房地产业还剩一个历史机遇

今年冬季的气温同往年不大一，先是气温比往年同期低很多，使人觉得特别寒冷；这一段时间又逐步升温，终于使人感受到了一点点温暖。这种季节性温差的变化，恰似2012年中国楼市的趋势图，寒暖交替。

面对捉摸不透的楼市风向，武汉渡边房地产营销集团总裁张联雄更希望购房者保持理性，坚定信心。“如果一只绵羊把自己想象成狮子，它不可能变成狮子，但一定会大大强于一般的绵羊。——自信心不能改变全部，但足以带来显著进步！

中国楼市冬天还有多久？

回顾2012年全国楼市，张联雄无不感概：中央政府还是坚持调控的主基调不放松，但适度宽松政策客观上刺激了刚需释放。地方政府为了自身发展，出台了不同的微调政策，只要不触及“限购”红线，都基本被默许。从全国城市整体来看，一二线城市的成交表现优于三四线城市。

而2012年全国土地市场为何呈前冷后热的局面！张联雄分析道，开发商对新一届中央领导的政策有良好的预期。他预计，2013年宏观政策房地产调控政策不会更严厉，宏观形势趋向乐观。

张联雄称，与之对应的调控之路，国家调控手段饱受诟病未曾间断。他并不隐晦地表示，我们的调控政策，就好比一个蹩脚的司机自驾游，车子开得忽左忽右，从来不行驶在适当的车道里面。事实上，房地产是地域性很强的商品，区域市场情况很不一样，各种类型的地产如住宅、旅游地产、商业地产也不一样，但我们的调控政策是“一刀切”。不幸的消息接踵而来： 2013年，我国将提高土地增值税的税率。同时还要扩大房产税的试点。张联雄对此感慨不已，他直言，宏观政策不能多变，多变就会乱套。

目前中国房地产业的根本矛盾是什么？张联雄认为：一是官僚资本与民间资本的矛盾并未化解。他说地王的诞生都是央企和国企创造的，民营开发商拿到的一些好地块，银行不给民营企业贷款，资金断链，很多最终被迫拱手相让。这是土地开发演绎出的中国特色；二是中央政府利益与地方发展利益之间的矛盾。中央讲和谐，要控制房价，地方要发展，要大力发展房地产业，要出让土地，这样GDP上升很明显；三是政府主权意识与企业市场主体意识的矛盾。这就是房价由总经理说了算还是总理说了算的问题。中国楼市是典型的政策楼市，政策一变你就懵了。

虽然中国楼市政策多变，调控不止，但还是要看到光明的一面：他预计2013年第一季度在建房屋面积将恢复增长。中国楼市今年上半年回暖。依照最近6个月市场销售以及土地销售情况，至少在一线到三线城市的库存状况在改善。

同时他也坚信，楼市冬天即将过去，但2010年以前的疯狂时代永远不会重演！别指望再有那样的好日子了。而开发企业兼并重组、土地及项目转让将更为频繁！“2013年的春天即将到来，但也只是带给你一点点温暖！”

未来观：今后地产怎么做？

中国房地产还可以发展十年。这是业界早已公开的预判。张联雄不予否认。 “城镇化”给房地产也带来了新机遇。2012年，中国城市化率终于超过了50%，这是一个重要信号！

中共十八大提出：“新型城镇化”的概念。大中小城市、小城镇协调发展的城镇化镇级市正在试点！未来会以推进城镇化为重心，“中国十年内还有三亿农民要进城，中小城市也会加速发展。住宅需求也会增长。”

而早在2011年，张联雄就曾预判：“中国城乡二元化历史，将在2025年左右基本结束，城乡一体、和谐共生的历史将拉开大幕！”未来中国的乡镇会怎样？他研究的结论是：自然村将逐步消失，集中居住区即将崛起！

除开城镇化建设，旧城区改造以及中国传统文化观念也是中国房地产延续发展的重要基础。

张联雄说，中国文化讲传承，父母辛辛苦苦赚了点钱，首先就是给子女留下个房子。如果只是调查中国年轻人的收入，来判断他们是否近期有能力购房并不科学。事实上中国年轻人买房比例极高，主要是父母拿出毕生积蓄，哥哥姐姐借一点，就把首付款解决了。这就是中国的文化，不像欧美，买房的年轻人只有一半左右。

虽然未来十年，房地产依然是城市经济发展的助推器，但是传统地产必然要走下巅峰。而在现在的形势下我们如何做好传统地产？

对此，张联雄建议：第一、开辟新战场：“走西口”、上山下乡。房地产是区域性很强的产业，中西部和山区、乡镇还有很多机会。第二、建设新农村：县城“掏心”、乡镇演“大片”。县城中心区地块，商业价值高，往往创造投入五千万赚一个亿的业绩。第三、选对新伙伴：拥“军”、爱“国”。就是搞军队地产开发，我们武汉的很多部队用地，地段都很好，可以拿出来搞商业开发，价值会很高；爱“国”，就是与国企联合开发。

武汉城市圈何时一体化？

“城市圈一体化绝不是一个简单的概念！”武汉GDP总量遥遥领先于各地市州，地市州与武汉的差距还会加大，因此可以断定：武汉一城独大的格局短期内无法改变！

他预测，武汉城市圈要实现一体化，估计还需二十年！城市圈的一体化需要靠：交通一体化、经济发展一体化、社会文化发展一体化、行政协调一体化、通讯一体化以及定位互补的一体化！“社会文化的一体化是很难的。文化是很难改变的东西。我们两千多年了，还在受儒家思想的影响。”张联雄如是说。