商业地产泡沫

辨别政府房地产政策真伪的真正考验期，到了；商业地产取代住宅地产，将成为最大的泡沫。住宅地产的下降被商业地产的上升所弥补，维持了摇摇欲坠的市场，直至再次受到政策支撑。

    今年第三季度可能出现以下现象：土地出让金下降、地方财政紧张、部分房地产信托出现违约风险，等等。住宅地产硬着陆风险存在，因此需要刚性需求与商业地产加以缓释。

据中国指数研究院今年上半年的数据，今年上半年土地出让金收入明显降低，迄今为止没有寻找到可以代替房地产的内需品种。上半年全国300城市土地出让金总额6,525.98亿元，较去年同期下降38%；上海丢失蝉联的冠军宝座，出让金总额仅占去年同期四成，为184.2亿元人民币；北京无缘前十，出让金总额144.88亿元，同比下降55.65%，一线城市仅广州成交量则较去年同期增加13%。

可以肯定的是，土地价格降幅越大的地区，政府面临的财政危机就越严重，不仅地方主要基建工程成为无源之水，一些地方甚至连公务员的薪酬发放都成了问题。如传出新区财政困难的无锡市，今年上半年，土地市场三次土拍共推出31幅地块，其中24幅成交，5幅撤回，2幅流拍。去年上半年土地收入为110.88亿，今年土地收入仅29.35亿元，不到去年3成。不仅，按照审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，其中大地方债务偿以土地作为质押品。一旦土地价格继续回落，地方投融资链条将发生断裂。

金融与民间资金链条可能通过房地产信托发生断裂。据中金公司测算，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿-500亿元左右。其中，7-9月是到期兑付高峰，平均每月在300亿元以上。预计明年到期2816亿元，明年还款额将达到3100亿元。事实上，对簿公堂与延期均已发生。6月12日，在上海市第一中级人民法院，开庭审理华澳信托起诉大连实德集团及其关联公司、实德集团董事长徐明的金融借款合同纠纷案，这是近两年来房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。

一轮拯救运动如火如荼。拯救用的是暗度陈仓的办法，住宅地产凭借刚需略有回暖，商业地产成为泡沫重灾区。未来住宅地产价格可能企稳，而商业地产成为城市救兵。

今年5、6月份，已经出现土地市场与住宅成交回暖。仍然以无锡为例，据相关数据显示，6月份无锡市成交商品房7144套，6月30日更是拿下了408套的单日最好成绩，创2012年单日成交最高记录。从今年去年房地产成交量和上半年土地交易看，商业地产受到普遍追捧。2012年上半年无锡共成交土地24幅，成交地块中包括13幅商业用地、4幅商住混合用地、4幅加油站用地，纯居住用地仅占3幅，总成交面积为72.72万方。尽管当前住宅市场整体仍处低位，但业内人士指出，对于土地市场逐步回暖已得到业内认识的普遍赞同。

另据仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》研究报告，中国内地2011年的零售地产投资交易额高达265亿元，零售地产占整个商业地产交易总额的30%，购物中心的投资还相当受市场欢迎，其投资交易额占比高达86%。伴随购物中心投资商铺，成为投资者新宠。多数投资者都把商铺当作住宅地产一样投资，等到商铺价格上升，就转手套现，忘记了租金回报率只有3％，忘记了商铺最终要靠出租之后每个月的营收额来定商铺价值的高低。根据世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。

在中国的商业地产领域，出现了越来越多的市梦率，只要城市化，只要有轨道交通，商铺就向小商品城看齐，每平方米每月租金高达万元左右。离开商业发展环境的纯粹炒作，泡沫存续期比住宅地产更短。如果央行不再大规模发放货币，如果在二三线城市需要消费十五年的城市，资金去了其他地方，泡沫破灭的速度将会很快。

鄂尔多斯等地就是前车之鉴。（叶檀）