物业集中到期　续租成本翻番 　新店租赁昂贵

　　零售商 很受伤

　　□ 本刊记者 赵陈婷

　　正饱受通胀、人力成本挤压的零售企业也许不曾想到，近几年开店的“黄金时代”还埋下这样一个伏笔——大批门店租约到期阶段的集中来临。

　　等待这些零售企业的，可能是难以企及的高昂续租费用。

　　有数据显示，2010年，中国连锁百强企业续租成本平均上涨约30%。但这可能还有些乐观，在记者的调查中，有些企业门店的续租租金上涨达100%甚至更离谱。

　　业界担忧，门店物业大量到期很可能引发零售业的大“动荡”。

　　悲催的续租

　　去年7月，由于承担不起飞涨的续租租金，联华苦心经营了10年的上海徐家汇港汇广场联华生活馆被换上了华润Ole’的LOGO。有消息称，华润Ole’超市进驻港汇广场的租金已从10年前联华超市的1.75元/平方米/天，上涨到了12元/平方米/天。

　　2011年4月，广州，继吉之岛挥泪撤出中华广场后，同样是租约到期，当年重返广州后的第一家、地处中旅商业城的百佳超市被爆出将全面撤场。

　　2011年6月，成都，尽管情愿出让50%的利润再续签，扎根春熙商圈7年的太平洋春熙新馆最终还是由于物业问题谈不拢，将于月底撤出。

　　续租租金上涨的压力甚至已经影响到了华东一个并不发达的三线城市的零售企业。“我们没有自有物业，30多个门店全是租赁。今明两年有10多个将到期，占总数的1/3。”在接受记者采访的当天，该企业的拓展总监签下了两个新店。但他似乎并不满意，“业主不愿签更长时间合同，软磨硬泡之下，也只签了8年，租金第4年开始每年要递增10%。”

　　越来越短的租赁年限，意味着零售企业在门店升级改造方面必须慎之又慎。

　　据了解，卖场平均3-4年就会进行一次升级改造，但8年的租赁合同意味着，只有确保能续租，企业才敢重装门店。为此，有零售企业甚至成立了专门的部门，提前两三年与物业的业主“磨”，争取把物业“留”下来。

　　但相比年限，零售商更苦闷的是“日新月异”的续租价格。

　　业内人士透露，2009年之前物业价格还比较便宜。1000平米左右的门店当时租金每个月30-35元/平米，但今年价格普遍在每个月50-60元/平米，涨幅近50%。

　　即使如此，零售企业大多也只能选择续签。“就算拿新物业开新店，租金成本也不会便宜，而一旦放弃老店，对品牌的负面影响太大。”上述拓展总监表示。

　　必须做下去的另一个原因是，如果放弃，觊觎已久的竞争对手就会马上补位，企业将更得不偿失。

　　而一些规模较小的企业面对高昂的续租租金却只能“抽身上岸”。据悉，在租赁到期后，这些企业在租金翻番的情况下选择续租经营的不到10%。

　　经营利润“伤不起”

　　一般租赁合同一签就是15年的大卖场似乎还没有“火烧眉毛”的感觉。

　　据了解，沃尔玛2010年进入某三线城市时的租金是30元/平米/月。但值得一提的是，卖场的高达800万到1000万元装修费用由业主支付，所以平均下来，沃尔玛租下物业的价格还挺划算。

　　一家在广东主营大卖场业态的零售企业拓展部负责人也表示，他们的租赁合同一般是签15年至20年，所以尚未出现到期问题。对于租赁合同里面的递增条款，3年递增5%的数值也比业内流传的一年递增3%，两年递增5%要低。

　　但业内人士指出，业主之所以愿低价租给知名零售商，是因为商圈处于培育期。当商圈成熟后，租赁合同也快到期了，等待零售商的将是难以承受的高昂租金。

　　该人士还分析，大卖场在2-5年内也将面临大批门店物业到期的问题，未来的遭遇将和前几年的肯德基、麦当劳相仿。当初肯德基、麦当劳曾是百货店颇受追捧的主力业态，但是现在随着商圈成熟和业态升级，这些洋快餐也被逼出门去。不过，大卖场对物业要求较高，一旦被逼撤离现有商圈，在该区域10多年的努力就白费了。

　　高昂的续租费用还严重影响了零售商的经营收益。

　　净利润和门店净增数均“闷闷不乐”的人人乐在2010年的年报里总结其业绩不景气的原因，新店、新区域培育期亏损和租赁成本逐年递增对业绩的影响成为重点。

　　零售专家刘文烽给记者算了一笔账：物业租赁成本占门店年销售额的4%-5%，如果续租租金上涨50%-60%，就意味着必须在现有15%-20%的毛利率基础上提高1.5%-2%，才能维持之前的利润。

　　谁能笑到最后

　　如果是自有物业，运营成本会比租赁物业低30%-40%。不断增加的物业成本让越来越多的零售商把目光投向了自建物业。

　　2010年，人人乐募集2739万元买下了原本租赁的长沙岳麓店物业。福建永辉也在各地开始自建卖场。TESCO则早在几年前就开始“购地自建”策略，而2010年末，沃尔玛也实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。从今年3月份起，沃尔玛在中国还开始招聘地产经理。

　　但中投顾问日前发布的《2010-2015年广州零售业投资分析及前景预测报告》似乎对未来自有物业的发展并不十分看好。这份报告称，未来几年超市发展自有物业会逐渐减少，因为成本越来越高，自建物业需要巨大的资金投入。

　　如果自建物业行不通，企业又该如何缓解门店物业到期、租赁成本日益上涨的压力?

　　人人乐的措施是：根据不同城市制定相应策略，在一、二线城市和租金上涨较快的城市，主要开设品类高度优化的紧凑型大卖场，在三、四线城市开设组合型购物中心。未来新店拓展时考虑高线城市和低线城市间的平衡，从而改善门店租金结构。在已开业的门店通过合理布局和品类优化来有效提升招商区效益及卖场坪效。

　　但人人乐的做法目前只是尝试，还有待市场检验。

　　在全国消费电子渠道商联盟秘书长吴咸建看来，国美电器近两年的门店调整战略不失为一种应对策略。

　　有业内人士称，国美电器在2005年前后签订的物业租赁合同大多是5年，这意味着2010年前后国美有大量的门店租赁到期。在这一背景下，国美选择实施了长达19个月的“网络优化关闭亏损性门店”政策。数据显示，2009年国美共关闭了189家门店，此举使得国美2009年的净利润同比有了34.45%的增长。

　　对此，吴咸建认为，国美执行的以利润为导向、以提高单店经营水平的方式，通过关闭大量门店，新增部分旗舰店和优质门店，作为一个特殊的时间段的应对策略，很大程度地规避了续租租金上涨的压力。

　　刘文烽则指出，尽管目前门店租赁到期的压力更多体现在中小超市，但中小超市却可能是最终胜利者。因为大卖场未来只有两条路：“化整为零”或向郊区发展。而真正能在市区活下来的将是面积较小，但单店毛利高的中小型卖场。