当遍地的商业地产突起时，都市商业地产再也没有以往的风光，亏损、倒闭事件不绝于耳。一个都市到底有多大的承载量，可以托起现有的商业规模。抢人流、拼体验，新增消费人口到底从何而来?电商咄咄逼人，实体却无从招架，宅男宅女成为一个时代的标标签枪。当都市商业地产井喷时，还能像以往一样轻松捞钱吗?

　　从欧美国家发展的进程来看：工业时代都市经济高速发展，整个市场资源向大城市集中，并进行强势扩张，小城镇很难享受到经济发展的成果，还面临被边缘化的境地。到后工业时代，都市功能从制造中心逐步转向服务中心，大量工业开始外移。此阶段都市中心城区开始衰弱，工业外迁则让中小城镇开始得到迅猛发展，并产生出新的卫星城镇。

　　从我国的发展进城来看：90年代后大城市出现爆发式发展，诞生了千万级人口的超级大都市。中小城市往往附庸于大都市，城镇不兴反衰，仅仅沦为为大都市提供人力贡献。从最近的国家政策来看，发展新型城镇化成为未来的重点，城镇商业地产机遇般的站到政策的制高点上。

　　城镇化的现状：企业相对分散，多数乡镇企业未能聚集在一起。农村人口城镇化水平低，居住分散，缺乏大型商业中心，商业消费往往外移。人口大量外出务工，回归则发现都市与城镇生活差距太大，面临无法适应的节奏。政府面临城市化发展下公共规划改造的资金及技术难题。

　　从近年的农民收入增速来看已经超越城市居民，部分沿海发达地区的居民消费能力甚至超过了很多城市居民，这为城镇商业地产提供了最大的消费基石。工业的外移则使得许多乡镇工业得以片区化规划，特别是一些大型石化企业，一个项目动则数百亿，几乎等于数十个乡镇的经济总量。这类大规模工业企业不仅带来数万人的就业机会，更为当地创造了百亿的税收用以改善城镇环境以。企业发展的同时为当地带来了人才及消费理念，可以有效提升当地消费层次和数量。

　　城镇商业地产与新城商业不同，新城商业几乎建立在一片空白点，通过人为的规划，试图重新打造一座城市。城镇商业则在已有的商业基础上进行升级，并引入现代管理模式，合理改善现有城镇商业散乱差的局面。

　　在新一轮城镇化进程当中，城镇发展必然需要一个资源整合者出现。需要将居住、商业、学习、休闲娱乐等不同功能进行的合理配比。整合者需要对行业内外两种力量进行深度整合，通过城镇化的平台将不同社会资源引入到开发建设中来。针对城镇发展的现状，找到商业契机，打造出城镇化商业模式，并由此带动城镇的产业升级。