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撰文/高天

近期，杭州新开了不少购物中心，比如龙湖在杭州的首个轻资产项目吾角天街、杭州朝龙汇D+PARK大家天地、杭州C+西嘉广场、杭州铂悦城。与前者的集中性宣传和高调亮相外，后面三个项目并没有多少推广。

商业人都知道，营销推广的重要性。“低调”亮相后，这几个项目表现如何？近日，《联商网》实地探访了朝龙汇D+PARK大家天地、C+西嘉广场、铂悦城三个项目的运营情况。

一、杭州朝龙汇D+PARK大家天地

3月4日，钱江世纪城商圈的第二个真正意义的购物中心亮相。与目前商圈的商业扛把子奥体印象城相比，朝龙汇D+PARK大家天地开业至今过去了3个多月，渡过了开业红利期，有什么样的表现？

朝龙汇位置优越。项目所处钱江世纪城商圈是目前杭州炙手可热的区块之一，房价已经6万+。朝龙汇位于平澜路和民和路交叉口，东北向是萧山的主干道市心北路，且也是地铁2号线和6号线的双地铁上盖项目。钱江世纪城G口站出来就是朝龙汇2号门， F1和E2出口是项目主入口1号门，而F2口更直接接驳项目的地下一层。

项目周边除了密集的住宅外，朝龙汇、保亿中心、传化大厦、浙江商会大厦等写字楼也为项目提供了不少的客源。整体上看，朝龙汇具备一定的区位优势。

但就商业而言，项目所处的钱江世纪城商圈也是名副其实的“商业沙漠”。在SKP、亚奥城万象天地开业之前，商圈的商业地位和层级也很难有所改变，目前商圈内“像样”的商业也仅去年开业的奥体印象城。

从商圈内匮乏的商业现状来说，对朝龙汇也许是个机会，项目在开业时对外宣传的也是“钱江世纪城第二个都市综合体”。不过从实探的情况来看，朝龙汇的野心并不至此，它更像同在商圈内的博地中心的美食街城忆汇和融创杭州ITC归谷国际中心的商业钱江印。

地铁F2出口直达的是地下一层和下沉式广场，负一层主打自由站点，在营业的品牌有永和大王、马记永、好运客、皮皮炸货铺，有一个空铺围挡。

地上一层主打无界未来，2号门的左右主力店分别是麦当劳和墨西哥TACOBELL餐厅；1号门的主力店分别被奈雪的茶和Tim Hortons占据。进入商场，除了小米之家专卖店外，其余均为轻餐、茶饮和面包甜点。比如老乡鸡、和府小面小酒、霓裳茶舞、邦小福茶饼局等。整个一楼有三个空铺围挡。

地上二层主打美力觉醒，以餐饮和休闲娱乐业态为主。在营业品牌8家，隐溪茶馆横跨1/2两层，月龙吟、IN STYLE、千唯养发、VVI MORE、SICK、SupBro、颜久生医疗美容等品牌。二层有四个空铺。

地上三层主打垂涎主义，以餐饮业态为主。在营了小猪查理、陇上秦轩、弄堂里、超面、海鲜食分、筋牛座、鱼你的青春、大碗湘菜馆、金小釜、未尔齿科、星选闪电11个品牌，空铺围挡4个。

地上四层主打极味次元，杭越·满堂彩、八重越、辣味叁国3家门店。

地上五层主打潮动引力，钱塘品味、樱鹿、许府牛、星聚会Party Show、乐刻运动5家门店。

整体看下来，品牌还是具有一定特色的，看得出来招商是用心的。单就餐饮来说，既有日料头部品牌月龙吟、八重越，也有小资茶馆隐溪，更有奈雪的茶、Tim Hortons等流量品牌，轻食西餐也有TACOBELL、麦当劳，中式正餐有弄堂里、钱塘品味、辣味叁国等，中式轻食简餐有永和大王、老乡鸡、好运客等等。事实上，无论是工作简餐、还是社交下午茶、亦还是聚会正餐，都能得到满足。

在休闲娱乐上，KTV品牌是当下年轻人喜爱的星聚会升级产品Party Show，24小时营业的乐刻运动也是当下年轻人最喜欢的健身房选择，更主要的是比较符合项目周边白领较多的定位。

而且，整个商场没有零售品牌，主要以餐饮、休闲娱乐为主。可见，朝龙汇以周边写字楼的白领群体为服务客群。但，缺失电影院是一大弊端。

实际上，这样的品牌层级与项目开业之际打出的“洞悉城市代际趋势的潮能PARK，打造不拘一格的年轻引力场”、“是全时生活中心，更是开放式的城市会客厅”标签并不匹配。项目定位年轻新聚场，旨在为新生代人群量身定制一座符合年轻语境的先锋商业体，但并不是引进几个网红品牌就是年轻引力场。项目不仅体量有限，硬件也一般，整个内装缺乏质感，没有可引流的场景。

项目开业初期有60余家品牌开业，而实地探访后在营业的品牌已经减少到了42家。短短3个月就出现较大面积的空铺，比如二楼的宝岛眼镜已经暂时关门，可见商场的品牌黏性还有待加强。

同时，项目近在咫尺的钱江世纪城站前町商业街区也是朝龙汇的主要竞争对手。同样主打餐饮美食的钱江世纪城站前町按照每个地铁出入口共有8个区，且均相互连通，从茶饮、西式快餐、中式快餐、蛋糕、火锅、休闲零食等都有涵盖，对同样瞄准周边写字楼白领客群的朝龙汇是不小的挑战。

二、杭州C+西嘉广场

5月28日，杭州C+西嘉广场（以下简称“西嘉广场”）终于亮相。为什么说“终于”？因为它实在“鸽”了太多次了。从2018年到2022年，西嘉广场一直出现在媒体的预开业表中，却始终未能面世。之所以会这样，也是招商一直不理想所致。

实探后，理解了一直未能如期开业的原因，对于一个7.5万方的购物中心来说，目前仅营业了60余家品牌只能说招商率很一般。按照项目规划的180余家品牌招商计划，西嘉广场的开业率仅33%左右。

开业率最高的一楼，也有6个空铺围挡；

二楼的东南边均是空铺，粗略算了下预计在20家左右；

三楼西边也有6个空铺，整个三楼就开了11家店。

四楼同样多数在围挡中。

看下五个商业楼层的实际品牌落位情况：

B1层定位生活嘉料，入口是商场门外，世纪联华超市；

地上1层定位潮玩嘉品，设置精品零售、黄金珠宝等业态。目前引进了必胜客、奈雪的茶、环球渔市、茶百道、陈八两、大光明眼镜、星巴克、KFC、汉堡王等；

地上2层定位悦活嘉尚，设有时尚服饰、休闲餐饮、美容护理、KTV等业态。目前引进了径山十八道、羊老三火锅、悦之丽、曼妮芬、H.L、明月镜片、IN+KTV、柠檬头、伊灵瑜伽、Mr.JUDY洗个头发、洁小白、中国福利彩票；

地上3层定位童乐嘉玩，设有儿童零售、儿童游乐、教育培训、乐体健身等业态。目前引进了富嘉游乐乐园、蜜拓蜜、捷力登轮滑、炫舞朵拉、爱尚跆拳道、久代、罗兰数字音乐、完美维度、悦己、深海七号、克莱氏；

地上4层定位美汇嘉肴，设有特色影院、乐体健身、精致餐饮、风味小吃等业态。目前引进了豆丁牛、魔火卤、阿拉提烤肉、七欣天、CoCo都可、衢爷、辣虎火锅、台湾花甲王、弄堂里、横店电影院、完美维度。

不过，弄堂里正在围挡中，横店电影院仍然在装修中。

作为华立集团全新商业产品的首个项目，项目定位“潮玩无界”，宣传将打造以“体验、互动、游玩、休憩”为一体的第三空间，将以潮玩IP品牌为引领，荟萃丰富IP品牌，引入机车文化、VR游戏互动、智能科技、艺术体验，引导多元生活方式，打造杭城首个24小时、全时段独特多彩的潮玩体验中心。

可实际看来，只能说“梦想多丰满，现实就有多骨感”。整个场子看下来，潮玩的元素几乎很少，单从品牌来看，都是些常规的餐饮、零售、儿童游乐等。与年轻人时尚娱乐相关的KTV和横店电影院都还未开业。唯一有亮点的是项目商业A和B座中间的圆形露天剧场，未来可以结合水族天幕的配置策展一些有特色的营销活动。

一到二楼之间的绿植景观平台是商场为数不多的场景，而且1600方中庭宽敞大气，空间感不错。

另外，整个商场动线是环形动线，游逛体验不错。

客流方面，虽然实探时间是中午12点左右，但除了一楼几个轻餐外，其他几乎没有什么顾客。

而且，西嘉广场面临的竞争也十分激烈。西边2公里左右有西溪欢乐城，东边1公里是西溪乐天城、3公里范围内更是区域商业扛把子西溪印象城。因此，在自身内功修炼不到位的情况下，周边又有强敌，西嘉广场的未来不容乐观。

三、杭州铂悦城

杭州铂悦城是一座商业面积3层的街区项目，围绕内广场分为了A区、B区和C区。

作为一个服务社区的项目，铂悦城主要业态以餐饮、休闲娱乐为主，并无服饰、运动、珠宝等零售品牌。

项目商业共三层，地上1层至地上3层，B1为地下停车场。整条街区目前引进了（包括还在围挡装修）50余家品牌。项目主打年轻潮玩，但比如上影国际影城、健身房、WF推理馆、K SOULKTV等年轻人喜爱的潮玩品牌并未开业。

开业率同上面两个项目大同小异，空铺率相对较高，单一楼C区空铺数量就多达30多个。

品牌上，麦当劳、必胜客、十么哥重庆火锅等西餐、正餐，星巴克、茶百道、古茗等咖啡、茶饮，佰佳旺、吉祥馄饨、鱼你在一起等快餐简餐，还有罗森便利店等基本满足了社区的消费需求。同时，铂悦城也引入了麦尖酒吧、黑檀酒吧、refuse bound小酒吧等，看得出项目借助街区的优势，结合夜经济特色，尽可能为周边消费者带来多元化的夜生活。

场景上，铂悦城也做了一些努力。比如中心广场灯饰墙、元气巴士、网红楼梯等。

内容消费时代，商业注重场景打造，楼梯在近几年逐渐成为各大购物中心体验式场景打造的重点之一。比如新加坡GriD、后休斯顿POST Houston等打破了原有结构，是典型的网红阶梯场景代表。

铂悦城结合自己开放式街区的特性，打造了一条“剧场式阶梯”，鲜明的色彩，吸引不少消费者前来打卡。同时，这也能为顾客提供了开放的休憩点。

整体上，铂悦城中规中矩，掉铺率高是主要问题，客流上，可能因实探是工作日客流很少。项目主要服务三公里范围内的社区，最近的地铁站是3号线留下，与项目也有1.6公里的距离，步行时间20分钟左右，很难吸引辐射圈外的消费者。

写在最后

总的来看，上述三个项目都有开业率低、客流吸引不足的问题。业态组合单一的问题，主要考虑到项目各自的定位及客群对象，且商业辐射力有限，如果能守好自己的“一亩三分地”也是不错的，毕竟并不所有的购物中心都要大而全。