购物中心成功纽带：人流交通组织（二）
2013年04月17日
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前言：
2013年国内的商业地产业已步入“招商与运营的时代”，国内各地的商业综合体或购物中心均使出浑身解数来招揽各大品牌商的进驻，据笔者了解现如今，许多国内商业地产企业为招揽ZARA、H＆M、优衣库等国际快时尚品牌可谓绞尽脑汁、甚至有点“黔驴技穷”，有的无加速招商进度无论国际或国内品牌，通过补贴装修费（即进场费）给品牌商家，如此慷慨之后，但却鲜有企业认真思考与关注项目的人流交通动线的规划设计是否科学合理？“招得进”是能否“养得活”？据不完全统计，目前国内约有50％的商业地产项目因为整体商业规划或人流交通动线先天不足未来将面临严重的生存危机，这绝非危言耸听。据笔者观察，在现实中的商业地产企业宣传炒作越轰动，招商租售越火爆，其开业后往往并不成功，效益差且不说、失败收场者不乏少数。商业地产的运营商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。而许多品牌商家除关注主力店、次主力店品牌，却鲜有顾及项目的人流交通动线。现国内不少商业地产的开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商！因此往往对商业地产的前期选址、定位、人流交通动线规划等由于赶工期、效仿“万达速度”快速回笼资金，前期重要的工作是能省则省，更遑论认真研究、论证分析的。如此一来后期只能寄希望招商，对招商或高级招商经理人可谓寄予厚望，不惜百万重金礼聘，其主要缘于虚幻的完全不切实际的寄希望于业内所谓名企的招商高管来实现“理想”，急功近利，连商业内部的人流交通动线未认真研究，甚至，明知“山有虎”的带病招商。如果把一个商业综合体比作一个人，那么外部建筑设计是骨架，内部空间设计是血肉，人流交通系统是血管，而顾客则是“血液”。如果顾客不能沿着预先规划设计好的客流交通动线流动起来，就好比“血液”不能在“血管”内正常流动，无疑这个商业地产项目将面临严重的生存困境。
内内部人流交通动线规划
对于大型商业综合体或购物中心来说，平面交通和垂直交通组成了内部人流交通动线的重要交通节点，水平动线设计模式可归纳为线形、环形、枝形三种主要形式，当然，项目的业态规划是否合理、科学也起着引导人流的重要、关键作用。
平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15％到20％。
因此，一个成功的大型商业地产项目与其规划合理的内部人流交通动线设计是密不可分的。除了应充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织外，还应力求达到使用上的无障碍和灵活性，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动，因此,合理内部客流交通动线规划，在很大程度上奠定了大型购物中心吸引其人流的先决条件。一般平面动线需要核心时，不宜超过两个，或者多个时要明显区分，否则容易产生迷失感。例如正大广场，平面动线只在两侧端点处形成小高潮或者回流，并没有一个唯一的核心。而像龙之梦购物中心，内部公共空间形成四个难以区分的核心，也是不妥的。比如商业地产的垂直交通体系的规划，依笔者经验一般会考虑在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置设置垂直电梯；或距购物中心出入口有一定距离但易于找到的地方设置观光梯；在购物中心内我们应尽量避免剪刀式扶手梯去设计强制人流动线，不仅过时且未体现人文关怀，笔者比较倡导大型商业地产项目应设计Z字型扶手电梯方便顾客快捷上下等......平面人流交通动线设计
平面的动线最重要的原则是一定要形成回路，而不能有射线存在，让消费者被迫回头流动。平面动线应该考虑的几个因素：曲与直的结合、角度的处理、宽窄的变化、长度的适宜、店铺临面、变化和有序、核心化、空间变化、回路设置等。曲与直的结合：曲与直结合要达到两个目的，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向，同时不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣。此外，曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。角度的处理：平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性的。宽窄的变化：一个是主、次通道的不同宽度设置。此外在一些区段，适当的改变宽窄，进行流线型的过渡，或者在变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施，也会收到很好的效果。回路设置：人流动线设置必须形成通路循环，避免单条人流动线的延伸。如果水平人流迫不得已在平面内形成单条射线，则考虑在端点处设置别有趣味的上下楼梯，与上下层联通起来。此外：隔空步行街两侧的天桥设置，增加互动性。同时天桥设置富于变化。平面动线中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。如果平面动线中不得已出现射线，此处必须设置垂直通道，且要个性化。笔者下面就平面人流交通动线的几种模式分别进行一下说明。
1.线形客流交通动线：
线形布局适用于狭长的基地，规模较小的购物中心，在线形步行街两侧布置店铺优点：布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强；缺点：迴游性略差、单方向性造成一定的枯燥感；修饰手法：步行街作成弧形来增加趣味性，动线上中间挑空，形成回廊，以增加空间的通透感；适当布置节点为了缓解疲劳感与可视性。例如：北京世贸天阶动线，外街与内街均为线形布局，为了缓解迴游性略差，内街与外街形成联动与回路，部分区域设置中庭、广场等节点，通过直线与弧形的结合增加趣味感。
2.环形客流交通动线
环形人流交通组织动线适用于较宽松的、大面积且方形地块商业综合体或购物中心，将其内的名店街规划成成环人流交通动线，使店铺可以获得更为均衡浏览率，迴游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间。其缺点是由于进深尺寸较大，对防火疏散有较高的要求修饰方法：在入口处转换为较大的空间作为疏散和过度空间；其规划运用了折线、弧线等形式，使空间显得活跃而富有变化，但又不至于复杂到使消费者在内迷失方向。例如：上海百联西郊购物中心建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院，内街结构基本为环形系统，与平面轮廓和尺度结合得很好，弧形的步行街比直线形的更富有趣味性，道路的宽度并不很大。
3.矩形人流交通动线
矩形人流动线四个节点处设置主力店或者中庭，直线部分运用曲线上的变化或者局部挑空，形成导向性强的环路矩形人流动线四个节点部分通过中庭、主力店的运用，带动矩形动线形成环路，直线部分则运用曲线上的变化，或者中间的挑空，形成局部的导向性环路港汇广场局部层采用矩形或复合矩形的动线形式，四个节点分别通过主力店、中庭、次主力店集群的方式处理，从而带动整体矩形人流的通畅，此外在直线部分采用中间挑空，形成局部环回人流动线，具有导向性。例如：上海港汇广场局部层采用矩形或复合矩形的动线形式，四个节点分别通过主力店、中庭、次主力店集群的方式处理，从而带动整体矩形人流的通畅，此外在直线部分采用中间挑空，形成局部环回人流动线，具有导向性。
本节完。。。
熊杰于2013/04/17
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