现在日本东京街头到处都是中国人，日本的商业设施迎接最多的也是从中国来参观的企业家和游客，所以大家来日本看到了什么，想看的是什么，日本的商业设施在各位老总们和旅客们的眼里是什么样的呢?如果单纯的从视觉感官来说，日本商业设施和中国商业设施最大的区别就是规模上。在日本大型项目其实是非常少的，几十万平米的项目是很少的，主要的开发商如日本永旺集团是比较大的。日本著名的商业设施包括“伊势丹”，东京0101、Lumine、MYLORD等。日本商业设施从大的角度上课分为两种：中心型和远郊型。中心型就是位于市中心，人口密集，交通便利的春图寸金地铁，而远郊型这事位于比较偏远的地区。

　　东急涉谷HIKARIE是一种中心型商业设施，一个交通枢纽站，一个很多线条铁路都是从这里启始，交通线很密集，西湖百货，西屋，东极109六个方向的街口，是一个商业非常密集的地区，Hikarie位于东京地铁交叉的中心地带涉谷站，每日有120万人的客流量。

　　涉谷是战后老城区是一个遍地都是高级公寓地方，80年代是其顶级阶段，20到30岁人群汇集区，代表最好时代东京文化的一部分。但是90年代后涉谷变化，随着日本经济的下滑，涉谷经济也呈现衰落，到处都是暴走徒，女高中生流氓等鱼龙混杂年轻人在街头混着，其给人的映像完全的被迫害了。这就导致了东急行电铁集团在涉谷的房产地价下降。所以东急行电铁制定重整涉谷的计划，HikarIe作为其重整旗鼓的代表。涉谷车站周围的地都是东急行电铁集团的， 集团制定在其21年时间里让涉谷重新开发，Hikarie是其第一个项目，但是由于2020年奥运申办成功，日本政府也决定涉谷地区重新规划一遍于2019年以前。

　　东急涉谷HIKARIE，是一个高瘦性的建筑，共计144,000平方米，其中商业面积仅占32,000平方米，办公室约50,000平方米，文化设施24,000平方米，其他面积约38平方米。Hikarie作为东京涉谷的重生代表，在涉谷，东急集团自己已经拥有有多家店在这个地区，所以要在既保证原有的销量的基础上，又提高销量，其整个店前期重新整理与定位为既不是百货购物中心也不是高档专门店的中间的思考。Hikarie引进的是更多的是清新，休闲和贴近自然的中等专卖店，共计154家，其主要在底下五到底下三层，其理论是利用最小的区，创造最大的利润的“类百货”模式。Hikari的餐饮区很小，因为其更加重视商品的销售。Hikarie空间分布清楚明确，地下3层 到地上5为主力的购物，6和7为东急集团自营的餐饮区，8到10层为创意展厅和博物馆，11层到16 电影院由东急集团直接运营。在Hikarie内，仅仅有40名东急自己的员工，其他员工都是由品牌商自己派来的，共计约400名销售团队。在Hikarie在每一层都有出口，每一层都可以乘坐地铁，所以其每一层都是第一层，每一层都是关键层。

　　Hikarie的目标客户的定位是25-45的女性，高时尚女性。在如今商业竞争严峻，差别化竞争是主流。商家不仅仅在商品上得考虑，在顾客的心情上更加需要考虑。尤其是女性购物有较大心情上的问题影响着购物。Hikarie以商品服务和消费者的心情对应相对，把日常生活片段，展现在整个店目标并且围绕女性，艺术性与生活。其商店与产品都以贴近自然，贴近生活的服装与食品为主。以生活相关，礼物系，主要在于100块RMB左右，这个价格很好的满足了上班族和白领们的需求。在中国国内，大部分商业设施考虑的是想引入多少一线品牌或者二线品牌，但是在Hikarie其商品70%是第一次出现日本的品牌，创造了一种独特性给顾客。因为是在HIKARIE，楼下有很多高端专门店，所以竞争大，所以他们引进更加休闲的牌子。2012年重开的时期25-45岁上班女性，他们并不想买贵的，而是想买生活用品，Hikarie就成为了其固定要去的地方，外加楼上层，电影院，艺术剧场可以搞些活动，日本猫摄影展览，上去后，下来进行相关联的消费配套成功的起到了带动销量的作用。Hikarie作为以女性消费者为主要目标客户的商业设施，其每层的卫生间都是以日本第一的卫生间为标准设计的，给每一个去过的女性购物者如同进入一个高端的化妆间,成功的大招了Hikarie在女性消费者心目中的品牌形象。

　　Diver City Tokyo Plaza购物中心醒目的高达毅力在于东京台场，周围设施众多，有电影院，咖啡馆，美食城还有动漫周边店和相关的咖啡厅，是典型的联营模式。在其商业设施还包括了农牧设施，体育娱乐设施和练习场。从购物中心的平面图中可以看到，在2层和3层都有停车场，对于客人来往都比较方便。动漫展厅，大众艺人演出，等与相关的表演展馆，和大众品牌店如优衣库等都在此定居。购物中心内还有一个美国生活方式体验园，据说明年也将引入中国。购物中心的设施，环境，品牌都帖近年轻客户，简洁，青春和贴近自然。

　　晴空塔作为旅游相关的商业项目，拥有水族馆，餐饮馆，零售店和天象仪。东京晴空塔，位于老街区墨田区，面积5万平米，在2012年完工不仅仅带动了老城区的经济发展还为2020年东京奥运会做准备。其每一层不仅仅有商业店铺，还有品牌展示，很多当地手工店都以小店铺的形象在塔中展示着，其塔内的屋檐都是日本传统屋檐给人历史遗留的感觉。墨田区是一个历史比较悠久的地段，位于东京东半缘，那边基本无大型商业设施，大部分都是小手工业和历史悠久的，有代表性的老店铺在附近。商业设施单纯依靠自身的商业发展总会遇到了瓶颈，利用旅游资源，文化资源和商业资源相结合产生新型的商业运营模式已成为很多地区带动经济发展的主轴。

　　伊势丹和东急百货跟着地铁和铁路发展起来的百货不一样，他是以卖高端和服起家的。在80年的，美国MITCHELLS，法国巴黎老佛爷等奢侈品百货店作为日本人最早接触国外生活的窗口和最先接触欧美文化的地方得到了许多日本人的青睐。当时战后的日本迎来一个经济迅速发展的时期，中上富产阶级快速增多，欧美奢侈品百货迎合了当时的消费需求顺应成功的打入了日本市场。于2013年，伊势丹为庆祝建立80周年，旧店翻新花费10亿日元，在每个细节上经行改进，从电梯到中庭，再到后庭，风格从传统风格，转变成时尚的博物馆，邀请了著名高级酒吧吧台设计师设计的。伊势丹一直以日本第一的时尚先驱自居，其销量明细高于同一等级的美国百货和巴黎老佛爷，其分本馆和男士馆销售额可达2200亿日元。之所以伊势丹销量明显高于其他同行业，和一直敢以时尚先驱自居是因为他拥有自己的时尚研究机构，专门为其提供最新的时尚资讯，在店里的每一个细节上都体显时尚感。其中庭，改造成了时尚美术馆，每个品牌都安插在其中，每个品牌区后都有一个公园，专门展示独特商品，同时把每个店的主题和规划清晰展示出来。伊势丹在各种不同的渠道，媒体和杂志上推广他们的时尚博物馆，给他们VIP客户带来时尚的满足感。三越店作为奢侈品百货店中的最高级，也在2010年翻新了，其下面是实质，上面用玻璃制，其作为东京银座的代表百货，但是其营业面积不到4万平米，是一个标准高端奢侈品百货店的规模，在这每平米2亿日元的银座地段，三越利用1000平米作为休息区，空中花园和厕所等其他功能的配套设施，伊势丹用放弃空间来换取顾客的满意度，其“银座style”的服务质量和买手试营业模式实现了新价值的体现。伊势丹作为日本高端百货，卖的不是一个人，而是一个家族3代人联动营销，不仅仅对单对日本上等名流，还面向世界各地的名门定制，如非日本人的和服定制，香包定制等的需求。

　　鸟屋书店的营业模式相对于之前说的传统商务营销模式来说是比较新颖的。鸟屋书店是集合了图书，餐饮，酒吧相结合的多功能商业设施的体现，位于东京都渋谷区猿楽町，所以较为偏远，在店内可以听免费的CD，和阅读免费书籍的同事可以喝上被星巴克，其营业时间相对于日本传统的晚上9点关门来说，鸟屋经营到晚上凌晨2点，因为其地段为高级住宅区，所以都是些高级的商业人群，晚上的鸟屋书店也别有风味。

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