购物中心六大必胜法宝——选址、策划定位、规划设计、招商、运营、资金

购物中心六大必胜法宝——选址、策划定位、规划设计、招商、运营、资金

当年普通消费者“高不可攀”的购物中心，不被多数市民和专家看好，如今市民却翘首以盼视其为居住区必备的商业配套和如同学校、医院一般标配的大众公共社会基础设施（家、单位/学校之外的生活和社交的第三空间——城市客厅），各级政府更将城市综合体和购物中心提高到城市运营和形象的高度，陆家嘴、五角场、南京西路、徐家汇更是演变为集结多家大中型购物中心上演多国大战的超级商圈，而尚未拥有大型购物中心的传统核心商圈（如四川北路和淮海中路），则面临着客流日渐减少的困境。不过，城市综合体急剧升温，各大集团纷纷大干快上，热流之下也潜伏着隐忧，当年的蓝海市场已演变为各方势力纷纷涌入、炙手可热的红海市场，发展商要想获得理想的财务回报，科学的商圈选址、优秀合理的策划定位及建筑商业规划设计、强大的招商能力、老道的运营能力、充足的资金实力六者缺一不可。

项目选址的重要性自不必说，“地段地段还是地段”（足够的人口并拥有相应的消费力及完备的交通配套）是房地产的金科玉律，事实上，对于ABC不同能级的商圈而言，商圈评分每相差一级，运营能力需要相应提升3至5倍，才能达到上一级商圈项目相同的坪效和业绩，所以说在C级商圈项目获得B级业绩,比A级商圈项目获得A级业绩更令人钦佩和推崇。

在购物中心项目越来越密集的当下，光有良好的选址及强大的前期策划和招商能力已不足以应对竞争，事先不被看好的C级新商圈位置项目凭借超强的运营能力而全面反超B级次成熟商圈项目，以弱胜强以小胜大的案例在上海并不鲜见，例如大宁商圈大宁国际广场VS打浦桥商圈日月光广场，安亭嘉亭荟VS嘉定罗宾森。新项目的培育期通常需要3年甚至更长，所以需要发展商拥有足够的资金。如果是散售型购物中心，在上海几无成功先例（唯一相对成功案例为先运营度过培育期，养熟后再出售的松江开元地中海广场），惨痛的失败案例比比皆是。因此，只有同时具备较佳的项目选址、强大的运营能力（当然也包括前期的策划和招商能力）、充足的资金实力，项目才有可能获得真正的成功，而投机式淘金投资的成功可能性在上海已经很小。

事实上，有鉴于多个黄金地段项目被不具备商业能力的大公司盲目跟风跨界最终弄砸锅的惨痛案例，上海多个区级政府在城市地标性商业地块的招标过程中，非常注重投标方的商业运营能力，而不是唯投标金额是举，南京东路和莘庄都发生过不具备成熟购物中心运营经验及能力的发展商大肆砸钱抢标，但最终被理性清退的经典案例。