联商网消息：2020年1月，上海并无商业项目开业。

接下来，据联商网零售研究中心统计，从2月开始，年内上海预计会有28个商业项目(单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼)开业，新增商业体量高达202.08万方，单体商业面积新增约7.13万方。

统计结果显示，2020年上海的商业项目供应量逐渐趋缓。从近三年开业的情况上看，2018年上海实际开业49个商业项目，2019年这个数字达到了51，2020拟开业量仅为28个。

一、实际开业量或再缩减

按照往年情况看，实际开业量还会低于拟开业量，且今年受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

从各区情况上看，上海16区除徐汇和金山外，均有项目计划入市。其中浦东贡献量最多，达到7个；普陀、青浦、静安等开业量均在3个以上；去年表现抢眼的闵行热度削减，2020年仅马桥万达广场计划开业。

从开业时间上看，下半年仍然是集中放量的时间段，与往年类似。上半年仅预计8个项目会开业。

从商业体量上看，上海城市开发迅速，可拿地相对较少，且土地成本高，近年来往往以5万方左右的社区型为主，2020亦是如此，主要以小项目为主。不过，2020年上海也会涌入几大体量巨大的项目，诸如黄浦江畔的北外滩来福士、大宁久光百货、崇明百联万达等，而20.6万方的南翔印象城MEGA是全年体量最大的项目，且是印力最高端产品线的首秀。

二、存量优化继续升级

存量优化仍然是2020年上海商业市场的主旋律。2019年上海新开的51个商业中，存量改造物业就多达16个，既有大场老镇嘉年华、徐汇梅陇商业中心、宝山高境新业坊这种城市更新下由专业市场、厂房、传统超市等老物业改造的，也有百联曲阳购物中心、华润时代广场、新世界城等原有物业基础上升级的，更有新天地广场这种新运营企业入主改造的。

2020年计划开业的商业中，存量改造也有浦东云汇天地、黄浦上海广场、普陀绿地缤纷城。

浦东云汇天地，原为路发广场，紧靠“四线上盖”的龙阳路枢纽，地处上海高端品质社区花木板块的核心地带。作为一块商办用地，占尽地利，却因种种原因，封存多年。重新改造的云汇天地有写字楼、商业和酒店，全方位满足区域内家庭、办公及展会人群的商务生活休闲需求，与花木板块的其他知名综合体形成错位互补经营态势。

普陀绿地缤纷城，原天汇广场，绿地改造后将以“CAPM﹒生活家”（Community AM&PM）赋予社区生活新的定义，倡导Share Life和All Time的新生活主张。规划3大主题+5大深夜营地+6大区域明星店，为新中产阶级家庭，以及需要释放压力和有社交需求的人群提供全方位、全时段缤纷生活营地。

随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。同时，于上海而言，近年来商业资产整体并购也推动了存量改造项目增多。如龙湖、凯德、远洋、凯龙瑞等收购的华泾龙湖天街、徐家汇腾飞广场、提篮桥星乐汇、曹家渡元博友谊商店、嘉杰广场等。

三、特色创新以冲出重围

存量时代，如何冲出重围是各大开发商苦思冥想的难点，做到创新才能引流创收，比如想方设法的从建筑设计上特立独行，以颜值取胜；又如招首店品牌、网红品牌吸引消费者；再如各大IP、主题运营引入，提升商场的活跃度和体验性等等。

2020年计划开业的商业项目中，单从建筑形态上仍然以盒子式的购物中心为主，但也有诸如普陀桃源·π、青浦东渡蛙城这样的特色主题街区式商业，即便是购物中心模式，也在积极创新，如凯德的北外滩来福士就创造了空中花园、停机坪等设计。

▲北外滩来福士

位于长风商圈的桃源·π ，是由浙铁绿城打造约5.8万方升级版邻里商街，原创桃源情景式IP， 以“桃源、艺术、人文、自然、社交”为主旨，打造邻里WALK街区。从建筑外立面到场景互动、IP主题应用及沉浸式体验等，将桃源情境与多样化空间自然融合，展现出独树一帜的空间风格。

四、名企扎堆标杆项目多

虽然新开商业项目数量较2019年或略减，但头部全国性开发企业并没有停下脚步，甚至还在不断加大市场供应。

2020年计划开业的项目中，像绿地、凯德、印力、万达、宝龙、百联控股、利福国际等知名企业均有项目开业。值得关注的项目也有很多，诸如宝龙商业和旭辉共同打造的杨浦环创中心、利福国际的大宁久光百货、青浦元祖梦世界、北外滩来福士、南翔印象城MEGA、崇明百联万达广场等等。

以南翔印象城MEGA为例，20.6万方的巨型体量首屈一指，景观式商业中心的定位也值得期待。据悉，改项目外部打造了上海罕见的形似大阪难波公园的退台花园，每一层都设置了空中花园景观，内部则采用双首层概念，并以充分结合南翔悠久的历史文化元素，打造寓意“鹤鸣、鹤舞、鹤栖”的三大中庭广场和双下沉式广场。

业态品牌上，也会引入超400家品牌，而诸如3200㎡跨层开心麻花情景剧场，西上海首个双巨幕影院CGV影城、超过3000㎡全明星奥林匹克赛事级真冰场，华东首家带儿童餐厅的Meland club等主力店也已经进驻。

（来源：联商网 陈宁辉）