出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员王国平

宝龙商业上市以来，可谓动作频频。以往的大事件流量加起来都没有今年的关注度高。作为商管上市头马，欲望与野心不会太小，引发如此多的热点，似乎要大干一场。

1000多万股的奖励对于一向以平价工资著称的宝龙是破天荒的，没人想到宝龙会出这样的大手笔。这次应该是宝龙真的急了，想在商业板块干一番事业，不想再像以前那样混着。

同是二代在老家的手笔，晋江宝龙广场人气一般，似乎还不如恒安二代在镇上做的上悦城，当然世茂项目也差不多。对于当地早期商业SM、德辉等基本不构成任何威胁。

宝龙大手笔应该一方面是给自己人看的，这次真的要破局，希望能够树立一盘棋；另一方面是给外面看的，宝龙不抠，只要有实力，给钱给股份都能谈。

商业地产全国铺开的窗口已经在关闭，以前万达能够全攻全守在于地方没有像样对手盘，只要全力冲就好了。就算个别地区遇到阻力，也可以以时间换空间，再调兵遣将。当达到一定规模，对于品牌商议价能力也够大，顺风顺水。到了新城发力的时候，也存在时间窗口。但新城跟品牌商的议价能力远不及万达，虽然规模慢慢上来，问题也不断浮出水面。继续到处钩地，东打一耙西打一耙，品牌商是跟还是不跟。

宝龙时间还玩全面开花，可能面临的是各个被击破。目前不论地方势力，还是头部大佬，都已经集结完毕。攻城拔寨没有地方势力先发优势，很多实力品牌基本已经落地，玩不出新花样。华润、中粮等又蓄势完毕，进入快速出击强线城市阶段。

新宝龙策略应该以夯实、做强区域为主，强化供应链链接以及效率。未来资源准备投入基本盘长三角，增量盘湾区，两大区域。

长三角属于宝龙营收大本营，但在长三角的占比还很低，属于可以深度渗透区域。有效放大宝龙在长三角已经建立的供应链资源，与品牌商建立深度链接，提高话语权，为未来其它区域渗透做足效应。

湾区是国内大家看好的最大增量盘，宝龙在湾区没有话语权，只能以并购为主，先积累能量。这也给广东的轻资产团队带来套现的机会，毕竟轻资产现在还是比较苦逼的行业，释放部分股权可以很好改善生活。

宝龙的股份肯定也不会白给，相对应的门槛设置不会低。规模，只有足够的规模才会有话语权，特别是在“军阀混战”的格局下。

宝龙比较确定的增量是自有物业增量，只要时间节点没什么出入，未来都会准时开业。宝龙自有物业供量毕竟有限，在众多对手盘都在拼规模的时候，那点增量远远不能满足需求。

变量在于加盟店、轻资产运营的商业街增量、并购增量。

大开一般自己做购物中心，小开市场则由各地小商管团队操盘运作。这几年大开都在抢加盟店市场，并且大开商管抢到的市场份额呈上升趋势。在大开这一纬度来看，宝龙在抢加盟市场并没有什么优势，万达全国铺开，世纪金源在西南有着强势地位等等。宝龙到现在储备的加盟店有限。宝龙需要加强团队配置，并且优化运营能力，未来才有机会。

宝龙并购的浙江星汇以轻资产见长，星汇两位创始人有万达、宝龙履历，与宝龙新团队磨合阻力应该不大。可以共同进入舍命狂奔状态。宝龙主攻购物中心产品线，星汇主攻商业街产品线。两者共同出击抢项目，宝龙商业营收规模才有机会爆发性增长。

要抢项目，就要知道市场供量在哪里。目前新增商业主要来源于三大块：

1、小开的购物中心等全产品线；

2、大开不愿意做的底商商业街产品线；

3、城投等单位喜欢过简单生活，对外招拍挂的各类产品线，包括旧改等。

前两块比较市场化，第三块部分市场化。

小开的供量因为拿不到地已经明显减少，加上地方商管以及大开商管抢食，拿项目越来越难，利润也越来越低。不过大开商管如果只要规模，优势还是明显的。如果规模、利润都想要，会被佣金成本更低的地方商管抢走。地方商管要吃饭，哪怕没什么利润都得先有项目撑着度过冬天。除非小开房子不好卖，需要大开商管品牌加码背书。不然只要地方招商团队能引进几个知名主力店完全可以背书了。现在在消化的小开项目都是以前捂到现在的，市场其实是在缩窄的。

底商商业街目前供量最大，除了小开供量，大开供量更大，外加城投等供量。底商不好做在于产品没有标准化模式，也没有哪家商管在商业街实现真正突围。这个应该是宝龙看中星汇的主要原因。

既然加盟店增量有限，谁拿下了市场供量最大的商业街，谁就最有机会跑出规模。

商业街在商管鄙视链中处于相对末端，很多商管公司不屑于做这种产品线，毕竟没有购物中心来得爽。商业街产品线长期不受商管团队重视，产品打磨也没有购物中心精细，却可能成为头部玩家最大的胜负手变量。

产品供给端也希望商业街能够快速脱手，最好有商管团队协助出售。供需双方都有很高的契合度，真正的难点在于商管团队供应链水平，能否顺利引入商户。星汇虽然在浙江扎根，与商户端、产品供给端的议价能力还可以提升，宝龙也可以进行一定的背书，推动开发商签约以及商户进场。

购物中心产品线因供给受抑制，地方商管对于商业街产品线重视程度也在加强。未来几年应该会迎来爆发式增长。现在是谁研发的产品能够跑得通，能够先占据心智，谁就有机会吃到更大的蛋糕。

从新宝龙的频频动作来看，野心应该是做强区域，以点带线，以线带面，从以往的全面开花到深度渗透玩法。利用购物中心产品线为重火力攻击；以商业街作为变量盘，对区域进行深度渗透，以实现区域规模优势进向供应链要话语权。特别是商业街产品线灵活，贴近社区，可以就近消化购买力，抑制对手盘销售增量。

这种高速扩张，对于宝龙的运营能力会是极大的考验。以宝龙中期财报来看，薪资这块并没有什么变化。也就是宝龙还没有对运营人员进行必要的储备，或者运营人员薪资出现集体下降导致财报薪资未增。这种薪资对于新宝龙会是一个极大的硬伤，或者宝龙走的是只要规模，战略放弃运营。

宝龙未来规模快速增长是肯定的，但与运营保持一个什么样的节奏，才能保证不会在前面进攻时，后院不断起火，也是宝龙需要思考的问题。

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