知名企业并购重组、高管人事变动、地王浪潮此起彼伏…刚刚过去的2019年上半年，全国商业地产市场风起云涌。这其中，新商业增量持续入市是行业最大的看点之一。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2019年上半年全国新开业的商业项目数量达194个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增GFA商业建筑面积1451.45万方，平均单体建筑面积7.48万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积798.30万方，平均单体租赁面积4.11万方。

其他未纳入本次统计的新开项目包括重庆1089艺术美丽中心、昆山欧尚店重装、玉林碧桂园凤凰广场、上海浦商百货博山店、上海唐镇恒生万鹂、上海董家渡中福城、上海魔贸580、上海100AM新百安商场、西安南飞鸿广场乐荟里主题街区、成都第五城万科城市广场、上海甜爱坊（原友好村存量改造）、郑州星辰·万科生活广场、南京国展1909·湖景街区等商业体量在2万方以下的小体量物业。

近五年上半年开业数量同比首次下滑

上半年相对而言，是全年购物中心供应较谨慎的时期，《联商网》根据此前统计的1-6月每个月开业情况后发现，今年单月开业量整体呈现同比下滑的趋势，这也导致了整个上半年出现近五年来首次出现同比下滑的情况。

从近五年上半年开业数量及同比变化上看，2015年至2018年四年逐年递增，2018年迎来峰值达到228个，虽然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年开业量第二高的年份。

从同比增减度角度看，剔除2015年（2014年上半年无数据参照，故以0%标备，无参考意义），近五年中同比整体上涨，略有震荡。且2018年与2017年相比暴涨了37%以上，2016年同比2015年上涨了13%，仅2019年同比回落至-15%。这表明，全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内出现了不少类似“饱和”的声音，且谨慎姿态稍露，但开发商仍然看好市场的接受力。

华东领跑 西南超华南

拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主，近五成的开业总量占比占据了半壁江山，这其中江苏就25个，上海20个，浙江和山东分别有14个和11个。

相较于拥有全国另一大GDP大省广东的华南，西南地区的经济大环境相对逊色，但今年上半年的表现异常活跃，以30个开业总数量跃居第二，这已经其连续两年超越华南。西南的强势，归功于成都和重庆两大城市，分别上榜今年上半年城市开业数量TOP13，同时其他城市的表现亦可圈可点，贵州的遵义、六盘水和云南的昆明、大理、楚雄开业数量均在2个以上。

得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。虽然今年上半年仍然滞后于西南，但仍然以26个开业量占据第三位的领地。

其他，华中、华北、西北表现正常，而东北依然垫底。

一线及新一线活跃 三四线有潜力

一线城市和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意高价投资，因此这些城市的商业活跃度往往较高。

从今年上半年统计的城市活跃度来看，TOP13榜单中，上榜的门槛为4个开业量，除了济南和南昌外，其余11个均为一线和新一线城市，北上广深四个新一线除北京外均在榜。未在榜的新一线城市中，南京和郑州分别3个，长沙、宁波和昆明分别2个，东莞和青岛无项目开业。这表明，经济、商业发达以及交通环境理想的城市仍然是商业争夺的主战场。

另一方面，根据2019最新城市分级指标，在开业总量上看，三四线城市总量并不比一线、新一线少。这表明，购物中心存有更大空白和机会的三四线城市开发潜力大，也是当下购物中心发展的重要趋势之一。

中小型购物中心为主

新开商业项目中，规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）数量最多，占比约35%；5至10万方（含5万方，不含10万方）占比也在35%左右；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约20%；15万方以上（含15万方）占比约10%。

我们认为，商业面积在8万方至10万方以上的为大型购物中心，从今年上半年的商业体量分布上看，2-10万方的中小型购物中心是主流，占比超7成。

前几年一些开发商不愿意提及的“社区类商业”，近几年发展迅速，走到消费者身边、抢夺“最后一公里商业”已然是资本市场的又一个角逐点。越来越小的门店，避免了过高的拿地成本、场地租金带来的压力，却能满足周边社区居民基本的生活需求，便捷消费带来的优势让不少房企看到了希望。

20万方以上的巨型购物中心有上海青浦万达茂、无锡融创茂、济南欧亚大观乐活城、铜陵时代广场和兰州中心。其中青浦万达茂和无锡融创茂是文商旅产品。

老物业改造升级盼新生

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，上半年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）有12个，且面积除了济南欧亚大观乐活城、福州东百永嘉天地等外，其他物业均在2-5万方左右。且从城市上看，以上海、重庆等发达城市和杭州、福州、济南等省会城市为主。

这主要是一线城市及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，今年上半年不少商业物业，尤其是以上海为代表的经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。

附：2019年上半年全新开业商业项目统计表

（来源：联商网&搜铺网 陈宁辉）