多年的沉淀后，广东商业地产行业呈现出“一半是海水，一半是火焰”的非常态趋势：好的商业项目具备虹吸效应，人气集聚，强者更强；表现不佳的商业项目或苦苦支撑，或涅槃重生。但不管如何发展，不可逆的是越来越多的商业体开业，进入市场。

据联商网零售研究中心统计，广东省内2019年新开的商业项目数量高达66个，与江苏并列省份排行榜首，商业吸附力极强。而2020年，广东省内又将开出哪些商业项目？呈现怎样的趋势？

联商网零售研究中心统计显示，2020年广东计划新开各类商业项目153个（单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼），新增商业建筑面积1154.98万方，平均单体商业建筑面积约7.55万方。

诸如广州番禺天河城、深圳海上世界汇港二期、佛山月星环球港、中山大信新都汇、珠海中海环宇城、韶关保利大都会、茂名壹方城CITY MALL、梅州大浦奥园广场等项目值得重点关注。

深圳、佛山、广州位居前三

广东21个地级市中，仅河源市空白，其他20个城市均有项目开业。

广州和深圳两大一线城市的战略地位不言而喻，经济发达，商业环境优渥。佛山是粤港澳大湾区重要节点城市，是“广佛肇经济圈”的重要组成部分，也是广东经济发展中领先城市。2020年广东拟开业商业项目中，广州、深圳和佛山三个城市就合力贡献了70个，占比约46%。

具体上看，深圳以25个开业量稳居榜首，佛山超越了广州以23个开业量位居次席，广州则以22个排第三。另外开业量在双位数的城市有东莞（14个）、中山（14个）、惠州（13个）和珠海（12个）。

除了数量外，在体量贡献上，前三城市并未改变但位次有变化，广州以231.2万方领先，佛山以218.7万方居次席，深圳整体以小体量项目为主，故总的体量贡献为147.76万方。

5-10万方规模为主

就规模而言，广东的发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时经济、商业高速发展后的广东，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

数据结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约37%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约34%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约20%；15万方以上（含15万方）占比约9%。

从体量规模分布情况上看，5-10万方的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本购物和消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。

同时，当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万方以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。

超一半项目或无法按期开业

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

从我们近几年统计的结果发现，2018年广东拟开业110个，实际开业66个，开业率60%；2019年广东拟开业超160个，实际开业66个，开业率41%。近两年的趋势显示，整体上有近一半的的项目没能按计划开出，或建设工程进度较慢、或招商不顺、或企业自身战略衡量，不得不被迫延期。

在上述统计的数据中，2020年拟开业的名单中，广州番禺天河城、广州太和金铂天地、广州乐活港、深圳西丽宝能环球汇、深圳红山6979、佛山同心荟、佛山王府井购物中心、东莞乐活PARK、珠海斯越里活力mall、惠州T·Mall唐鸿时代广场等项目都是2019年拟开业项目中延期下来的。

加上2020年受新型冠状病毒疫情的影响，工期影响较大，在我们向一些项目确认开业时间过程中，出现了不少疫情影响开业时间待定的回复。按此趋势，2020年拟开出的153个商业项目中，恐一半的项目无法按期开出，甚至有延期率扩大的可能。

本土企业贡献力大

从项目所属开发商来看，房企巨头仍大肆在广东攻城拔寨。

2020年广东拟开业的153个商业项目中，万达、恒基兆业、印力、天虹股份、保利商业、合生创展、万科、天河城集团、合景泰富、招商蛇口、佳兆业等名企均有项目计划入市。

虽然全国性企业在广东贡献较大，但本土房企也不甘示弱，与外来大鳄抢食市场蛋糕。广东向来是房地产企业的集中地，不仅走出了万科、保利、富力、恒大、碧桂园、雅居乐、奥园、佳兆业、招商局地产等全国性大房企，本地中小型房企也在2020拟开业名单中占有半壁江山。故此不难猜测，在全国性房企和本土房企的共同努力下，广东商业地产行业的市场集中度或将进一步提升。

附：2020年广东计划开业商业项目统计表

（来源：联商网 陈宁辉）