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撰文/灰灰

上海黄埔老城厢的东北部，绵延着一片彩椽画栋、飞檐耸脊的仿古建筑群。一到假日，人山人海，也是外地游客的“魔都必打卡选项”。

这就是大名鼎鼎的上海城隍庙与上海豫园，由此组成的大豫园商圈也一直是黄浦城市更新中的重点内容之一。

如今，豫园商城人流如织，二期和三期的福佑地块正在建设；BFC外滩金融中心年轻人聚集，已是城市潮流地标。而商圈内仍然有两大“老大难”商业，至今“荒废”，一个是豫园二期边上的英皇明星城，另一个是豫园二期与福佑地块之间的城隍庙广场项目，已经是豫园的一块“心病”。

近日，城隍庙广场项目二次拍卖，又一次将市场目光聚焦于此。

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烂尾近十年，即将二次拍卖

9月4日，阿里司法拍卖平台公示了“黄浦区豫园街道560街坊1/3丘(方浜中路168号等)房地产”的信息，起拍价14.245亿元，评估价20.35亿元，将于2024年10月13日开始拍卖。

根据拍卖信息，该物业建筑面积共计3.61万㎡，土地使用权面积1.30万㎡(包括出让用地9970㎡，划拨用地3000㎡)。地下2层及地下1层部分为停车库，地下1层部分及地上3层为商业部分。

截至发稿，未有人报名。

值得一提的是，该地块的土地年限到2044年，距今也仅剩20年时间，如果顺利接手并改造后，剩余的土地使用年限还不到20年。

这已经不是城隍庙广场项目首次被抬上拍卖平台。2023年10月9日，该项目以10亿的起拍价上架阿里资产司法拍卖平台，另含债权本金及利息共计18.76亿元，但最终无人问津而流拍。

2006年，Cargill Financial Services以8.7亿的价格从豫园商城、上海复星商投、豫园房产手上拿下上海城隍庙广场置业的100%股权。并于2007年11月，将项目命为“豫龙坊”，且在2008年初正式开业。

然而仅一年时间，2009年9月就交给了盈石管理，并更名为“豫城时尚”，但是依然不见起色。2013年，光耀东方接盘，9亿完成收购并启动新一轮改造，然而一直没有完成，尤其是2017年光耀东方老板去世后内部问题凸显，最终发生债务危机，项目就一直停工。

这些年，城隍庙广场项目一直没有动静，直到去年首次被拍卖。

如今二次出售，结果如何还未可知。

02

豫园商圈，期待巅峰

南京西路的恒隆广场、陆家嘴的国金中心、虹桥的金虹桥国际中心，是上海最早的三栋百亿大楼。这样的荣誉，百年前的黄埔也曾拥有，以繁华的商业冠绝上海，而作为黄埔重要的商圈之一，豫园也被寄予厚望。

只不过现实是，虽然豫园商圈人声鼎沸，但更像旅游景点，而不是一个真正有影响力的商业中心。

在豫园的商业发展过程中，城隍庙广场是其一，还有一个“痛点”是已经烂尾了20年的英皇明星城。

英皇明星城，西临河南南路、东临候家路、北至吴家弄、南至紫华路，占地面积约2.2万㎡，最初规划的建筑面积高达11万㎡。1994年，香港英皇(国际)集团竞得该地块，并在1997年由英皇(国际)集团及其旗下的英皇酒店成立英皇(上海)有限公司开发英皇明星城项目。

▲英皇明星城效果图

最初该项目的规划内容是：街区式的主题商业空间，以跨时空的“老上海明星街”与“时尚星光大道”营造出动人的商业氛围；以复合的观演式退台中庭空间，强化大型商业中心的共享性城市角色；立体全方位通达的交通动线组织，使本项目与城市保持健康的交流，为项目本身及区域增添活力。

同时，效果图也公开过。

在2004年之前的整整十年时间里，英皇老板在1995年邀请了成龙、张国荣、梅艳芳、谭咏麟等一众港台明星选址考察，并在1996年也邀请了众多明星参与奠基动土仪式，但项目工程实际上没有什么进展。

2004年，英皇宣布将与深圳市联合金豪投资发展有限公司(金豪投资)联合对项目进行开发该项目，次年这个项目终于迎来了历史性进展。

2005年，英皇明星城正式动工，动工当日，声势浩大，容祖儿、谢霆锋、郑希怡、王杰、陆毅、瞿颖等一线明星出席。

▲英皇明星城效果图

然而，不久后，英皇与金豪投资就产生分歧。英皇在2006年发起诉讼，要求法院确认其与深圳的金豪投资的合作协议已经终止，由英皇(国际)集团及其旗下的英皇酒店全面接管上海豫园项目的开发建设。

该项目2007年7月后又开始停工，成为“最大的烂尾楼”之一。如今该项目也毫无进展。

写在最后

两大重磅商业的停滞，对豫园商圈的提升无疑是一大损失。如今的豫园商业，依然靠豫园商城和BFC外滩金融中心，未来豫园二期和三期的福佑地块建成开业后，商圈的商业能级也会得到提振。

如果上海城隍庙广场能够成功出售，被盘活后，未来豫园商业版图也会进一步扩大，有望达到百亿规模。