加息：房价的兴奋和购者的悲催与恐慌


 
    中国通胀率的升高，引发央行通过一再加息试图收紧信贷、规避通胀风险。另据前日央行吹风，持续的加息可能存在，准备金率增加并无底限。
    但对于泡沫气息浓重的国内房地产市场，加息和准备金率的连番提升是否具有抑制效果？
    其实我们更多的看到，更加严厉的调控措施实施以来，房价依然如脱僵野马，前不久，温总理说，食品、劳动力和住房价格领域，房地产“宏观调控仍然面临较大压力”。经济方面，房价成为中国通胀加剧的主要原因和风险之一。买不起房成为更加明显的社会问题。
    不难看出，央行的加息行为，主要是基于两个幻想：通过加息抑制不断壮大的通胀泡沫；通过加息向那些潜在的买房人发出信号，购房将承担更高的月供和负担，降低人们的购房欲望，从而以“吓阻效应”对房价起到抑制作用。
    但从目前的情况来看并不是这样，信贷收紧反而在刺激房价上涨。2月份以来，历经几次金融信贷政策调整，而中国70城市的房价却在同时保持增长。
    回顾过去的情况，一直循着这个奇怪的规律游走：自2005年6月到2010年9月，央行每一次收紧信贷，都伴随着房价同比上涨5%。也就是说，每加息0.5个百分点，一年左右房价就上涨5%。每当货币政策收紧时，投资者非但没有逃离市场，反而争先恐后地购买房屋或股票。
    是什么原因导致这种状况发生？
    1、诺奖得主斯蒂格利茨认为，“上帝之手”——被誉为调控经济繁荣的自由市场，在此次全球金融危机中有着不可推卸的责任。自由市场是一只无形的手、上帝的手，自由经济恰恰需要一只“有形的手”——金融政策调控（或市场干预政策）进行危机化解。
    但中国的情况却不是这样，在中国，利率对信贷影响有限，这主要是因为金融体系缺乏市场机制。同时，当前中国的存款准备金率为20%，而且这个数据还会进一步提高，这极大抑制了银行的信贷能力，从而制约和打击了住房产品生产和上市的规模与能力，导致住房价格仍然高涨。中国当然需要一只有形的手去调整经济发展过程中的问题，但是金融方面，中国缺乏相对的竞争机制和市场机制，金融和市场的互动与衔接不足，各自孤立的过度反应往往导致经济政策因为金融杠杆的动用而大相径庭，同时，金融政策的调整总是具有普遍的杀伤力，就楼市而言，在抑制不正常投资投机需求的同时，连带击退产能。
    2、在我国，银行贷款利率远远低于企业其他融资渠道获取资金的成本，加息和信贷收缩对房地产开发商的直接影响就是成本加剧，成本转嫁的唯一途径就是购房者，房价进一步攀升，这就导致与调控的目的背道而驰。
    3、从另一个角度考虑，投资投机者会进一步推测出房源吃紧而追求“物稀”的预期，从而调动一般居民根深蒂固的“非理性”和跟风、恐慌心理进一步激发。
    4、城市化进程加快，但地方各级政府对安居置业的一贯态度缺乏应对和改善，保障建设资金压力很大，加剧地方政府消极应对。
    5、产业经济结构不完善，实体经济普遍脆弱，拥有资金能力者缺乏投资渠道，通胀风险加剧，实体经济抗风险能力差，投资者很难离开楼市转而寻求其他途径。同时市场竞争机制并不完善，这些都是吹大股市和楼市泡沫的主要因素。 
    6、还有关键的一点：国人视住房如生命。传统的观念让人们自古以来把住房、空气、一日三餐摆在同等的必不可少的地位。假如你去租房，就一定被大家认为你还没有一个家。每一个国人必须有一个属于自己能够任意支配的住房方可吃得香、睡得稳，这是每一个国人毕生、几代的追求与梦想。
     这一切构成了房价调控的障碍。但是通过加息和准本金率提升、信贷收缩，将进一步降低住房产能、提升房价成本、引起购房者对房价悲催观望之余的恐慌，从而进一步助涨房价。
    银行在过去的几年中，低门槛发放了大量住房按揭贷款，存在巨大的信贷质量漏洞，在当时刺激经济增长的预期下，银行将这只“有形的手”过度和不当运用导致了房价泡沫，当然面对通胀风险，出台相应信贷防范政策对抗通胀也许是无奈或者惟一的选择，然而对房价而言，银行一方面要确保调控政策的执行，另一方面可能初衷是要告诫跃跃欲试的购房者未来房贷的压力，逼使他们保持观望，远离高房价。但如果银行试图通过加息幻想确保过去的抵押房产不贬值，从而摆脱资产风险，最终损伤的只能是经济全局和百姓。
 
    “希望中国可以避免犯美国犯过的代价沉重的错误。”——前几日，斯蒂格利茨谈起中美经济现状时警告，“中国可以借钱给美国人，也可以借钱给中国人”。
    斯蒂格利茨坦言，中国的GDP要想超过美国，还有很长的路要走；要想接近美国的人均收入，那么中国要走的路会更长。斯蒂格利茨建议：“中国经济增长完全可以依靠内需和国内投资来完成”。中国为那些购买其商品的人们提供资金，——譬如原来是借钱给美国让其购买自己的商品，那么现在中国可以借钱给世界其他地方的人们，更可以借钱给自己的国民来购买自己的商品。
    简单解释就是：完善经济结构建设，拓宽投资渠道，放宽国内投资条件，让人们具有更多的投资选择，刺激内需。放在楼市上，就是把大量持有货币资产者和居民的“谨慎性储蓄”调动起来，引导他们的注意力转移到普遍的实体经济领域和内需消费领域，既防范经济风险，抵御通胀，又消弭了楼市压力，挤掉楼市泡沫，从而实现房价平稳下降、保持合理常态的目的。但是孤立的加息和信贷紧缩，只会导致楼市再次成为投资者和居民的“香饽饽”，刺激房价进一步上涨。——否则，只能这样理解：除非银行有基于名下按揭抵押房产的保值考量。 

    加大商品房和保障房上市进度与产品规模，双管齐下，无论从民生角度还是经济全局考虑，银行、各级财政负有不可推卸的责任和义务，双管齐下，对缓解楼市压力，降低房价当是关键之策。 
       

         张一夫
        2011-4-19