搜铺网商业地产研究部主任 郭歆晔/文

联系方式 QQ 1029025509 ,邮箱gxylan@163.com ，本文为原创系列，尚在继续更新中，谢绝转载，多谢配合

http://blog.linkshop.com.cn/u/gxymall/250226.html

序

弹指一挥间 20年 百MALL围城

上海购物中心发展史始于1994年，至今已有整整20年，期间经历了上世纪90年代的蹒跚起步1.0时代、本世纪初的快速成长2.0时代以及世博至目前的加速增长3.0时代。就每年新开业的大中型购物中心数量来看，上海第一、第二、第三阶段各自年均增加2、6、10家（剔除了部分广义上的中小型购物中心和泛购物中心项目数量，否则每年的年均增量将再成倍增加），目前全市符合狭义购物中心定义且纯正的大中型购物中心总存量已经达到100家（尚不包括100余家大卖场占全场业绩绝对核心的中小型社区邻里购物中心如杨高中路正大生活馆、家乐福古北店和欧尚长阳店，以及近200家非典型的泛购物中心商业地产项目如外滩3号、武康庭、1933老场坊、海上海等项目）。就开业的购物中心总建筑面积而言，2005年全市36家主要购物中心建筑面积近388.3万平方米，至2013年年底全市100家主要购物中心建筑面积将突破1200万平方米（中高端定位的优质购物中心面积为390万平方米，占比近33%），如加上所有泛购物中心，则本市各类集中性商业项目总建面存量预计达2000万平方米左右。

就购物中心营业额增长情况来看，上海已经走过了其他城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和二次开发的结构调整期。据上海购物中心协会监测的90多家主流购物中心数据显示，2012年销售总额为1036.93亿元，同比增长15.2%，占当年上海社会消费品零售总额（7387.3亿）的14%；如加上其他百余家各类中小型“初级”和“原始级”购物中心和200余家非典型的泛购物中心（如外滩3号、武康庭、1933老场坊）的业绩，所有400家广义购物中心销售额占全市社消总额的占比已由2000年不足3%、2005年的8%攀升到如今的20%以上。全市主要购物中心平均年坪效（产出效率）由2006年的仅为5580元/平方米，上升到2012年的9020元/平方米（本文坪效的计算方式为营业总收入与建筑面积之比，如将建筑面积替换为营业面积，坪效数字还将翻倍）。

仅就各阶段中最优秀项目的培育期来看，上海第一第二第三阶段老中青三代各自的优质购物中心平均培育期大致为4-6年（例如港汇广场、恒隆广场、新天地、长宁龙之梦、正大广场）、3年（例如大宁国际广场、百联中环广场、五角场万达广场）、1-2年（例如IFC国金中心、嘉亭荟、浦东嘉里城，都是大集团旗下拥有品牌战略合作优势且运营能力较强的项目），培育期呈不断缩减之势，当然这只是各阶段表现最耀眼的明星项目（都是龙头集团旗下项目，且占比很低），更多普通项目的培育期仍然需要3-5年时间，而零培育期的项目根本不存在（开门红不等于日日红）。

购物中心的布点方面，北美购物中心依靠发达的汽车驱动（地广人稀且高速公路发达），在项目初期发展以郊区为主，直至近年由于汽油价格高涨及市区复兴运动，才开始逐渐回归市中心布点；上海则与北美相反，而是先在城区中心开花，再由内及外逐渐阶梯转移至近郊和远郊发展的东亚模式（当年私家车保有量小，但人口密度高，虽然项目辐射力有限，但一样能辐射足够的人口数量）。上海第一阶段主要局限在市中心和市区内环周边，第二阶段主要外移到中环附近和远郊老城区，第三阶段则开始深耕城乡结合部外环和远郊新城，可以说购物中心催化了上海多商圈的发展。

在未来五年，上海购物中心将完成全市无盲角的网格化布点，形成类似医疗医院体系的三级布局（多层次，多中心，网络化），街道地段医院、区级医院、市级医院分别对应社区型购物中心、区域型购物中心、都会型购物中心，而小型诊所相当于邻里中心，专科医院则相当于特色主题购物中心。凭借大宁国际商业广场、大拇指广场、百联南方、西郊百联等区域型项目的大放异彩，更是有力地推动了各自所在板块（大宁、联洋、南方、西郊）升级换代成为成熟的宜居社区。五角场和小陆家嘴则在多家购物中心的助力下，一举跃居12个市级商圈的中上流。

郊区城镇化及市中心旧区更新导致上海城市化率和人口密度高企，因此上海购物中心的布点呈现出欧洲和北美的购物中心发展模式融合的特点，不同商圈不同类型项目均演绎着自己的风格，本文借助上海地铁规划地图分级标注了全市的购物中心、百货商厦、电影院，星罗棋布的商圈分布图亦可揭示各商圈潮起潮落的兴衰演变，及哪些地区购物中心存在发展潜力、哪些地区已饱和过载存在白热化的过度竞争趋势。

TIPS 上海购物中心的增长与社会消费品零售额及地铁的发展存在明显的正相关同步性。