

疗愈系业态 赶走不开心

招猫逗狗、躺平放空，迅速使人们内心平静的新体验，成为国内年轻人释放压力的新方式。

小众运动 巨大空间

近两年小众运动成为社交货币这一件事，对人们来说成了一件习以为常的事。一些要求度高、难度大的小众运动从户外搬进了购物中心，让体验的时间、距离成本无限缩小，为小众运动爱好者以及普通体验者带来了新的生活方式。

以儿童体验为主题的多元业态

现代社会中，家庭关注儿童健康成长和教育的需求日益增加，购物中心那些独特的亲子业态，在提供休闲娱乐的同时，也为家庭和儿童提供了更多有意义的体验，并成为增强购物中心吸引力的一种手段。

买手店人气高涨 商场自营凸显差异性

提供了独特商品和体验的买手店，吸引着那些寻求独特商品的消费者。商场通过严格的选品经营的自营买手店，在满足顾客对特色产品需求的同时，也有助于提升购物中心的整体品牌形象，增强其吸引力。

创新永远是商业最强的竞争力，业态创新有助于商场应对市场变化，满足消费者的新需求；通过提供更多的品牌选择和更多元的购物体验，可以有效吸引消费者。

04

超级百货3.0

节选自《带动城市升级的超级百货3.0-深度揭秘邯郸新世纪中心》

2022年最后一天，新世纪广场在经历了一年的调改后，终于以超级百货新世纪中心的形象再次出现在大众的视野。

项目概况

新世纪中心是阳光集团旗下高端的商业产品线，坐落于古赵都城之称的河北省邯郸市，位于邯郸市中华北大街、人民东路交汇口东北角，地理位置属于市内最为核心的新世纪商圈。项目建筑面积达20㎡万，室外广场景观面积8000㎡。

让地标性商业坐稳龙头的规划设计

新世纪中心背后“大有来头”的设计公司是一家由袁幸福先生建立的硕壹商业和创立27年的上海其美设计联合创立的上海向仓建筑设计公司。上海向仓设计定位为专注城市更新、商业精品打造、商业改造升级、具有商业策划与品牌思维的建筑设计公司，所以，这次对于新世纪中心的升级自然有太多值得关注的地方。

三合一的新世纪中心

新世纪广场三期建筑分别于不同时段开业，位于市政主干道面的一、二期建筑外观陈旧，与三期建筑外立面明显脱节，无法形成整体连贯的视觉效果。于是，设计师在设计改造中，结合城市的需要和项目条件，通过不同材质的体块穿插，将一二期建筑外立面整体连接起来，并与三期现有外立面元素及氛围延续与融合，做到一二三期形成的整体及延续性的设计语言。

超级百货的美学内核

项目通过“云光”、“艺境”、“SHOW TIME”、“阳光山谷”四大主题空间的打造，分别对应“美妆-云光之下的时尚美学”、“生活-探寻生活中的灵感意境”、“潮&趣-年轻力探索中心”、“艺术-绿色有机阳光山谷邂逅艺术与美食”主力场，增强品类和空间氛围的关联性，创造平衡舒适的商业氛围。

潮流中心

新世纪中心引进众多邯郸首进的国际化妆护肤品牌，其中河北省首店3家，邯郸市首店16家。同时，新世纪中心独家拥多个奢护品牌都打造的VIP美容房，为消费者提供高端的美容护理服务。

国际名品新进独家品牌7个，睿锦尚品名品集合店河北首店，以后邯郸消费者在家门口，在新世纪中心就可以买到国际潮奢品牌；邯郸首店6个。

首进珠宝品牌形象店有4个，在精致女装上，引进了多个邯郸首店。Koradior、ICICLE、Marisfrolg、CHLOSIO、EP、ELLASSAY更是全面升级形象，打造邯郸首家旗舰店。同时KLOVA、KOREANO、YINER、PSALTER将呈现品牌集合店，满足消费者多元消费和场景式购物的需求。

美学中心

二期9层的韩玉臣美术馆作为这座城市中唯一一个设有美术馆的百货商场，新世纪中心在升级后持续延续对美的极致追求，打造精致场景的游逛体验，为邯郸人呈现时尚调性。

“探索河谷”是新世纪此次升级的空间设计核心概念也可算是一个主题，后期也会根据“探索河谷”这一主题IP进行系列延展，在这里举办艺术文创品牌展及城市生活方式展，为邯郸人打造真正意义上的“生活美学中心”。

生活展示中心

伴随着这次全面升级，新世纪中心筑建起一个集艺术美术馆、潮流时尚品牌、创意生活空间、城市运动广场、绿色商业环境为一体的高品质多元空间。此次新世纪中心外立面与外广场的改造升级，将会融入街头篮球、街头跑酷、街头涂鸦、咖啡文化集市、美食文化集市、生活态度站、生活充电站、节日场景活动类等新鲜潮流元素，以购物之名，感受生活之美，将商场打造成城市会客厅，为置身于其中的人们提供源于意识中的美学土壤和灵感来源。

下沉市场是个无限天地，在这里，我们只管做更加贴近时代需要的设计去打造消费者喜爱的购物场所，无论是时尚、美学还是新生活中心，这些都是人类社会高质量发展的追求，是每个商业人努力的方向。

05

结语

商业永恒不变的特质就是一直在变。随着社会和科技的发展，商品本身、消费习惯、销售模式、使用场景，以及城市发展形成的交通情况、区域属性、人口结构等不断发生着改变。顺应城市发展的周期，商场已进入到新开发和旧改升级双线并行的阶段，且后者越来越成为主流。许多曾经门庭若市的老商场如今门可罗雀，形成极大的资源浪费，更新和改变迫在眉睫。

改变总会伴随着阵痛和风险，并不是所有的更新都是成功的，对业绩毫无成效甚至反而一落千丈的案例比比皆是，但同时也不乏充满创意和惊喜的成功案例。他们有的是在巩固和提升自己核心优势的同时，优化动线和扩充新业态组合；有的则转变消费结构重新定位；更有项目彻底自我革命，将项目属性、使用功能甚至建筑空间都打破重来。

而如何找准商场更新的方向是一门高深的学问。无论采取哪一种方式，如能做到提升销售业绩，带动区域商业繁荣，并有效平衡好投入与产出比，那就是成功的更新改造项目。

与新建项目相比，老商场改造往往面临着大量的硬伤和局限，体量有限，楼层高度矮，动线不合理，空间无趣味，停车位少，环境形象差，消防不合规，设备设施老旧……任何一项都是充满挑战的难题。优秀的商业设计师要帮助业主完美地解决和平衡好这些问题与资金投入的关系。这个原则对于设计本身尤为重要，毕竟，“花小钱办大事”才是最智慧的选择。

更新是商业的长久课题，创新是商业更新的成功保障。商业作为承载人们美好生活的空间，未来将呈现出更开放的融合发展趋势，这为商业创新提供了无限可能。作为行业从业者，我们要做的就是时刻关注消费者需求，洞察时代潮流，不断突破，创造一个又一个成功的案例。