商业规划设计:商业地产生死节点

在一个从事商业规划设计的专业人士眼里，中国商业地产的状况是怎样的；具体到一个项目的运作上，如何把握好商业地产的准确定位进而开发出一个成功的商业地产项目，降低商业地产的经济风险，实现商业地产的运营价值？针对这些话题，北京中海首佳商业设计公司总经理徐毅日前接受了本报记者的专访。

　　中国房地产报：最近有种观点认为，新政对住宅市场的重压促成了商业地产市场的利好，您是否同意？

　　徐毅：这种说法有点片面。新政主要是针对住宅开发实施了宏观调控，而对商业地产并没有做出明显的限制。但是，作为整个房地产行业的组成部分，商业地产并不独立于房地产业之外，还是处于宏观调控的范围内。当然，相对来讲，新政对商业地产的影响可能会比住宅小一些。

　　宏观调控的目的很明确，主要是打压房地产的炒作。政府不希望房地产价格被一些炒房者左右。实际上，商业地产中也明显存在一些炒房的现象，商业地产的房价被炒得虚高，使得商业经营的利润达不到预期的目标，经营起来非常困难，这势必给投资者、特别是中小投资者造成损失。

　　商业地产的炒作同样也会带来很多社会问题，现在政府已经认识到这一点。商务部首次对全国商业地产展开了专项调查，我认为下一步政府在这方面至少会进行引导，甚至会进行调控，这对于推进商业地产的健康发展是个利好。

　　如今出现了一个好的倾向，即开发商、投资者涉足商业地产时都会比以往更加理性。比如现在中小规模的社区商业很受关注，就是一个很好的例子，以前大家都将目光集中在大型的Shopping Mall和购物中心，实际上很危险，因为其中很多因素不切实际，是没有市场支撑的。开发商为了分解风险，可能会通过炒作手段把一批投资者"带进沟里"。

　　现在开发商回归理性后，所开发的商业地产项目可能会有一个更科学、更合理的定位，对于它的规模、业种业态组合，包括建设、营销手段等都会理性地考虑；而经营者也会更多地从消费者的角度去考虑，这样商业地产会趋向一个良性的循环。

　　中国房地产报：中国商业地产目前现状如何？您在规划设计过程中，对中国商业地产有何体会？

　　徐毅：从规划设计的角度来讲，这两年商业地产开发理念的变化很大。两年前，开发商并不太重视商业地产的规划，往往是按照住宅的开发模式来开发商业地产，把商业项目建好即卖掉赚钱。而运用这样的模式操作商业地产，这几年产生了很多失败的例子。

　　商业地产的开发模式与住宅产业最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去考虑、去入手，这就意味着要分析市场，前期要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计，在商业规划设计的基础上，再去进行建筑设计、室内外环境装潢设计、商业形象和商业氛围的营造，然后招商。

　　商业规划设计做成功，并不意味着商业项目就一定会成功，但是它能最大程度地规避风险，商业规划设计是整个商业地产开发当中一个承上启下的关键环节，现在不少商业地产的开发商已经意识到这一点，并予以重视。

　　现在的问题在于，商业规划设计市场鱼龙混杂，比如原来一些做销售代理的公司也开始转回头来做起商业规划设计。但是做商业规划设计一定要既懂商业经营，又要懂房地产开发和设计，如果不具备这些专业知识，做出来的商业规划肯定是不适用的。在这个关键的环节上假如做得不够科学，那么商业项目的定位肯定不准，业种业态组合也就不会合理，这就预示着后边的建筑、招商环节全都会产生偏差，对商业地产来说肯定会是一个灾难性的后果。

　　中国房地产报：如何通过专业化的运作，使商业地产项目形成一个准确的定位？

　　徐毅：采取一个合理的开发模式非常关键。商业规划设计是一个整体设计，不仅包括建筑设计、环境的装饰设计，还包括开发模式的设计，要从商业经营和开发两个角度去考虑，而前者是商业地产开发的基础。

　　从商业经营的角度去考虑，会涉及到几个环节：

　　首先，要做细致的调查。调查内容包括项目本身所在的位置、城市、区域，还包括对交通的调查、消费能力、消费者动向、经营者动向和投资者动向等与该项目有关的一系列调查；

　　其次，进行专业分析，确定这个地块是否适于做商业，进行论证和定位。如果适合做商业，做多大的规模？面向什么样的客户群？在前期调查分析的基础上，进行业种业态的组合。每一种业种业态的组合、规模，以及它们之间的衔接、布局，对建筑和形象的要求，在商业规划里都要做到。

　　第三，在商业规划的基础上再做建筑设计。建筑设计要解决两个问题--满足所规划的业种业态功能性的需求；建筑本身的设计要有震撼力、独特性，增加商业魅力。招商与建筑设计也能够实现互动，主力店入驻可能有特殊的建筑要求，对于一个大型的商业设施来讲，主力店确定以后，建筑上的需求也就进一步明确了。

　　中国房地产报：目前我国商业地产普遍存在哪些问题？您有哪些好的建议？

　　徐毅：目前我国的商业地产市场不太成熟，这个阶段不可避免地存在着一些问题，反映比较突出的就是，大型商业地产的开发过热。商业一定要从经营的角度来考虑，一个很重要的指标是平效，即商业地产单位面积产生的价值。如果一个商业设施从市场需求的角度来考虑，只做四五万平方米所产生的平效会很高的话，开发过大就会产生浪费，给经营者带来很大的经营负担，甚至可能产生亏损，项目难以为继，这一点是非常重要的。

　　现在比较普遍的现象就是盲目求大，误以为规模就是效益，做得越大，商圈辐射的范围就越大。实际上，正确的逻辑关系是，根据项目的地理条件，能够辐射多大的商圈，就建多大面积的项目。

　　中国房地产报：在国外，商业地产发展如何？

　　徐毅：首先，国外的商业地产已经达到一个极成熟的阶段，包括开发模式、开发手段、金融产品、运营商等，都已经非常成熟，也就是说，开发商的角色、运营商的角色、物业管理商的角色、投资者的角色，已经非常配套了。而国内的开发商不得不承担一个全能的角色，这是一个很大的软肋。

　　其次，国外有非常多的金融产品，有专门投资商业地产的，他们很熟悉商业地产的运营过程、回报周期、回报率等。而国内很多开发商的资金问题解决不了，融资只能靠银行贷款，贷款往往又很难，缺少专业的投资渠道。

　　第三，国外的商业地产一般只租不售，商业地产的运营商委托开发商进行开发，国内的开发商则是急于出售物业收回资金。在西方一些发达国家，城市商业网点布局通常规划得非常完善，我们在这方面尚处于一种无序的状态。在商业网点合理布局上，我们所做的商业规划一般都很仓促，与西方国家差距较大，这个差距是一种系统性的差距，是发展过程中的一种必然，要改善还有个过程。所以，我们的商业地产规划设计，也存在着与国际商业地产通行模式接轨的问题，这也是我们应该努力的方向。

　　中国房地产报：如何更加有效地吸引海内外资金和零售商参与其中，从开发商唱独角戏走向多方共赢？

　　徐毅：关键的问题是对商业地产项目本身的准确把握，比如是否对商业项目有一个清晰的判断、科学的论证和准确的定位，并在此基础上做非常好的商业规划。如果一个商业项目在规划设计阶段最大程度地降低了风险，后面又充分考虑了这个项目将来的可持续增长，在招商和经营管理的环节抓好了的话，相信会成为一个很旺的项目。

　　现在国外很多资金都想来中国投资，购买商业地产，但海外的基金和投资首先会要求投资风险小，有一个稳定的回报，尽管这个回报也许是10年、15年甚至20年以后的回报。这就要看国内的商业项目能不能给海外资金一个信心，这是很关键的。信心从哪里来？从商业地产项目的每一个环节来。

　　从另一个角度来讲，国外零售商的进驻本身也会提升项目的价值，增加投资者的信心，最终实现各方的共赢。所以关键是开发商要对项目有一个很清晰的定位，如果开发商把前期做好了，后边的经营商、零售商、投资商的加入就会锦上添花。项目做好了，也能带动一个地区的商业经济的发展，税收、就业相应地也都能得到一个很大的提升。