出品 | 子弹财经

作者 | 嬛嬛

编辑 | 闪电

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

截至3月31日，15家重点上市房企的2023年财报已经全部亮相。房企们的财报没有带给我们更多惊喜，在净利润方面，目前仅有华润置地、中海地产、龙湖、万科地产及保利发展5家房企盈利超百亿，不少房企净利润下滑甚至亏损。

在各大房企的业绩发布会上，“现金流”“安全”“瘦身”取代“增长”“规模”“发展”等成为高频词。可见在行业深度调整两三年后，市场格局已发生较大变化，发展规模和现金流安全正在达成一种新的平衡。

面对着新格局，今年1月下旬以来，北京、上海、广州、深圳相继出台放松住房限购的楼市新政，5年期LPR也在松绑，这都在给市场释放积极信号。

克而瑞数据显示，近期，南京、成都、武汉、天津、青岛等新一线城市持续升温，其中南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高，成都新开盘项目去化率保持在60%以上高位水平。

从这个角度看，购房的需求不会一直下行。2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受媒体采访时表示，按照75%的城镇化率水平保守估计，我国仍至少有9个百分点的空间，城镇人口总体将增加1.3亿人，这必然会带来新的增量住房需求。因此，房企并不是“一蹶不振”，而是在高质量发展下，寻找新的周期和模式。

1、2024，规模与资产负债表的新天平

房地产要告别“三高”，走入新的周期，缩表成为必然。已经披露财报的房企，都着重讲解了主动缩表、优化债务结构的进程。

最先提出“活下去”的万科的管理层就曾数次表示，业务能力好只是一方面，还需要强化底线思维。在万科年度报告的《致股东》中，给出的缩表进程是，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”、大规模增厚安全垫，万科预计未来两年削减付息债务1000亿元以上。

龙湖则自2022年开始就在主动、有序地压降负债规模。截至2023年底，龙湖的有息负债规模持续降低，三道红线指标继续稳居绿档。剔除预收款资产负债率60.4%；净负债率55.9%；现金短债倍数2.25；2026年底前无境外到期公开债券。

值得一提的是，去年龙湖全集团经营性现金流实现历史上首次为正，龙湖表示要坚持经营性现金流为正的内生发展模式；同样华润置地也表示，在主动控制融资规模增长，量入为出，通过经营性现金流支持新增投资，实现内生良性发展，全年经营性现金流充足。

中海则表示，缩表要从现金流源头管起，在土地投资端，投主流城市、主流地段，做主流产品，这样在行业下行周期也能更加稳健，回报更优。目前中海的资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，也继续保持在绿档。

中海的这条思路，也是房企的发展共性。除了平衡好资产负债表和收入利润外，在规模扩张上，房企们拿地都经过了深思熟虑。

从2023年拿地情况来看，房企的拿地心态正在恢复中（特别是民企）。TOP100企业中，民营企业数量增至15家，民企拿地集中在核心城市的热点板块。例如龙湖去年全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，现在龙湖有77%的货值集中在高能级城市和价值区域，而且龙湖在财报中点明了“拿地成本合理”。还有滨江集团拿地也很活跃，就在几天前，滨江集团还在杭州拿下了一宗溢价地块，位于杭州滨江区的绝对核心。

进入2024年，各地土拍都有一个共同现象，就是拿出了“地王”级别的好地。如北京海淀今年拿出的4宗地块被市场誉为“宝藏地块”。贝壳研究院的数据显示，未来5—10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米，需求总量规模仍然较为可观，特别是一、二线核心城市的住房需求仍有增长空间，所以在核心城市拿地，不亏！

值得一提的是，交付力是楼市的及格线和基本盘，为提振购房者（特别是刚需和刚改）上车的信心，房企们都在交付上下了很多功夫。许多房企还是在力争做到更好，去年龙湖共计交付14万套房源，20%提前一个月以上交付；中海去年交房超20万套，特别是“交付即拿证”已经被这些企业做成了标配。

看过去化解好债务压力、看未来有序扩张、看当下做好交付，才是2024上岸后新的天平。

2、从一次性生意，到细水长流的生意

对房企来说，除了做开发以外，多元化商业运营能力的重要性逐渐走到台前，商业地产、产业地产的运营、长租公寓、物业等多元化业务，对业绩贡献的占比越来越大。

已经发布财报的公司中，许多公司都强调第二曲线——商业运营的价值。其实曾经房企的商业运营并不受重视，因为商业地产身上有“投资周期长”“资金沉淀多”的标签，与住宅开发“高周转”带来的红利相比，不是那么有竞争力。

但是当行业慢下来后，曾经注重商业运营等生意的房企，就有了足够的缓冲。房企们，更看重细水长流的生意了。

例如香港老牌房企新鸿基，不仅20世纪穿越了香港楼市的各种周期，进入内地以后也在穿越内地楼市的各种周期，现在新鸿基有国金中心、环贸广场为主的王牌商业产品线，在上海、南京、苏州、成都等重点城市布局，能持续稳定地获得收入，凭的就是商业运营+住宅并举、租售并举。

内地企业中，比较接近新鸿基模式的是华润和龙湖。华润提出的是“3+1”业务结构，3即以住宅、公建为主的开发销售业务；以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务；以万象生活为核心的轻资产管理业务。“1”是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、影业等业态为主的生态圈要素型业务。

龙湖也是一样，去年龙湖的运营业务和服务业务贡献了超60%的利润，更是在商业租金收入上首次冲破100亿的大关，2023年底，龙湖已运营商场为88座，14座商场将在2024年开业，有媒体评价，龙湖商业的“百mall时代”即将打响。有机构选取杭州、上海、武汉、苏州四个城市为样本，发现龙湖在当地的购物中心客流水平均远高于城市平均水平并排名前列。

说到房企细水长流的生意，还有物业。前几年，部分大型房企选择卖掉物业公司来自救。但殊不知物业公司也能提供稳定且长期的现金流，例如金茂的母公司虽然亏损，但是金茂服务的财报显示、去年利润约3.42亿元，同比增加0.4%；龙湖的财报显示，其服务业务板块（包含了物业管理与智慧营造两部分）在2023年实现了不含税收入119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31%，较上年同期提升了2个百分点。万科的万物云实现总收入约332亿元，同比增长10.2%；毛利48.11亿元，同比增长13.7%。

已经交房的小区未来几十年都得交物业费，一个小区的物管公司就不会被轻易换掉。当许多房企卖掉物业公司后，市面上大的物业公司品牌越来越少，剩下这些头部房企的物业品牌在行业中获得了较高的认可度，不仅能赢得客户信赖，还能通过高效的市场化运作扩大市场份额，为房企带来稳定的增长。

3、2024，在“居住”上把握新发展节点

有机构调查显示，2010—2016年，全国新房住宅成交面积一直维持在9亿方，之后到2021年的五年间，成交面积大概维持在14亿方，但这里面有不少投资性需求，现在新房市场又回落到9亿方的体量。万科的调查也显示，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右，但2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。短期来看，市场显然是超跌了。

楼市为什么还比较“虚弱”，没有从“超跌”的劲儿里完全缓过来？

一方面是曾经部分房企的品牌信心被瓦解，另一方面则是刚需刚改上车的时候，对于产品力信心不足。这个时候入场的新项目，夯实品牌产品力可以在市场端重新树立自己的行业地位，市场虽然低迷，但也是品牌二次崛起的机会。

例如最近房企在“卷”产品力可真是舍得下血本，华润的新产品，就经常跨档配置，上海的虹桥润璟92㎡、观宸润府98㎡的主流户型，属于刚改或者刚需，但从公区到户内的交付水平都是高级改善标准。

好的产品力也带来了高去化，2023年，龙湖发布了自己的三大高端产品系：云河颂、御湖境、青云阙。以200平米以上的大平层为主的重庆高端项目龙湖蓝湖云河颂，是2024年西南地区开年的抢手热盘。在去年3月，龙湖西安大唐云河颂也成了西安去年首个改善千人摇红盘，100%清盘；在成都，龙湖的天府云河颂23年全年销售35亿、滨江云河颂开盘90天就实现全盘100%去化。

另外，房企们还在“居住”上做着多元化的拓展，除了商业地产外，长租公寓也是一个风口。比较有代表性的就是万科和龙湖，他们分别是行业的前两位。据悉，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，累计服务客户超过80万人，为比亚迪、腾讯、科大讯飞等超过5000家企业提供住房服务。龙湖长租公寓品牌冠寓则累计已开业12.3万间房源；管理规模近16万间，租金收入同比2022年增长6%至25.5亿元，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，据了解，龙湖租赁版块不仅有冠寓，还有产业办公——蓝海引擎、服务式公寓——霞菲公馆等等。招商蛇口的财报中也显示，今后战略重点主要是长租公寓、集中商业和产业园区，从以前做住宅赚快钱、大钱变成赚小钱、慢钱，赚可持续的钱。

不难看出，房企上岸的答卷有很多种，但是万变不离其宗，做好收入利润的平衡和现金流管理，才能手里有粮，再根据手里的粮草做好规模控制，才能轻装上阵。

财务未雨绸缪、运营及服务与房地产开发并行，龙湖是一个鲜活的案例，已经有少数房企已经成功上岸。希望在做2024的半年报的总结时，上岸的房企能平衡好“轻重资产”并行的两个轮子，牢牢把握新的发展节点。

*文中配图来自：摄图网，基于VRF协议。