综合体的成功纽带：人流交通组织（三）
2013年04月26日
评论数（1） 综合体（购物中心)成功纽带：人流交通组织 三
4.哑铃型人流交通动线
当商业综合体或购物中心的地块区域的形状为长方形时，将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部，相当于形成了两个磁石极点，这两个极点具有最强的吸引力，可以吸引人流在两极之间进行流动，从而覆盖了中间的中小店铺租户，并实现人流共享。如图1、图2:
5.将平面单个主力店设置于中间，一般商户围绕主力店分布。
比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。购物中心的这种动线规划原则的精髓在于将主力店设置在中央地带，形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心各中小商户与主力店之间实现良好的互动。
如怡景中心城位于核心的反斗乐园通过多个出口与四周的一般商铺实现了良好互动。
典型的平面人流交通动线形态还有风车形、十字形、L形、S形，Y形、T形人流动线平面设计等，它们在核心主力店数量上有所差别，但本质上是一致的，在此笔者不一一赘述。
人流交通垂直动线设计
据笔者了解，商业地产企业在城市繁华地段所征得的黄金地块资源一般较为狭窄，因此，应特别注重竖向交通的易达性。商业综合体或购物中心的客流随着楼层高度递减，即楼层越高客流越少，因此，购物中心或综合体的垂直交通客流动线规划是规划中的重中之重，关系到整个商业综合体或购物中心人流的输送。比如商业地产的垂直交通体系的规划，依笔者经验一般会考虑在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置设置垂直电梯；或距购物中心出入口有一定距离但易于找到的地方设置观光梯；在购物中心内我们应尽量避免剪刀式扶手梯去设计强制人流动线，不仅过时且未体现人文关怀，我们应倡导大型商业地产项目应设计Z字型扶手电梯方便顾客快捷上下等。在垂直交通动线的重要中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。如适当的设计一些有趣的垂直交通设施例如观光玻璃电梯、螺旋自动扶梯等均可起到良好人流交通组识作用；在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当作一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或设计出入口。在垂直动线设计中，手扶梯和电梯及其它设备搭配合理，分布均匀，在购物中心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，在许多旧购物中心的改造中，这是要重点考虑的内容；笔者下面介绍几种业内比较成功的人流交通动线设计的技巧，供业内借鉴、参考。
1. 多主力店原则，层层都有核心主力店
多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。对于多层商业体来说，在每一层都设有主力店可以使每一层都具有核心引力，避免了由于某一层没有主力店而缺乏足够的吸引力，造成该层商铺的人流受到影响，人流可以较为均匀的到达该商业体的每一层中。
2.将院线的入口设于首层，出口设置于高层，引导人流往上走。
香港的商业综合体或购物中心设有电影院非常普遍，其成功之处在于：部份购物中心不仅把电影院作为一种娱乐投资，更利用它对人流的良好拉动作用，形成购物中心内的又一条人流动线。如又一城和太古广场的电影院，就有意将电影院的入口设置在首层，而出口却设置在较高的层次，这样，顾客在一次看电影的过程，就会形成一条相对完整的人流动线，通过增加人的流动，增加购物中心商品的消费。（如下图）
中庭是水平、垂直人流动线的关键点，展现购物中心空间和景观的设计特色和精华，承载文化、艺术、商业等功能的场所组织交通：中庭让购物中心组织水平人流动线和垂直人流动线的关键，以中庭为中心设计的交通组织是最直观、最有效率的购物中心人流动线组织方式，将各个楼层的商业功能在一个立体空间内展示出来，通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果，提高各个楼层的商业价值。中庭水平人流动线按形状可分为导向形、不规则形、聚心形，按照中庭位置，可分为中庭、边庭、门庭
3.停车场进行多楼层设计
如果购物中心上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在商业综合体的多楼层内，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方面。停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导，使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。打破传统的人流交通组织设计，将停车场从地面进行多楼层设置，直接从停车场导入各消费楼层，创造“多首层”效应，来进行人流引导。（如下图）
最后，关于店铺临街面和动线长度要结合考虑，从动线的长度考虑，人流动线经过所有店铺的前提下，总长度愈短愈好。但是如果动线设计适当增加一点长度之外，可以使一部分店铺的临面增加，则效果更好。也就是说，从店铺的角度考虑，其临面的数量愈多，动线效果愈好。因此，动线设计要综合平衡考虑。动线规划不可一味地利用主力店带动一般店铺的人流，要适可而止或者潜移默化，而不能让消费者产生疲劳，形成逆反。一般情况下，顾客在购物中心停留的时间不会超过3小时，超过这个时间就易疲劳。所以，科学的人流交通组织动线设计，可以在空间、时间上最大化地留住顾客。平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费，垂直交通可促使人流从低楼层向高楼层运动，从而使非处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流并依靠科学的内部交通设计，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。目前，国内商业地产开发商几乎都是由房企转型而来，此点与国外多为大型零售商或专业不动产商大为不同，在国内许多商业地产运营商缺乏现代商业地产经营运营理念，他们依然沿袭住宅的模式，往往只重选址和租售（招商），轻视定位与商业规划与人流交通组织的规划设计等，仍套用房地产开发的思路开发商业地产，以物管方式（虽然已注册商管公司）管理商业或MALL，尽管在商业地产项目的选址阶段下了不少功夫，租售业绩喜人，招商火爆、炒作可谓轰动全城，但却在后期运营中仍一败涂地。殊不知商业地产项目的整体规划或人流交通组织的动线规划事关项目运营的成败，如北京的典型案例‘巨库’就是典型的案例，其销售业绩火爆，最后整个商业地产项目仍归于失败。笔者，希望国内各商业地产企业应吸取教训，并引起业内高度重视，科学地规划好人流交通组织的动线设计，从而避免重蹈覆辙商业地产巨大的投资风险。
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