出品/联商专栏

来源/熙领商业评论

一、2020年第一波疫情过后，很多数据显示社区商业是各类型商业中复苏最早的，2022年上海的这一波疫情中，我们也看到居民对家门口商业的高度依赖，您认为这是否说明社区商业正在上升趋势中，当下是否是社区商业发展的最佳时机？

我觉得这要从两个方面来看。

首先，其实社区商业，本来就在我们的生活中就扮演着非常重要的角色。我们曾经有过一个研究，在全国12个城市几千组城市居民的调研时发现，以日常生活需求为特征的社区型消费，占据了大部分居民整体消费的接近50%，而这50%中的一半以上，其实都是在家附近500米内发生的，

这是什么意思呢，意思就是我们日常消费，有30%甚至40%，在家门口周边就花掉了，但这些钱，大家往往都没什么感觉，第一是因为单次金额不高，第二是因为都是日常消耗品。

你能回忆起上次买GUCCI包是什么时间，哪怕过了半年，但上周你哪天去买了包烟或卫生纸，一定没印象。

即使是通过外卖，考虑到配送时间，大部分选择也是周边的店。

所以就近型的生活消费，也就是社区类商业，其实一直是非常重要的，只是以前，大家都生活无忧，所以很少考虑哪里来的，这次突然连吃喝都出现了一些困难，大家才突然发现，原来社区商业对我们这么重要。

关于社区商业，我在各种采访和论坛中，多次说过，现在一定是比较好的时期，主要原因有几个方面：

1 需求明显，而供给不足，现在看着大量的大型购物中心雨后春笋般建起，但在我们连续三年在全国做的研究中，就近及社区型商业，大部分居民觉得还不是很够。

2 消费稳定，社区商业，租金不是很高，但由于属于刚需，消费稳定，抗风险能力较强。

3 社区商业建设与运营成本，相对大型购物中心会低一些，对于一些商业地产经验不足的企业，进入门槛也低一些。

二、社区商业在国内发展也有很多年了，有哪些发展过程中的常见问题？

个人觉得，现在社区商业的发展，主要有这么几个问题。

首先，是发展模式的问题，大家可能觉得社区商业很简单，其实我们这几年，做了不少社区商业，看了更多，发现一个问题，由于不同城市，不同区域的消费差异非常大，同时每个片区的市场竞争也不一样，社区商业也会呈现不同的情况，业态与品牌的差异也很大。这就导致很难有什么固定的模板去抄袭。

其次，社区商业人才非常缺乏，大家可能觉得一两万的小商业，随便做做就可以了，其实不是的，这中间一样涉及到从定位、规划、设计、招商与运营等一系列问题，所有这些环节，都需要非常专业的人员去处理。但中国的商业地产人才本来就处于供不应求的状态，我是指那些真正具备专业能力的。而且这些人，大部分还在购物中心等大型商业上，专注于社区商业的，还有很大缺口。

最后，还有财务收益问题，社区商业属于租金不高，但是较为稳定的物业形式，如果你的融资成本非常高，就很难算的过来帐。所以现在很多社区商业，都是采用销售的形式，或者租售结合。而我们都知道，销售对商业物业从设计到运营，都有很大的影响。国外一些发达地区，解决这个问题，是要靠资产证券化，而我们现在这方面的变现能力还是比较差的。

三、社区商业的业态一般都是围绕居民日常生活的基础业态，那我们是否还需要对一个社区商业项目去做充分的调研和精准的定位？

当然需要，前面也提到过，中国有巨大的区域差异，别说不同城市，一个城市之内，内环和外环的消费特征都不一样。

社区商业体量一般不大，不可能像大型商业那样，做到大部分客群覆盖，业态和品牌也不可能面面俱到，那么，对于区域客群消费的精细化研究，就非常重要。

我们曾经有一个非常细致的研究，影响社区商业业态配置的要素有很多，比如其中之一是体量，1万平米，2万平米，一直到5万平米，不同体量的社区商业，业态配置是有很大区别的，其中主力店的大小，零售及餐饮的配比，也有很大不同，而且还会受到周边竞争的影响。

另外，跟区域特征也有很大关系，是老城区，成熟区，还是次新区，对消费的需求也是不一样的。

最主要的，是客群，即使是在一个城市，客群的差异也是非常大，周边主力客群的年龄、学历、家庭结构等等，都会在很大程度影响到项目的业态与品牌构成。

我们做过一个矩阵，影响社区商业定位及业态的，因变量有五六个，自变量有三四个，你把这些变量进行交叉分析的话，会得出很多不同的发展模型。所以千万不要拿别人的项目，套自己的，一定要考虑项目本身的消费需求与市场特征。

四、如何做好社区商业的调研、分析，以及定位？

社区商业的调研和分析，是一个体系化的范畴，包括调研的方案，调研的技术，样本的控制，以及分析的模型等等，还包括市场和趋势方面的研究，这个展开了能讲一天，我在我的公众号上有一些文章详细说明过。

这里只强调一点，社区商业研究，一定要科学合理，现在很多调研，都是比较片面的，不严谨的研究，反而会起到副作用。

我这些年来，看了很多的调研报告，有一些做的比较客观，但也很有一些，连基本的研究思路和问题都没搞清楚，定量和定性研究设计也没弄明白，也不建分析模型，做些问卷，搞一些派图，硬套结论，这样的研究是有害的。

五、我们看到近年来社区商业领域一直有一些创新的东西，您怎么看待这些创新？

社区在发展，消费在变革，任何商业，都必然需要不断的保持创新。但创新一定要记住几几个原则：

第一， 创新要考虑实际需求，不能为了创新而创新，现在很多网红商业，短期看很热闹，但很快就不行了，就是因为缺乏真实的消费基础。

第二， 创新要考虑可持续发展能力，就是这个商业模式是赚钱的。我们看到有些新兴的商业，概念很好，但盈利性不好，这种商业生命力就很差。

第三， 创新要有可操作性，有些创新，超出了自己的能力和资源，想法很好，但做出来就变样了。

特别是社区商业，和属地居民的生活消费有息息相关的联系。所以，创新也应该围绕生活模式的变革去调整。举个例子，我们造家用汽车，可以考虑增加操控性，添加智能化，甚至可以添加冰箱，但不能说一定要增加一套卡拉OK设备加大屏幕，好边开车边唱歌。

同样，引入一些新兴业态，也一定要考虑属地消费的特征。比如前一次讲座，有同学问我，说剧本杀之类的适不适合进社区商业。我说这要看什么社区，如果大学城这样的社区，肯定可以，因为休闲娱乐需求很明显，但如果是老旧公房区，那么就没有意义。

六、从您的经验来看，社区商业的成功是否有密码？

我觉得谈不上什么密码，至少我没有发现。如果一定要说，就是尊重市场规律。

2017到18年，我们就做过一个社区商业的系统化研究，当时跑了日本、新加坡、泰国、香港很多国家和地区，也包括国内很多城市，看了上百个项目，也做了十几个城市的客户调研，这项研究每年都会做大量更新，现在案例库里已经有几百个案例了。

最早，我们想做一个标准化研究，后来发现做不了，因为影响商业项目的因素太多，基本上不可能完全的标准化。后来我们改成规范化研究。就是认为，社区商业，有一定的规律和规范，在这个规范之下，形成各个项目独有的特征。

结合这些年的研究和实操，针对社区商业的定位、规划、设计、招商和管理，我们开发了一个系列课程，后期会陆续推出，希望能给大家带来一些启发。

而我们需要做的，就是真正的了解属地居民的消费需求，并做出最有竞争力的产品。

5月26日下午13:00，联商知了壳宋若嘉老师将分享《从疫情看社区商业的发展之道》，四大核心内容解读，欢迎扫码预约！

宋若嘉：

联商网特聘专家讲师、中购联专家委员会委员、IFFRE常务理事 

宋若嘉先生是国内商业地产战略、规划与运营管理的资深专家，拥有十多年商业地产定位、规划、招商及运营经验，深度参与过多个地标性商业地产项目的开发及管理。同时，宋若嘉先生作为中购联等行业协会的专家委员会委员，参与多个行业标准的建立，在行业内具有广泛的影响力。

项目案例：

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