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撰文/陈宁辉

编辑/诸振家

位于尖沙咀的海港城，是游客在香港最爱光顾的商场。然而，受疫情影响冲击，访港游客大幅下滑，波及整个香港零售业，这个曾经亚洲最赚钱的商场似乎也开始不“香”了。

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疫情冲击是主因

3月9日，海港城母公司九龙仓置业公布了2020年全年业绩数据。

“乏善可陈”是九龙仓置业主席吴天海对2020年公司业绩表现的形容，即便是到了下半年全国疫情相对稳定后也没出现奇迹。

财报显示，2020年九龙仓置业收入减少3%至155.15亿元港币，营业盈利减少22%至99.73亿元港币，投资物业减少23%至72.67亿元港币；归属股东净亏损为78.54亿港元，去年同期为39.28亿港元。

至于亏损原因，九龙仓指出，受公共卫生事件爆发继而全球陆续实施旅游限制、隔离、封锁疫区及社交距离等措施，大大影响投资物业及酒店所致。

虽然业绩亏损最严重指向了酒店业务，但是旗下的三大核心零售物业收入的全部下滑是至关重要的。

以海港城为例，2020年海港城总收入(包括酒店)下跌25%至86.74亿港元，营业盈利下跌29%至67.3亿港元。由于受到本地消费疲软等影响，以及受到市场租金调整的影响，商场收入下跌28%，营业盈利下跌34%。

与同样属于九龙仓置地旗下时代广场、荷里活广场相比，跌幅最大的是收入占集团收入56%及集团营业盈利67%的海港城，它所面临的困境，亦是整个香港零售市场发展的缩影，自然也备受关注。

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连续两年收入下跌

作为香港最大的购物中心，海港城多年的高光表现一直让其他项目望尘莫及。

从2003年的47亿港元总零售额到2014年的350亿港元仅花了12年时间，2018年销售额超过370亿港元，这意味着平均每天就卖掉了1亿港币。从2007年起，海港城十年来销售额年均复合增长率超过10%，2018年更是达到惊人的24%，远超香港市场平均水平。

不过，从2019年开始，海港城的“黄金时代”开始褪色。

九龙仓置业2019年的业绩报告显示，2019年海港城总收入(包括酒店)115.77亿港元、营业盈利94.47亿港元，均下跌2%。而在上面提到，2020年总收入(包括酒店)下跌25%至86.74亿港元。意味着收入连续两年下跌。

事实上，2020年海港城一度做了不少营销推广和运营调整，包括一些品牌租户的重组，但从业绩上看，收效并不大。

据悉，去年5月11-17日，为刺激消费，海港城举办了名为“Rewarding Everyone”的全港性消费奖赏计划，与时代广场一同向外派出了价值超过1亿港元的消费券。

同时，为了完善整个商场购物环境，海港城去年进行了幅度不小的品牌调整，仅上半年就有20多家品牌新进。

比如Lululemon香港最大旗舰店、Canada Goose、Brunello Cucinelli、Pomellato、Qeelin等。而Alexander McQueen、Christian Louboutin、Hermès及Jimmy Choo也将在海港城的店铺扩充成旗舰店。

这些调整多多少少对海港城的客流和销售有一定的助力，但无异于杯水车薪，难挡不佳的大营商环境。

吴光海直言，内地游客少了导致海港城收入下滑。他表示，未来一年香港零售业面临的最大难关已经闯过去了，但常态依旧会是持续低迷，至于何时会柳暗花明，最终要看疫苗的接种情况。在大环境还未曾明朗之前，要做的是希望能抢占本地市场份额。

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内地市场冰火两重天

与香港市场相比，九龙仓集团在内地的物业日子相对好过很多。

九龙仓集团在财报中指出，营业盈利上涨41%至112.22亿元，内地发展物业发挥了最大作用。虽然集团给商场租户提供超过1.3亿元的租金减免优惠政策，但全年收入仍然录得43.63亿港币，同比上涨7%；营业盈利增加9%至26.53亿港币。

尤其是，成都和长沙两个IFS项目业绩有显著提升。

▲成都IFS

迎来7周岁生日的成都IFS，2020年收入同比上涨6%，营业盈利同比上涨12%。零售销售额同比上涨18%，按照2019年70亿的销售额来看，2020年零售销售额达82.6亿元。

在线下，成都IFS大力发展首店经济。2020年新引入高端品牌超120家，是开业以来最高，其中，全国、地区或本地首店超过70家，场内超过600家品牌。

此外，成都IFS还发力首展首发。仅在2020年，就携手场内品牌带来超1500件首发限定甄品，并呈现包括爱彼“非凡时光”时计展，Ulysse Nardin雅典表“冰火极旅”，FENDI CAFFE限时咖啡厅，Moncler Igloo快闪店等在内的重量级全国或全球首展以及品牌快闪店100余场。

▲成都IFS夜间空中市集

在线上，成都IFS加大微商城 (IFS WeShop)的投入并持续优化升级，开启24小时X365天不打烊模式，提供16个省、自治区以及直辖市送货到家服务。

同时，拥抱直播风口，全年完成1200场带货直播，超1亿人次观看；并推出以新闻播报形式的专属移动时尚资讯平台CHANNEL IFS，与超100家品牌深度合作，邀请名人、KOL、行业专家与VIP客户一同分享品牌知识，解密时尚潮流趋势。

通过开拓新客，留住老客，让成都IFS在2020年实现逆势增长，商场出租率97%，拥有40万活跃度极高的会员。2020年，会员总数更是增加30%，百万级会员消费增长70%。

长沙IFS是继成都、重庆之后九龙仓在内地的第3个IFS系列购物中心。

该项目在2018年5月开业，位于长沙五一商圈，商场面积24.6万㎡，出租率100%，分为地上7层地下2层。其定位高端，为华中地区新地标，辐射湖南和华中其他省份的客源，整体零售占比约80%，餐饮约15%，配套娱乐约5%。长沙IFS汇集了超过370个品牌，包括顶级的奢侈品品牌、珠宝钟表、快时尚等，其中，有100家首进湖南，以及三十几家销售国际顶级品牌男女装的双层旗舰店。

▲长沙IFS

在这些品牌加持下，长沙IFS销售能力强劲。2020年收入同比上涨25%，营业盈利同比增加55%。在奢侈品的带动下，2020年零售销售额同比上涨42%，按照2019年近50亿的销售额来算，2020年零售销售额接近71亿元。

展望未来，在疫苗接种理想的条件下，普遍预期全球经济由低估反弹，但复苏的步伐力度还不确定，跨境旅游或需求更长时间才能恢复正常，因此短期内国内消费仍然是关键所在。