关于高层商业建筑设计的几个误区

王庆/文

高层电梯设置的误区

　　高层商业建筑的电梯配置对于建筑整体的运营效率和管理效率具有十分重要的影响。电梯配置的数量、电梯运行的速度、轿厢的规格都会影响项目的投资成本和未来的管理费用。但电梯配置的规格对电梯的运行效率并不具有决定性作用，轿厢大，速度快，电梯的运行效率却不一定高。因为，从电梯的运行效率分析，采用大容量电梯一次运载的人数虽然很多，但中途停留楼层的机会也很多，人们等候电梯的时间不会减少。

　　因此，单方面提高电梯的配置规格，反而不能提高电梯的实际运载能力。特别是对于办公和居住相互混合的高层建筑体，大容量的电梯配置更应慎重。对于公寓部分的电梯配置，采用低速（0.75M/S），中轿厢（600-750KG）的配置在国外发达国家很普遍。对于办公部分，由于上下班时间较为集中，电梯的管理设置比自身配置更能提高运载能力。因此，在设计初期就应对电梯的分层控制，分层停靠做好规划。

“5A”的误区

　　很多高档写字楼在进行广告宣传时将“5A”作为项目的核心卖点，但“5A”并不是国际上的专业科学术语，在国际上也不存在“5A”标准。“5A”广告语，实际上是想说明本项目是符合国际标准的智能化建筑。从目前来讲，国际上对于智能化建筑实际只有三个标准，BA（楼宇自动化）、OA（办公自动化）和先进的通讯网络技术。BA（楼宇自动化）是智能化建筑的基础，也是其他智能化设施应用的前提条件。如果将其进行分解，可以细分为BAS（楼宇设备自动化）、FAS（楼宇消防系统自动化）、SAS（楼宇公共安全自动化），同时建筑的通讯网络技术，也被极具创意的广告人整理为CA（通讯自动化），最终形成了市场上出现的“5A”标准。

　　实际上，智能化建筑根本不存在“5A”、“6A”甚至“7A”的说法。除了BA（楼宇自动化）、OA（办公自动化）用“A”（AUTOMATION）表达还算准确外，其他方面不是仅仅通过自动化就能实现的，它们必须通过数字化、综合化等多种方式的组合才能发生作用。自动化只是智能化建筑直观表现的一个方面，更侧重于建筑内部设备配置的描述，是项目整体实现智能化方式的一种手段，更不是衡量建筑智能化程度的标准。

　　国际上，对于智能化建筑的衡量标准一般采用下面四个项目：

　　A：建筑对于提升工作效率的能力。

　　B：建筑对于预防和抵抗灾害的能力。

　　C：建筑对于降低后期运营管理成本的能力。

　　D：建筑对于适应使用单位未来发展的能力。

标准层面积和层高的误区

　　高层商业建筑，标准层面积是不是越大越好呢？设计为多少才最为合理呢？根据国外的设计资料统计，标准层面积2000平米，实际利用的效率为最高，可以达到78%。低于1500平米和高于3000平米时，使用效率会下降。因此，标准层面积绝不是越大越经济。通常，随着建筑高度增大，层数增多，标准层面积的使用效率会降低。因此，很多国内高档写字楼的标准层面积被设计为2000平米，根据国内的设计规范要求，超过2000平米要设置两个防火分区的。

　　合理的标准层面积不仅要以设计规范为原则，还要根据后期进驻企业的规模为依据。对于中国的中小型企业来讲，300-500平米和1000-1500平米两个区间最为普遍，因此，确定合理的标准层面积，除了现有规范外，重点是楼层的平面使用效率，一般如果能够达到65—75%的水平，就应该是比较合理和经济的设计。

　　高层商业建筑的层高是不是越高越好呢？当然也不是。层高增加意味着工程造价提高，通常层高增加1%，工程造价会提高2%以上。因此，从经济性考虑，层高越高越不经济。如何确定最为合理的层高呢？这还要依据未来进驻办公的企业情况，根据相关的统计分析，使用面积在100平米以下的单位，标准层净高不低于2.4米就可以了；使用面积在500平米以下的单位，标准层净高不低于2.6米；使用面积在500平米以上的单位，标准层净高不低于2.8米；使用面积超过1000平米的单位，标准层净高通常希望达到3米。目前，国内外超高层商业体中，很少有标准层净高3米以上的项目，大多数项目在2.6-2.8米左右。

（参考：《国际智能化建筑》、《超高层建筑设计》、《写字楼设计规范》）