商业房地产企业模式浅析

一、商业房地产概述

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

二、商业房地产市场现状

国内市场经济总体向好，零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势。其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。通过购物中心全国市场竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈

三、中国热点商业模式研究

大型购物中心（Shopping Mall）模式研究

产权式商铺模式研究

订单地产模式研究

大型购物中心（Shopping Mall）模式研究

上海新天地—一个商业房地产的奇迹

上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，并荣获2001年中国年代新锐榜建筑奖、美国建筑师学会颁发的文化遗产建筑奖等。

上海新天地是由以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门里弄于充满现代感的新建筑群融为一体，成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

新天地一派繁华，但目前这个项目对投资商来说却是亏损的，总体14亿的投资大约要10年以后才可收回。

瑞安集团赔本建设新天地，玄机就在于在太平桥的整体改建计划中，新天地的角色就是以新天地的人文环境和人工湖的生态环境，撬动太平桥整体地价。

上海新天地成了中国旧区改造的样板。罗康瑞也通过新天地的成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。瑞安集团正逐步跻身亚太重量级房产集团的行列。

化龙桥片区重建项目位于重庆主城区的中心地段，占地面积130万平方米。建成后的化龙桥片区，将配合重庆市的国际化发展，延伸和补充解放碑中央商务区的功能。

化龙桥片区改造项目定位：重庆的制造业服务中心。瑞安集团将在设计上强化该区与山水的亲和性。

作为重庆制造业的服务中心，未来的化龙桥片区将提供各种的配套服务设施：包括会展、贸易和批发中心、高档星级酒店、智能写字楼、高档住宅下去以及餐饮、娱乐、购物、休闲等相关社区配套设施，成为国内外驻渝人士、商贾以及企管、设计、开发、市场退管、贸易等各界人士的汇聚点。

金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能都当之无愧现代中国的商业航母

无独有偶，金源集团采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世纪城的开发，只不过这一次是先造城再造Mall。

综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制。

一体化开发模式已经成为Shopping Mall 的主要开发模式，并有着巨大的商业利润。

但，尽管一体化开发模式以其巨额的利润引来无数英雄竞折腰，然而机会只垂青那些已经准备好的人。

产权式商铺模式研究

案例1：柳林大厦——在繁华的上海淮海路，岳祥投资推出分割出售并返租柳林大厦商铺的举措，引来众多的投资者争相购买，即将为投资商带来了5.5亿元的现金流入。

“柳林模式”模式是通过经营权、所有权和管理权“三权分离”的营运模式，达到交易三方的三赢局面。

案例2：常兴时代广场——2003年8月，深圳常兴时代商城推出全国首创的商铺银行投资模式，在地产市场和投资市场引起强烈轰动。短短几个月时间，商铺银行已成为了深圳城中最热门的话题。

常兴时代广场借助商铺银行的概念，在开盘当日即销出130套商铺，当月销售超过2000套，并居2003年深圳市商铺销售的榜首。

案例3：涌金广场——一样米养百样人，地处浙江吴山商圈的涌金广场也曾借商铺投资热潮的东风，采用产权出售方式并创下销售奇迹，被称为延安路南部商圈重新崛起的领头羊，但是开业仅20天，就出现商家大忌：“关店门”现象。败局之因同样值得思考。

案例4：中国小商品城——专业市场的一朵奇葩。中国小商品城经过几十年的发展，不仅在1993年成为上市公司，目前更发展成为国际性的先进的全亚洲最大的小商品集散中心。

中国小商品城坐落于浙江中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，现拥有营业面积80多万平方米，商位34000余个，从业人员8万多，日客流量20多万人次,2003年市场总成交额达248.27亿元，其中外贸出口占50%强，连续13年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予¡°重质量、守信誉¡±市场荣誉称号，是国际小商品的流通、研发、展示中心，我国最大的小商品出口基地。

中国小商品城从最早简陋的交易场所发展到现在的全亚洲最大的商品集散地，其秘诀在于小商品城一套完善的发展战略。

订单地产模式研究

“订单地产”模式主要内容是联合协议、共同参与、平均租金、先租后建四个方面的综合。

要运作好“订单地产”，必须关注六大要素：结合实际、准确选址、规划为本、主力店入驻、以租为主、经营管理。

采用订单地产的项目，其融资结构增加了主力店的投资，大大减少了项目的资金风险。

订单地产模式风险低，回报大。

四、商业房地产发展趋势

未来房地产行业突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少。

商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的改造势在必行。

五、万科专业化模式

万科是中国国内房地产业近20年发展历程中最为成功的企业之一，在公司发展的19年间，万科始终保持着持续的增长速度，不断的发展壮大。

1、专业化发展之路——万科在成长的过程中，不断调整发展战略，进行了由多元化向专业化的转变，并坚持走专业化的发展道路，享有“减法万科”美称。

万科的发展有三个十年的阶段：多元化发展、专业化发展、专业化精细发展。

王石认为：专业化不是目的，专业化只是手段，在必要的时候，万科也并不排斥进一步多元化。

2、万科管理之路——万科在持续的成长过程中，已经形成了一套全面而规范的制度和流程

万科建立起了一套规范而有效的公司治理结构。

在母子公司管理方式上，万科采用的是强势总部以及矩阵式组织结构的母子公司的管理方式，子公司大多时只是一个执行和操作的机构。

万科在20年的发展过程中建立了一整套完善的流程管理系统，并形成了“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，使得制度和规范得以自觉和充分落实。