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张一夫：资深零售业与房地产专家。国家注册高级策划师，美国注册国际高级策划师。

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央企抢地将使房价下降再成“镜花水月”

2012年10月16日

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央企抢地将使房价下降再成“镜花水月”

[提要]

大型房企频频高价拿地，对于目前的市场会带来哪些影响，这是否意味着房价的下降又成了一场“镜花水月”？

在全国住宅市场有所降温的同时，上周土地市场却开始逆势而起，大型房企的雄壮身影频繁晃动。10日，在45亿元拿下滨江“地王”后，央企保利连续3天以98.79亿元的总价拿下三宗地块，申城“银十”土地市场首周成交115.61亿元。

保利等大型房企频频高价拿地，对于目前的市场会带来哪些影响，这是否意味着房价的下降又成了一场“镜花水月”？

清计划增收入地方政府加速推地

上周五随着杨浦平凉街道22、23街坊商住办地块被保利旗下子公司——上海盛垣房地产公司以32.59亿元竞得。短短一周内上海土地市场成功出让5宗土地，出让金的总额高达115.61亿。

“这么高的价格，实际上仔细看不难发现，地块均属于今年推地中难得一见的优势区域地块，因此价格高并不意外。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民分析道。但他提醒，如此密集的在下半年出现优质地块，其主要原因还是市场复苏，地方政府清理土地出让计划，再加上对土地财政的依赖，使得最近政府在加速推地。此外，信贷松动、楼市复苏导致开发商预期转变，看多情绪占主流土地需求有所增加。

进入三季度，本市推地速度明显加快。统计显示，三季度上海经营性用地成交面积195.17万平方米，占前三季度成交总面积的48%，相当于上半年土地成交面积的总和。成交金额方面，2012年三季度经营性用地土地出让金共计217.15亿元，环比增加176.77%。其中住宅用地出让金109.43亿元。

与此同时，三季度奉贤、松江、金山三区举行土地推介会，合计推地838万平方米。其中松江区推地75幅共计384.78万平方米，金山区推地14幅共计90万平方米，奉贤区推出土地363.77万平方米。就在滨江地王诞生的同一天，中心城区静安区也举行了60号地块的推介会，汉斯、和黄、中信泰富、SOHO这些国际国内大公司悉数到场。

一名上海土地规划管理部门工作人员也向记者表示，政府卖地也是有出货窗口的，土地出让也要看市场需求。由于上半年土地市场较为冷清，开发商拿地意愿不高，就算推地也卖不出好价钱，还不如不推。而通过上半年的销售回笼了资金，开发商现在有能力也有愿望拿地了，地方政府此时推地，可谓供需双方一拍即合。

事实上，除了上海，北京广州等主要一二线城市也纷纷加大土地市场供应。据广州国土局官网显示，在9月30日一天内就推出了位于广州中新知识城六宗宅地，粗略计算其起拍总价达到约10.8亿元，总建筑面积达到127.1万平方米。

房企大佬补仓竞相竞购土地价格悄然被推高

值得一提的是，此次土地市场井喷背后活跃的几乎清一色是大型房企，其中尤以万科、保利等龙头企业拿地热情高涨，统计显示，万科、中海、保利等标杆房企在三季度的购买土地金额已超过600亿元。

进入四季度，面对诸多优质地块，大牌房企出手也越来越阔绰。10月10日，保地产利联手信保（天津）股权投资基金45亿夺得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块，创下了上海今年的总价地王。而就在同一天，保利联手万科，摘得长沙滨江新城B7地块，总价高达32.56亿元。在随后的10月11日，保利地产联手融创，21.24亿夺得森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块。自此，短短两天时间，保利地产联手合作伙伴，已拿地近百亿。

就在保利地产疯狂飙地的同时，10月12日，保利地产的兄弟公司保利置业以32.59亿的总价，竞得上海杨浦区平凉街道商住地块。短短三天之内，上海成交了三宗总价超20亿的地块。而央企保利集团一周时间，光买地就花掉了超过100亿元。

对此研究经理杨晨青坦言，本轮调控已持续两年，两年期间绝大多数大型房企在投资环节都表现出谨慎态度，这导致了在当前这个时间上，相当一部分企业的土地储备，尤其是在重点城市的土地储备出现了短缺。而随着在保利之前，包括万科在内的品牌企业自下半年以来开始大手笔的在全国范围内购地，联系这次保利的高调亮相，可以想见目前房地产企业将集中进入一轮补土地库存的时间点。

房企大佬补仓竞相搂“地王”，带动了土地价格的上涨。据中指院数据显示，上海9月推出宅地14宗，推出面积达81万平方米，成功出让宅地溢价率均为13%，环比上月上涨9个百分点，而北京共计推出宅地13宗，高达105万平方米，起拍楼面地价6288元/平方米，成功出让的宅地溢价率达30%；同样广州也加大推出，已出让宅地平均溢价率达17%。

高地价托住周边二手楼市两年后或将再推高房价

央企豪爽拿地，也使得“地王”周边二手市场开始出现发酵反应。“‘地王’一出，一些原本有溢价空间的二手房再度坚挺了。”德佑房产南滨店物业顾问小冯向记者说道。

他向记者透露，在滨江地王周边目前有海珀旭晖、尚海湾豪庭等两个在售住宅项目，二手市场主要以尚海湾豪庭为主，虽然目前市场溢价空间在5%左右，但是仍有客户担心房价会下跌，还在犹豫未出手购房。“‘地王’的消息出来后，我联系了多个有意向的购房者，他们也对这个消息赶兴趣，很明显大型房企参与竞拍，品牌房企入驻这片区，是看重滨江板块的潜力，未来房价不会下降。”小冯分析道。他还向记者透露，一些房东在听闻“地王”消息后，也在考虑缩小溢价空间。“他们感觉不能卖亏了。”

除徐汇滨江地区，9月底中电投资以20.5亿元的总价拍得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为目前沪上今年的单价地王，受此消息影响，近期周边板块的二手房市场出现部分跳价行为。汉宇地产置业顾问陈华向记者抱怨，自己的一个客户就是被业主临时跳价10万元给搅了。“‘地王’让房东卖房心态发生了变化。”

“近期北京、上海、广州地王项目频频出现，两年后，这些‘地王’有可能再度推高房价。”同策咨询研究中心总监张宏伟判断道。他表示，以上海为例，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这在一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。

“不过，在未来两年之后，这些市中心中高端项目将集中入市，尽管这些中高端品质项目的集中打造将突出这些企业在市场当中的品牌影响力，但是，整个市场均价有可能因此在未来由于这些项目的集中入市而再度推高。”张宏伟认为，在他看来，一方面是两年后的房地产市场有可能因为这些结构性成交变化因素而将均价推高，均价推高及高端项目的成交带动整个市场普遍涨价，从而整个市场进入涨价周期；另一方面房地产市场基本面两年后应该恢复到正常的合理的增长周期，这个周期内这些高端项目的入市会炒热房地产市场，从而影响市场价格价格走势。

国土部监控房企逆势夺地楼市调控收紧担忧再起

面对大型房地产开发企业“逆势夺地”的迹象，有消息称，作为土地市场主管部门的国土资源部已经开始部署对高价拿地的大型房地产开发企业进行监测和调查，而这之中亦包括部分中央国资委直属企业。

上周五，国土部网站刊登了《第四季度土地市场仍将平稳运行》的报道，报道称第三季度房地产和住房用地供应量出现一定程度回升，但全面反弹动力不足，未来土地市场仍将“稳”字当头。而来自《中国经营报》援引国土资源部一位不愿具名的官员透露，国土资源部党组书记、部长徐绍史已经在相关会议上对土地市场工作做出部署。国土资源部土地利用司、执法监察局等司局已经开始进行有关监控和调查的落实工作。徐绍史特别强调，要继续加强房地产调控、确保土地市场平稳。

而按照工作惯例，目前，国土资源部已经开始调取相关土地成交的数据和有关档案记录，核查其间是否存在与国土资源部此前出台相关规定不符的交易行为。在此之前，北京万柳地块由于其溢价预期较高，国土资源部已要求该地块在出让之前，就包含“成交价格上限”在内的有关信息，事先向国土资源部备案。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对于近期“地王”再现江湖的情况有所担忧。他坦言，此轮“地王”热特别是国企央企的“地王”热，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，不是一件好事情。因为地价是房价的主要成本，因此，只要什么地方有个“地王”出现，那里的房价立刻应声而涨，这对于调控预期有所影响，虽然在目前的调控下，暴涨的可能性不大，但是楼市预期的变化，可能会使得游资再度盯上房地产。张宏伟则认为，土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，使得这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。（来源：新闻晚报）

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